Дело № 2-70/2023

УИД № 36RS0032-01-2022-001133-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2023 года р.п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при секретаре Коробкиной С.А.

с участием представителя ответчика – администрации Рамонского муниципального района Воронежской области ФИО1 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, возложении обязанности, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратился в Рамонский районный суд Воронежской области с требованиями к Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью ............ кв.м., расположенного по адресу: ........... с видом разрешенного использования – индивидуальные жилые дома, кадастровый ............ без проведения торгов, просил о возложении обязанности на администрацию Рамонского муниципального района подготовить и направить проект договора купли-продажи данного земельного участка, зачесть в качестве оплаты выкупной стоимости арендные платежи, уплаченные в период с ............. до момента вынесения решения по настоящему делу, взыскать государственную пошлину.

Свои требования мотивировал тем, что ............. он, ФИО2 стал победителем аукциона (лот ...........) земельного участка площадью ............ кв.м., расположенного по адресу: ........... с видом разрешенного использования – индивидуальные жилые дома, кадастровый ............. ФИО2 и администрация ............. заключили договор аренды данного земельного участка, срок действия которого составляет 20 лет. На участке ФИО2 построил жилой дом, одноквартирный отдельно стоящий и оформил его в собственность. Строительство осуществлял в строгом соответствии с действующим законодательством: получил разрешение на строительство, ввел дом в эксплуатацию и поставил на кадастровый учет.

............. ФИО2 обратился с заявлением о предоставлении данного участка в собственность, однако получил отказ.

............. ФИО2 вновь обратился в администрацию с заявлением о выкупе данного земельного участка, однако ............. ему вновь было отказано, поскольку площадь объекта, возведенного на данном земельном участке – ............ кв.м., тогда как участок ............ кв.м., следовательно, отсутствуют основания для предоставления всего земельного участка.

Полагал, что положения ст. 36.19 п.19 Земельного кодекса РФ не могли применяться при разрешении его заявления.

Обратил внимание, что правила землепользования и застройки Яменского сельского поселения не содержат минимальных размеров застройки земельного участка.

В судебном заседании:

Истец ФИО2 не явился, о слушании дела извещен, с ходатайством об отложении не обращался, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, явку представителя не обеспечил. Ранее в судебном заседании указал, что на участке возведено строение и он использует данный участок под стоянку машин.

Допущенная к участию в деле протокольным определением по устному ходатайству в качестве представителя истца ФИО3 не явилась, ранее в судебном заседании указала, что полагает отказ незаконным, поскольку истцом затрачены денежные средства на возведение строения на земельном участке, арендная плата истцом не оплачивалась, поскольку у ее доверителя сложилась сложная экономическая ситуация. Истец потратил денежные средства на проведение электричества и иные расходы.

Представитель ответчика – ФИО1 с заявленными требованиями не согласился, полагал их необоснованными.

Третье лицо – представитель Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, не явились, о слушании дела извещены, с ходатайством об отложении не обращались.

Третье лицо – управление Росреестра по Воронежской области о слушании извещены, обратились с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Принимая во внимание то, что все лица, участвующие в деле, извещались о времени судебного заседания по рассмотрению дела своевременно установленными ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) способами, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Рамонского районного суда Воронежской области раздел «Назначение дел к слушанию и результаты рассмотрения»), руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, поскольку по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года, относящихся к общепризнанным принципам и нормам международного права и согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные по делу письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из представленных материалов ............. между администрацией Рамонского муниципального района ........... и ФИО2 по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка ............, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью ............ кв.м. с кадастровым номером ............ с видом разрешенного использования: индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: ............ В соответствии с п. 2.1 Договора – договор заключен на 20 лет, при этом, в соответствии с п.3.1 Договора размер ежегодной арендной платы составляет ............ руб., задаток в сумме ............ руб. засчитывается в счет арендной платы. Арендная плата вносится равными частями ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

По акту приема-передачи от ............. данный земельный участок был передан ФИО2

Согласно сведениям Управления Росреестра на данном земельном участке зарегистрировано здание – дом жилой одноквартирный отдельно стоящий одноэтажный площадью ............ года постройки, собственником которого является ФИО2

............. ФИО2 обратился в администрацию Рамонского муниципального района о предоставлении в собственность земельного участка площадью ............ кв.м., расположенного по адресу: ........... с кадастровым номером ........... с видом разрешенного использования: индивидуальные жилые дома без проведения торгов, на основании пп 6 п.2 ст. 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации. Указав, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, о чем в ЕГРН составлена запись.

