РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 26 декабря 2025 года

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Франчиковой М.С., при секретаре Петрашовой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13236/2025 по исковому заявлению ФИО1 (паспорт серии <...>) и ФИО2 (паспорт серии <...>) к ООО «СЗ «А101» (ИНН: <***>) о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику, в котором просят с учетом уточнений признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-518 от 31.10.2023 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой; взыскать в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры 697 086 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по подготовке технического описания квартиры в размере 12 000 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 3 000 руб., неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы 687 087 руб., начиная с 01.01.2026 г. и по день фактического исполнения обязательства по ее уплате, штраф.

В обоснование своих требований истцы указали, что 31.10.2023 года между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-518. В соответствии с условиями указанного Договора Застройщик обязан передать Участнику следующий объект долевого строительства - квартиру в доме 9 проектной общей площадью 72,20 кв.м. на 9 этаже, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: город Москва, внутригородская территория поселение Сосенское, квартал №26, земельный участок 3/3, стоимостью 19 843 050,07 руб. Однако, согласно техническому описанию, подготовленного кадастровым инженером ФИО3, площадь квартиры истцов составляет 70,10 кв.м., в связи с чем истец просит суд взыскать разницу между проектной и фактической площадью квартиры.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 31.10.2023 года между сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-518.

В соответствии с условиями указанного Договора Застройщик обязан передать Участнику следующий объект долевого строительства - квартиру в доме 9 проектной общей площадью 72,20 кв.м. на 9 этаже, расположенную в многоквартирном доме по строительному адресу: город Москва, внутригородская территория поселение Сосенское, квартал №26, земельный участок 3/3, стоимостью 19 843 050,07 руб.

Однако, согласно техническому описанию, подготовленного кадастровым инженером ФИО3, фактическая площадь квартиры истцов составляет 70,10 кв.м.

Истцы просят признать условия договора в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой недействительными и взыскать разницу в площади квартиры.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание следующее.

Судом установлено, что в соответствии с п. 1.8 ДДУ в проектную общую/приведенную площадь Квартиры входит площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

Согласно подписанному сторонами 24.11.2024 года акту сверки взаиморасчетов, по результатам проведенных обмеров фактическая/приведенная площадь Квартиры составила 72,40 кв.м. (а не 72,20 кв.м.) (включая 1,60 кв.м., лоджии с учетом коэффициента).

При этом, поскольку в силу п. 1.9. ДДУ указанная площадь была рассчитана без учета межкомнатных перегородок/стен, а также отделочных работ (штукатурку шпаклевки и т.п.), общая площадь переданной истцам Квартиры без учета лоджии составила 70,80 кв.м. (72,40 кв.м. - 1,60 кв.м.).

Абзацем 3 п. 1.9 ДДУ предусмотрено, что определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены Договора.

Между тем, как следует из раздела 1 (лист № 1) выписки из ЕГРН в отношении указанной Квартиры (Технический план здания), площадь Квартиры по данным Росреестра составляет все те же 70,80 кв.м., однако учитывает возведении межкомнатные перегородки/стены, что явно прослеживается на самом плане раздела 5 (лист № 5), содержащем линейные размеры помещений внутри самой Квартиры.

Таким образом, определенная в порядке, предусмотренном п. 1.9. настоящего Договора площадь квартиры (т.е. без учета межкомнатных перегородок/стен и отделки), расположенной по адресу: г. Москва, <...>, была применена также и для целей государственного кадастрового учета (а не только лишь для взаиморасчетов между сторонами).

Вместе с тем, приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (в ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» установлены обязательные требования к порядку определения площадей жилы помещений.),

Согласно п. 12.1. указанного Приказа площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым, между поверхностями стен и перегородок.

Кроме того, как следует из п. 3.37 действующей Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37), общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Таким образом, содержащееся в п. 1.9. ДДУ условие, в соответствии с которым площадь Квартиры измеряется до возведения в ней межкомнатных перегородок/стен и выполнения отделочных работ (при том, что предметом ДДУ является Квартира с отделкой), противоречит императивным требованиям закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 ст. 168 ГК РФ установлена презумпция, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что условия заключенного с потребителем договора, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, являются недопустимыми. Такие условия, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание ничтожность п. 1.9. ДДУ в части включения в общую площадь объекта площадей, фактически занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой (штукатуркой, шпаклевкой и т.п.), общая площадь Квартиры подлежит определению путем сложения площадей входящих в ее состав помещений, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

Определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «СтройЭкспо».

Согласно выводам экспертного заключения № 03-13236/2025 от 14 августа 2025 г. по результатам исследования, экспертами установлено, что фактическая площадь квартиры № 518, расположенной по адресу: г. Москва, <...>, составляет 69,90 кв.м. (с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5).

Таким образом, с учетом понижающего коэффициента на лоджию (0,5) фактическая общая/приведенная площадь Квартиры в действительности составляет не 72,40 кв.м., а 69,90 кв.м., что на 2,5 кв.м. меньше.

Вместе с тем, Участником в общей сложности было уплачено 19 898 017,08 за 72,40 кв.м. из расчета 274 834,49 руб. за квадратный метр.

Однако с учетом фактической общей/приведенной площади в 69,90 кв.м., стоимость квартиры должна составлять 19 210 930,85 руб. (69,90 кв.м. х 274 834,49 руб.). Таким образом, разница между, фактически оплаченной суммой и стоимостью квартиры составляет 697 086,23 руб. (19 898 017,08 руб. - 19 210 930,85 руб.).

Согласно п. 4.5. ДДУ если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 Договора.

Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Таким образом, за разницу между проектной общей/приведенной площадью и общей (фактической)/приведенной адрес обязан возвратить Участнику 697 086,23 руб.

Истцами заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки на будущий период, начиная с дня, следующего за днем вынесения судом решения и до дня фактического исполнения обязательства. Между тем, право взыскания неустойки может быть реализовано путем подачи соответствующего искового заявления после фактически полученных денежных средств в счет в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения требований Истцов в данной части и отказывает в удовлетворении данных требований Истцов.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Требование истцов о компенсации морального вреда, в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истцов на своевременное возмещение компенсации за разницу между проектной и фактической площадью в переданной квартире ответчиком соблюдены не были. При этом суд при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости и взыскивает с ответчика в пользу истцов в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание факт уточнения истцом исковых требований путем приведения их в соответствие с выводами судебной экспертизы, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по подготовке технического описания квартиры в размере, а также расходы по оформлению доверенности в размере 3 000 руб.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде в размере 18 941,72 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «А101» о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 1.9 Договора участия в долевом строительстве № ДИ58К-8.3-518 от 31.10.2023 года в части включения в общую площадь квартиры площадей, занимаемых межкомнатными перегородками/стенами и отделкой.

Взыскать с ООО «СЗ «А101» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях в счет компенсации разницы между проектной и фактической площадью квартиры 697 086 руб., в счет компенсации морального вреда 10 000 руб., расходы по подготовке технического описания квартиры 12 000 руб., расходы на оформление доверенности 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «А101» в бюджет адрес государственную пошлину в размере 18 941,72 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский

городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 04 марта 2026 г..

Судья М.С. Франчикова