Дело 2-3563/2025

УИД 65RS0001-01-2025-004117-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июля 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Ли Э.В.,

при секретаре судебного заседания Панковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительными договора залога (ипотеки) и дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки),

установил:

11 апреля 2025 года истец ФИО5 обратился в суд с данным исковым заявлением к ответчикам ФИО3, ФИО2, указав следующие обстоятельства. 13 февраля 2023 года между ответчиками заключен договор залога (ипотеки) жилого помещения, расположенного по <адрес>, начальной продажной стоимостью 11 000 000 рублей. О данной сделке истцу стало известно 10 марта 2025 года при ознакомлении с решением Южно-Сахалинского городского суда от 22 августа 2024 года по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам займа, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, тогда как к участию в деле не привлекался. Переданное в залог жилое помещение является совместно нажитым с супругой ФИО2 имуществом, поскольку приобретено в период брака. Режим совместной собственности не изменился, нотариальное согласие на передачу квартиры в залог не давал. Учитывая, что сделка совершена с нарушением требований ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), ФИО5 просит суд признать недействительными договор залога (ипотеки), заключенный 13 февраля 2023 года между ФИО3 и ФИО2, и дополнительное соглашение к договору залога (ипотеки) от 13 февраля 2023 года, заключенное 25 августа 2023 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, на требованиях настаивал по изложенным в заявлении основаниям, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями согласилась, пояснила, что приобрела спорную квартиру в браке, зарегистрировала на свое имя. ФИО3 вымогал деньги, заставив заключить оспариваемый договор залога и дополнительное к нему соглашение. О передаче квартиры в залог супругу не говорила, так как он был болен, узнал о сделке в десятых числа марта 2025 года, когда нечаянно оставила документы. Договор залога заключали вдвоем с ответчиком, третьи лица отсутствовали, сдавали на регистрацию также вместе с ФИО3 в МФЦ. Чуть позднее позвонили с Управления Росреестра по Сахалинской области, сказали о необходимости дачи согласия супруга, ответила, что такой документ отсутствует, впоследствии сделку зарегистрировали. По доводу ФИО3 о давнем знакомстве с мужем возражала, указав, что они не знакомы, муж при заключении договора залога не присутствовал.

Ответчик ФИО3 по исковым требованиям возражал, пояснил, что с ФИО2 состоит в давних заемных правоотношениях, последняя, неоднократно брала денежные средства в долг, в обеспечение возврата заключили оспариваемые договор и дополнительное соглашение в офисе ФИО2 в присутствии супруга ФИО5, после чего вдвоем с заемщиком направились в МФЦ, где сдали документы на регистрацию. Пи этом ФИО2 показывала согласие супруга на передачу квартиры в залог, так как был осведомлен о брачных отношениях М-ных. В связи с чем, просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании ордера, по исковым требованиям возражала по изложенным в отзыве основаниям, пояснила, что истцом избран неверный способ защиты права, имеет место злоупотребление правом, поскольку вынесено решение о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 денежных средств по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, после чего подан настоящий иск при сговоре супругов в целях неисполнения обязательств по возврату долга, что является недобросовестными действиями, влекущими негативные последствия для ФИО3, как залогодержателя. Истцом не представлено доказательств тому, что ФИО3 знал об отсутствии согласия ФИО5, тогда как сделка совершена в присутствии истца, имеется указание в договоре залога о реквизитах согласия супруга, что свидетельствует о введении залогодержателя в заблуждение. В свою очередь, ФИО3 был уверен в действительности договора займа. В связи с чем, просила суд отказать в удовлетворении требований.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд находит возможным, приступить к рассмотрению дела в отсутствие истца.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На основании п. 1, 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО5 и ФИО2 зарегистрировали брак ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о заключении брака серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРН от 14 апреля 2025 года право собственности ФИО2 на <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Также имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ № об ипотеке в пользу ФИО3 по договору залога от 13 февраля 2023 года и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из материалов реестрового дела на <адрес> установлено, что 14 октября 2021 года ФИО2 купила данное жилое помещение у ФИО, ФИО, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО и ФИО по договору купли-продажи.