По результатам рассмотрения данного заявления – ............. ........... было отказано в предоставлении данного участка в собственность, поскольку испрашиваемый участок имеет площадь ............ кв.м., а принадлежащий на праве собственности объект недвижимости – жилой дом имеет площадь ............ кв.м., что значительно меньше испрашиваемого участка, следовательно, предоставление в собственность всего земельного участка без торгов не возможно.

С аналогичным заявлением ФИО2 обращался ............., на который администрацией представлен отказ от ..............

............. ФИО2 вновь обратился с аналогичным заявлением, по результатам рассмотрения которого администрацией вновь отказано в предоставлении в собственность данного земельного участка, поскольку препятствия, установленные ранее до рассмотрения данного заявления не устранены.

В ходе рассмотрения дела установлено, что у истца на момент рассмотрения дела имеется задолженность более 4 месяцев по оплате арендных платежей за земельный участок, расположенный по адресу: ..........., что, согласно Договора аренды является основанием для расторжения указанного договора.

Как следует из представленных в реестровом деле документов ............. ФИО2 было направлено уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства.

............. ФИО2 выдано уведомление ............ о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в уведомлении и расположенного на земельном участке по адресу: ..........., требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района ........... – раздел 21. Градостроительные регламенты территориальных зон (Ж1, Ж1/3) с основными видами разрешенного использования земельных участок и объектов капитального строительства – с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства предельными минимальными/ максимальными размеры земельных участков, в том числе их площадь составляют – 300 (минимальный) кв.м., 10000 (максимальный) кв.м., при этом максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет – 50%.

При разрешении данных требований суд руководствуется следующим.

Истец заявил о том, что имеет право на предоставление в собственность данного земельного участка без проведения торгов, поскольку на земельном участке расположено здание, находящееся в его собственности.

Согласно с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.

Если собственник строения приобрел право аренды на земельный участок, то это не исключает его права на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право основано на положениях ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК РФ.

В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

В силу ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 1 ст. 273 ГК РФ также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный ЗК РФ, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ в решении должны быть указаны все основания отказа.

Признаки объектов капитального строительства (связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) характерны и для объектов недвижимого имущества, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, право собственности на которые возникает с момента государственной регистрации (ст. 29 ГК РФ). Государственная регистрация права служит подтверждением факта создания объекта недвижимого имущества и возникновения у его собственника субъективного исключительного права выкупа земельного участка, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ.

При этом исходя из содержания данной нормы закона исключительное право на приобретение земельного участка в собственность за плату из государственных и муниципальных земель имеют только собственники зданий и сооружений.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Т.е. по смыслу норм права возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом, земельные участки занятые объектами недвижимого имущества могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений, сооружений.

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Судом установлено, что площадь жилого дома составляет ............ то есть ............ процент от площади испрашиваемого земельного участка в ............ кв. м, что послужило основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Конституция РФ (ст.36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном Кодекса РФ в числе основных принципов – принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которым все прочно связанное с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп6 п 2 ст. 39.1, п.1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п.1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0).

Истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств обоснованности приобретения земельного участка в испрашиваемых размерах.

Суд, с учетом представленных суду доказательств и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств считает не доказанным факт, что для размещения и эксплуатации объекта недвижимости площадью ............ кв.м. ФИО2 необходим земельный участок площадью ............ кв.м., который более чем в ............ раз превышает площадь находящегося на участке объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что отказ принят уполномоченным органом в пределах его компетенции и при наличии предусмотренных оснований, оснований для его признания незаконным не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований о признании отказа незаконным, то не подлежат удовлетворению требования о возложении обязанности направить проект договора купли-продажи данного земельного участка о зачете в качестве оплаты выкупной цены арендных платежей и судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании отказа в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, возложении обязанности, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через суд принявший решение, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.В. Кожухова

Мотивированное решение

составлено 07.02.2023