Решение по делу № 2-1288/2022 от 14.08.2023 - о расторжении договора долевого участия в строительстве, встречному иску <ФИО> о признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание спортивно-оздоровительного комплекса, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, Департамента координации строительства и перспективного развития <адрес>.

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 14 августа 2023 года

Советский районный суд <адрес> РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Цахилова Т.Э.-О.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Европейский 22» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве, встречному иску ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства - здание спортивно-оздоровительного комплекса, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора, Департамента координации строительства и перспективного развития <адрес>,

установил:

ЖСК «Европейский 22» обратились в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование иска указано, что ... между ООО «Рубин» и ФИО1 был заключен договор №-Фк о долевом участии в строительстве. Согласно п.1.1 Договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой <адрес> со встроено-пристроенными помещениями общественного назначении я, спортивно-оздоровительным комплексом и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII на земельном участке площадью 1, 8505 га с кадастровым номером 61:44:0000000:1078 и передать объект долевого строительства в собственность участника долевого строительства, а участник долевого строительства обязался в предусмотренные Договором сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства в собственность. В соответствии с п.4.1 Договора, объект долевого строительства представляет собой нежилое помещение встроено-пристроенный физкультурно-оздоровительный комплекс, состоящий из помещений на поэтажном плане №№,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37, общей площадью 955,11 кв.м. ... между ООО «Рубин» и ЖСК «Европейский» был заключен договор уступки прав аренды земельного участка. В соответствии с п.1.1 Договора, ООО «Рубин» уступило, а ЖСК «Европейский 22» принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №, находящегося в федеральной собственности земельного участка от ..., заключенному между ООО «Рубин» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>. Согласно п.1.4 Договора уступки, ООО «Рубин» передает ЖСК «Европейский», а ЖСК «Европейский» принимает на себя все права и обязанности застройщика по заключенным ООО «Рубин» договорам о долевом участии в строительстве в отношении объектов долевого строительства. В установленном Приложением № к договору уступки перечне договоров участия в долевом строительстве, содержится указание на договор №-ф от ..., заключенный между ООО «Рубин» и ответчиком. Права и обязанности ООО «Рубин» были переданы ЖСК «Европейский 22» с нотариально удостоверенного согласия Ответчика. Таким образом, с момента заключения Договора уступки права и обязанности застройщика по договору №-ф от ..., перешли к ЖСК «Европейский 22». Обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении существенно изменились, а именно:

1. Договор между Ответчиком и ООО «Рубин» был заключен .... Строительство многоквартирных домов на земельном участке по адресу: <адрес>, Вертолетное поле (бывший аэродром ДОСААФ), участок XVIII фактически прекратилось летом 2015 года. Застройщик прекратил осуществление своей деятельности. ... СЧ СУ Управления МВД России по <адрес> возбуждено уголовное дело № в отношении учредителя ООО УК «РассветСтройИнвест» и ООО «Рубин» ФИО5, учредителя и директора ООО «Донской альянс» ФИО5 и неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, по факту мошеннических действий при строительстве многоквартирного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, бывший аэродром ДОСААФ, участок 17, а также многоквартирного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, бывший аэродром ДОСААФ, участок 18. таким образом, существенное изменение обстоятельств выразилось в фактическом прекращении застройщиком деятельности по строительству объектов в виду отсутствия у застройщика денежных средств для осуществления такого строительства.

2. ... участниками долевого строительства, пострадавшими от действий учредителя ООО «Рубин», руководителя ООО «Донской Альянс» был создан ЖСК «Европейский 22». Кооператив, как следует из п.2.1 Устава, создан для участия членов кооператива своими имущественными паевыми взносами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 344116, <адрес>. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, расположенный по адресу: <адрес>, Вертолетное поле, с кадастровым номером 61:44:0000000:1078, принадлежал ООО «Рубин» на праве аренды на основании договора аренды №, находящегося в федеральной собственности. С даты государственной регистрации Договора уступки ЖСК «Европейский 22» от ООО «Рубин» перешли все права и обязанности по заключенным между ООО «Рубин» и участниками долевого строительства договорам об участии в долевом строительстве. Ввиду отсутствия у ООО «Рубин» денежных средств, единственным возможным способом достройки являлось получение субсидии из средств областного бюджета. ... Истцом в Министерство строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> была подана заявка на получение субсидии для завершения строительства жилого <адрес>. ... Министерством строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> было принято решение о признании Истца соответствующим условиям предоставления субсидии. ... между Министерством строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> и Истцом было заключено соглашение о предоставлении из областного бюджета субсидии. Денежные средства были выделены лишь для завершения строительства жилого <адрес>, в отношении которого была подана заявка. Подать заявку на получение субсидии в отношении объекта долевого строительства истец не мог. Строительство объекта долевого строительства осуществлялось на основании разрешения на строительство №RU№/3 от .... Срок действия указанного разрешения истец ..., т.е. задолго до создания кооператива.