13 февраля 2023 года между ФИО3, как залогодержателем, и ФИО2, как залогодателем, заключен договора залога (ипотеки), по условиям которого последняя передала в залог жилое помещение, расположенное по <адрес>, стоимостью 11 000 000 рублей, в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 2.1.2 договора залога указано, что возражения против обременения предмета залога со стороны ФИО5 не имеется, что подтверждается согласие, удостоверенное нотариусом ФИО ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

15 февраля 2023 года от ФИО2 и ФИО3 через МФЦ поступили заявления о государственной регистрации права.

25 августа 2023 года между ФИО3 как залогодержателем, и ФИО2, как залогодателем, заключено дополнительное соглашение № к договору залога (ипотеки), которым пункты 1.2., 1.5 и 1.7. изложены в новой редакции.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 22 августа 2024 года, с ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства по договорам займа денежных средств от 09 июня 2022 года и 10 февраля 2023 года, а также обращено взыскание на предмет залога по договору залога (ипотеки) от 13 февраля 2023 года – жилое помещение, расположенное по <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности ФИО2 путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены реализации имущества в сумме 11 000 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Заявляя исковые требования, ФИО5 ссылается на распространение режима совместной собственности в отношении жилого помещения, расположенного по <адрес>, и отсутствие нотариального согласия на передачу недвижимого имущества в залог.

Пунктом 1 статьи 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов.

Согласно п.1 ст.34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Так, согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.

В соответствии со ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона (п.3 ст.335 ГК РФ) (пункт 2).

В соответствии с пунктом статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права для совершения оспариваемого договора залога (ипотеки), как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие супруга ФИО5 на совершение сделки при условии нахождения его в браке с ФИО2 на момент совершения сделки, о чем ФИО3 знал, поскольку подтверждается пояснениями последнего.

Между тем, такое согласие ФИО5 при регистрации оспариваемых сделок не предоставлялось, что следует из заявлений ФИО2 и ФИО3 от 13 февраля 2023 года, при этом оба лично присутствовали в МФЦ при сдаче документов на регистрацию.

В этом же заявлении ФИО2 указано о семейном положении, как состоящей в браке.

Согласно ответу нотариуса ФИО от ДД.ММ.ГГГГ согласие ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ по реестру № не удостоверялось.

В этой связи, ссылка ответчика ФИО3 о наличии согласия ФИО5 на передачу квартиры в залог опровергается материалами дела, а пояснениями последнего установлена осведомленность залогодержателя о том, что квартира является общим совместно нажитым имуществом супругов ФИО.

Доводы ФИО3 об осведомленности ФИО5 о совершении оспариваемых сделок ввиду его личного присутствия, а также указание в тексте договора залога (ипотеки) реквизитов согласия, правового значения для дела не имеют при отсутствии обязательного в силу закона нотариального согласия истца на передачу квартиры в залог, более того, данные возражения основаны лишь на пояснениях ответчика.

При таких обстоятельствах, оспариваемый договор залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ заключены с нарушением требований ст.35 СК РФ в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, а, следовательно, являются недействительными.

Определением суда от 12 мая 2025 года судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области до вступления решения суда в законную силу производить регистрационные действия, связанные с отчуждением жилого помещения по <адрес>, с кадастровым номером №.

В соответствии с ч.3 ст.144 ГПК РФ, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

С учетом изложенного, принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене по вступлении решения суда в законную силу.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере 8000 рублей каждый по чекам от 10 апреля 2025 года и от 07 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительными договора залога (ипотеки) и дополнительного соглашения к договору залога (ипотеки) – удовлетворить.

Признать договор залога (ипотеки), заключенный 13 февраля 2023 года между ФИО3 и ФИО2, недействительным.

Признать дополнительное соглашение к договору залога (ипотеки) от 13 февраля 2023 года, заключенное 25 августа 2023 года между ФИО3 и ФИО2, недействительным.

Взыскать с ФИО2 (№) и ФИО3 (№) в пользу ФИО5 (паспорт серии <данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 8000 рублей каждый.

Отменить обеспечительные меры, принятые Южно-Сахалинским городскими судом 12 мая 2025 года, в виде запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области до вступления решения суда в законную силу производить регистрационные действия, связанные с отчуждением жилого помещения, расположенного по <адрес>, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Сахалинской областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий судья Э.В. Ли

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Э.В. Ли