Дело № 2-1886/2023
УИД 22RS0015-01-2023-002180-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Новоалтайск 28 августа 2023 года
Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе
председательствующего судьи Труновой А.В.,
при секретаре Клейменовой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района о расторжении договора аренды земельного участка НОМЕР от 29.12.2022, заключенного между сторонами, с 21.04.2023.
В обоснование исковых требований указано, что 29.12.2022 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером НОМЕР, адресные ориентиры: АДРЕС, общей площадью 111 323 кв.м., с целью сельскохозяйственного использования. В настоящий момент участок находится в состоянии, непригодном для использования по назначению; на большей части находится травянистая растительность, кочки, пни, мох, деревянистая растительность. Для использования участка по назначению необходимо проведение культуротехнической мелиорации, что не обговаривалось сторонами, и не входило в предмет договора. На момент заключения договора оценить качество участка не представлялось возможным в связи с погодными условиями. При обнаружении недостатков переданного имущества арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. 31.03.2023 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком 21.04.2023, однако до настоящего времени ответа на свое обращение истец не получил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен.
Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования.
Представитель ответчика – председатель комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, что в извещении о проведении торгов было указано состояние участка; в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор должен был осуществить рекультивацию земель, привести земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; нахождение на участке травянистой и деревянистой растительности не является недостатком, препятствующим пользованию им.
Представитель третьего лица - администрации Первомайского района Алтайского края в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Статьей 620 ГК РФ закреплено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
По делу установлены следующие обстоятельства.
16.11.2022 ответчиком было опубликовано извещение о проведении торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР на срок в 10 лет. В извещении указано, что имеются ограничения прав на земельный участок (ст. 56 ЗК РФ); форма участка – неправильный многоугольник, рельеф спокойный, ровный, не используется на протяжении многих лет, растут многолетние деревья, орошение, осушение отсутствует, транспортная доступность удовлетворительная, покрытие подъездных автодорог – грунтовое, застройка отсутствует. Осмотр земельного участка на местности производится претендентом самостоятельно.
07.12.2022 ФИО1 подал заявку на участие в торгах.
По результатам аукциона от 16.12.2022 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 29.12.2022 был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 111 323 кв.м., адресные ориентиры: АДРЕС АДРЕС, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что описание цели использования (целевого использования) участка является окончательным.
Арендатор имеет право проводить работы по улучшению, в том числе экологического состояния участка, при наличии утверждённого в установленном порядке проекта (пункт 3.3).
В п. 3.4 договора указано, что арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории в соответствии с нормативными актами.
Право аренды ФИО1 зарегистрировано Управлением Росреестра по Алтайскому краю 29.12.2022.
Стороной истца представлено заключение специалиста негосударственной экспертной организации «Бюро экспертиз Решение» № 35 от 29.06.2023, в котором указано, что при проведении биологического исследования земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:7626 установлено, что в границах рассматриваемого участка находятся водные объекты: в южной части - старица Лосиха (старица – изогнутый отрезок речного русла, который больше не является главным руслом реки), северо-западная часть участка содержит болотистые почвы. В весенний период участок может быть затоплен, также участок находится в непосредственной близости торфяного болота Моховое (площадью 1600 га), которое напрямую влияет на биогеоценоз, следовательно ведение сельского хозяйства на таких территориях запрещено Лесным кодексом Российской Федерации, за исключением сенокошения, пчеловодства и товарного рыболовства. На территории участка произрастает большое количество древесной растительности различных пород, а также кустарниковый и травяной ярусы. Для максимального использования арендованной территории в сельскохозяйственных целях необходимо осушить старицу и болотистую часть участка, то есть уничтожить сложившиеся естественным путем биогеоценозы, занимающие около 53 % от общей территории участка. Основную часть территории занимают песчаные грунты, выращивание на которых сельскохозяйственных культур в условиях региона неэффективно из-за невозможности выполнения мелиоративных мероприятий в полном объеме. Участок невозможно использовать для сельскохозяйственных нужд без нарушения условия договора аренды (пункт 3.4) и законодательства Российской Федерации.
К заключению приложены фотографии территории участка.
31.03.2023 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с обнаружением недостатков арендованного имущества, которое было вручено адресату 21.04.2023.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленным стороной истца заключением специалиста подтверждено наличие в границах рассматриваемого участка большого количества древесной и кустарниковой растительности, в южной части участка - старицы Лосихи, в северо-западной части - болотистых почв, что препятствует использованию участка для сельскохозяйственных нужд.
Доказательств, опровергающих выводы данного заключения специалиста, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, поэтому суд считает возможным положить в основу решения экспертное заключение, представленное стороной истца.
Оценивая данное заключение, фотографии территории участка, объяснения сторон, суд приходит к выводу, что земельный участок был передан арендатору ФИО1 без создания арендодателем условий, при которых возможно достижение цели аренды – для сельскохозяйственного использования, что свидетельствует о невыполнении арендодателем своих обязанностей перед арендатором по обеспечению владения сданным в аренду земельным участком.
Принимая во внимание, что право аренды земельного участка приобреталось ФИО1 в декабре 2022 года, суд соглашается с доводом представителя истца, что у ФИО1 не имелось возможности объективно оценить состояние участка до наступления весенне-летнего сезона.
Доводы возражений представителя ответчика не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
В извещении о проведении торгов не указано на нахождение на участке старого русла реки, характеристики почв.
В самом договоре аренды не имеется указаний на описание участка применительно к цели аренды.
Кроме того сама по себе возможная осведомленность истца о ряде характеристик участка не означает наличие объективной возможности использовать участок по его назначению.
В разделе 3 договора указано на право арендатора проводить работы по улучшению участка, но не на его обязанность.
Представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось, что письменного ответа на уведомление истца о расторжении договора не давалось.
При указанных обстоятельствах судом признаются правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать участок для целей аренды. Договор подлежит расторжению с 21.04.2023.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Расторгнуть заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и ФИО1 договор аренды земельного участка НОМЕР от 29 декабря 2022 года, с 21 апреля 2023 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья А.В. Трунова
Мотивированное решение изготовлено 04.09.2023.