3. В настоящее время Истец является арендатором земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома. Стоимость арендной платы составляет 624 331,68 рублей в год. Денежные средства выплачиваются за счет взносов членов кооператива. Уплата является обременительной для истца. Срок действия договора предусмотрен до .... Срок завершения строительства – не позднее .... По завершении строительства, истец планирует обратиться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом по <адрес> для расторжения данного договора. Поскольку у Ответчика заключен договор участия в долевом строительстве, право аренды земельного участка находится в залоге у ответчика. Соответственно, расторгнуть такой договор досрочно по соглашению без согласия ответчика истец не может.

На основании изложенного, ЖСК «Европейский 22» просит расторгнуть Договор долевого участия в строительстве №-Ф от ..., заключенный между ООО «Рубин» и ФИО1, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

ФИО1 обратилась с встречным исковым заявлением, в обоснование которого указала следующее. Договор от ... заключен в рамках ФЗ ... №241-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», зарегистрирован в установленном порядке ... Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес>, государственная регистрация №. В качестве застройщика выступало ООО «Рубин», заключившее в целях строительства договор аренды земельного участка и получившее разрешение на строительства объекта от ... RU№ сроком действия до ... с последующим его продлением до .... В отношении земельного участка заключен договор аренды №, находящегося в федеральной собственности земельного участка от ..., права и обязанности арендатора по которому, а также права застройщика переданы по договору уступки права от ... ООО «Рубин» и приобретены ЖСК. По состоянию на ... год ЖСК заключено с Министерством строительства соглашение о предоставлении субсидии на достройку многоквартирного <адрес>. Истец указывает, что условиями указанного соглашения достройка объекта не предусмотрена, что в свою очередь считает одним из оснований расторжения договора от .... В период действия разрешения на строительство на земельном участке ООО «Рубин» произведены строительные работы, в том числе полностью залит фундамент, подземный этаж и контур первого этажа. Согласно техническому плану от 28.07.2020г., на земельном участке создан объект незавершенного строительства, фактическая степень готовности – 34%. В соответствии с п.3.1 Договора от ..., стоимость объекта долевого участия составила 40 114 620 рублей и подлежала оплате после государственной регистрации договора, но не позже 1 месяца с даты ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Дольщиком была произведена оплата стоимость объекта долевого участия в строительстве на сумму 20 000 000 руб., в том числе за счет привлеченных у третьих лиц заемных средств, по состоянию на ... в наличной форме, что подтверждается актом приема-передачи наличных денег и составляет 49% общей стоимости объекта.

На основании изложенного, ФИО1 просила в удовлетворении заявленных требований ЖСК «Европейский 22» к ФИО1 отказать. Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 34% - здание спортивно-оздоровительного комплекса с подземной стоянкой проектной площадью 955,11 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII, согласно техническому плану от ..., выполненному кадастровым инженером ФИО3. Признать решение суда основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Определением Советского районного суда <адрес> от ..., произведена замена истца ФИО1 на ФИО2 по встречному иску к ЖСК «Европейский 22» о признании права собственности.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ЖСК «Европейский 22» ФИО6 в судебном заседании исковое заявление поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, ранее возражала против удовлетворения исковых требований ЖСК «Европейский 22». Представитель ФИО1 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, в удовлетворении требований ЖСК «Европейский 22» к ФИО1 просила отказать.

Истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил. Представил в суд ходатайство, в котором просил удовлетворить встречное исковое заявление и рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие его представителя.

Третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития <адрес> представителя для участия в судебном заседании не направил, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.

Дело рассмотрено с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав доводы сторон, допросив свидетеля, проверив и изучив материалы дела, исследовав, и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, согласно ст.ст.56-61 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.

... между ФИО1 в качестве участника долевого строительства и ООО «Рубин» в качестве застройщика заключен договор №-Ф по условиям которого застройщик на основании разрешения на строительство от ... № RU№ (сроком действия до ... с последующим его продлением до ... согласно разрешению № RU№/3) принял обязательства построить нежилое помещение - встроено-пристроенный физкультурно-оздоровительный комплекс, состоящий из помещений №№ всего площадью 955,11 кв.м. с его расположением на земельном участке с кадастровым номером (КН) 61:44:000000:1078 по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII и передать его участнику долевого строительства, а последний оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 40 114 620 руб. после государственной регистрации договора, но не позже 1 месяца до даты ввода в эксплуатацию объекта недвижимости (пункты 1.1., 3.1., 4.1. договора долевого участия в строительстве).

Указанный договор ... зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес>, государственная регистрация №.

Как следует из представленных суду документов, ФИО1 в счет стоимости объекта произведена оплата застройщику на сумму 20 000 000 руб., что составляет 49% всей стоимости ранее планируемого к строительству объекта. Оплата произведена за счет заемных средств, принадлежащих ФИО2, в рамках договора целевого займа от ..., которые заемщиком возвращены не были. Между ФИО1 и ФИО2 по состоянию на ... заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве в счет погашения займа, что свидетельствует о переходе всех прав на спорный объект от ФИО1 к ФИО2

В отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство объекта, заключен договор аренды № находящегося в федеральной собственности земельного участка от ..., права и обязанности арендатора по которому, а также права застройщика были переданы согласно договору уступки от ... в полном объеме ООО «Рубин» и приобретены (приняты) ЖСК «Европейский22».

По состоянию на ... ЖСК «Европейский22» заключено с Министерством строительства, архитектуры и территориального развития <адрес> соглашение о предоставлении субсидии на достройку многоквартирного дома по условиям которого финансирование работ по строительству (достройке) спорного объекта физкультурно-оздоровительного комплекса не предусмотрено.

В материалы дела представлен технический план от ..., выполненный кадастровым инженером ФИО3, зарегистрированной в реестре членов СРО кадастровых инженеров ... № НП001162 согласно которому создан объект незавершенного строительства (физкультурно-оздоровительного центра) проектной площадью 955,11 кв.м., общей суммарной проектной площадью 3807,6 кв.м. и фактической степенью готовности 34%. Технический план соответствует действовавшим на момент его подготовки требованиям Федерального закона от ... № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», а также положениям главы 3 Федерального закона от ... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подтверждает наличие объекта незавершенного строительства.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила, что являлась генеральным директором ООО «Рубин». На акте приема-передачи денежных средств от ... в размере 20 000 000 рублей в действительности расписывалась и ставила печать. Указанная сумма была получена не ею, а была получена кассиром, который принимает деньги в своем кабинете. На самом акте ставится подпись руководителя организации. О внесении денежных средств в кассу надлежащим образом, свидетельствует то, что здание было построено.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. В п. 59 указанного постановления также указано на возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество

Статьей 40 Федерального закона от ... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Исходя из позиции пунктов 16, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ... с изменениями и дополнениями) также подтверждается возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что постройка объекта в установленной степени готовности 34% на законных основаниях в рамках полученных разрешений на строительство первоначальным застройщиком, действительность и исполнение договора долевого участия в строительстве обязательств частичной оплаты на сумму в процентном отношении превышающую процент готовности объекта, наличие отказа ЖСК «Европейский22» от аренды земельного участка и невозможности завершения строительства спорного объекта, в том числе по причине отсутствия субсидирования, свидетельствует о единственном возможном способе защите прав участника долевого строительства путем признания за ним права собственности на объект незавершенного строительства.

Напротив, удовлетворение требований первоначального иска о расторжение договора долевого участия в строительстве не только приведет к нарушению баланса гражданских прав и интересов, возможному злоупотреблению гражданскими правами, в том числе по причине неосновательного обогащения, но и создаст неопределенность в отношении прав на уже существующий объект недвижимости, его принадлежности, в том числе иным лицам.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ЖСК «Европейский22» к ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве от ... №-Ф, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., отказать.

Встречный иск ФИО2 к ЖСК «Европейский22» удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 34% – здание физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной стоянкой проектной площадью 955,11 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:000000:1078 по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII, согласно техническому плану от ..., выполненному кадастровым инженером ФИО3, зарегистрированной в реестре членов СРО кадастровых инженеров ... № НП001162.

Признать настоящее решение суда основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Росреестра по <адрес> права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства со степенью готовности 34% – здание физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной стоянкой проектной площадью 955,11 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:000000:1078 по адресу: <адрес>, территория бывшего аэродрома ДОСААФ, участок XVIII, согласно техническому плану от ..., выполненному кадастровым инженером ФИО3, зарегистрированной в реестре членов СРО кадастровых инженеров ... № НП001162 без дополнительных согласований и документов, а также основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи о государственной регистрации от ... № договора долевого участия в строительстве от ... №-Ф;

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Цахилов Т.Э.-О.