11RS0002-01-2025-001730-07
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Воркута Республики Коми 08 июля 2025 года
Воркутинский городской суд Республики Коми, в составе:
председательствующего судьи Кораблевой Е.Б.,
при секретаре судебного заседания Маликовой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1901/2025 по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании обременения отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, в котором просили признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ....
В обоснование исковых требований истцы указали, что <дата> по договору купли-продажи, заключенному с ответчиками, приобрели квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером .... В соответствии с договором купли-продажи, квартира продана за 950 000 руб., из которых 260 000 руб. уплачено продавцу до подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 690 000 руб. должна была быть уплачена покупателями после государственной регистрации договора и получения кредита в ПАО Сбербанк по кредитному договору ... от <дата>, путем перечисления на расчетный счет ..., открытый на имя ФИО3, в течение пяти банковских дней. Право собственности истцов на квартиру <дата>. <дата> истцам стало известно, что обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в пользу ответчиков, не снято. Оставшаяся сумма в размере 690 000 руб. была выплачена в соответствии с условиями договора купли-продажи, по состоянию на <дата> задолженность по кредитному договору ... от <дата> отсутствует, оснований для обременения объекта недвижимости нет, поскольку покупатель исполнил обязательство, предусмотренное договором купли-продажи.
Истцы ФИО1, ФИО2 (законные представители третьего лица – несовершеннолетней ФИО6), третье лицо ФИО7, а также ответчики ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов ФИО8 доводы искового заявления поддержал, настаивал на удовлетворении иска.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечило. В материалы дела представлены письменные объяснения, в которых указано, что управление не является заинтересованным лицом при рассмотрении заявленных требований и не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимого имущества. Федеральным законодательством предусмотрен определенный порядок погашения регистрационной записи об ипотеки. При наличии обстоятельств, препятствующих погашению регистрационной записи об ипотеки в установленном законом порядке, основанием для погашения является решение суда.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании пп. 2, 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.
В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Как следует из материалов дела, <дата> между ФИО3, действующим от своего имени и по доверенностям от имени ФИО4, ФИО5 (продавцы) и ФИО1, действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО6, а также от имени ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатели приобрели жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 договора купли-продажи, квартира продана покупателям за 950 000 руб. Порядок оплаты предусматривал уплату покупателями продавцу до подписания договора 260 000 руб., оставшаяся сумма в размере 690 000 руб. должна была быть уплачена покупателями после государственной регистрации договора и получения кредита в ПАО Сбербанк по кредитному договору ... от <дата>, путем перечислена на расчетный счет ..., открытый на имя ФИО3, в течении пяти банковских дней.
Пунктом 6 договора купли-продажи предусматривалось, что объект недвижимости находится в залоге у ПАО Сбербанк, с момента государственной регистрации права собственности покупателей на данный объект недвижимости до даты полного исполнения обязательств покупателями по кредитному договору ... от <дата>. Права залогодержателя удостоверялись закладной.
<дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произведена государственная регистрация договора купли-продажи (регистрационная запись ...) и государственная регистрация перехода права общей долевой собственности регистрационная запись ...), а также государственная регистрация ипотеки в силу закона (регистрационная запись ...) в пользу продавцов.
Факт получения денежных средств по договору купли-продажи в размере 260 000 руб. ответчиками не оспорен, подтверждается актом приема-передачи от <дата>.
Право общей долевой собственности на приобретенное жилое помещение зарегистрировано 02.12.2011за ФИО2 (1/4 доля в праве), ФИО1 (1/4 доля в праве), ФИО7 (1/4 доля в праве), ФИО6 (1/4 доля в праве). Одновременно с этим внесена регистрационная запись об обременении объекта недвижимости - ипотеки в силу закона в пользу ФИО4, ФИО3, ФИО5
По запросу суда ПАО Сбербанк представило копиюя кредитного договора ... от <дата>, заключенного между ПАО Сбербанк (кредитор) и ФИО2, ФИО1 (созаемщики), согласно которому кредитор обязался предоставить созаемщикам кредит по программе «Приобретение готового жилья» в размере 690 000 руб., под 12,85% годовых, на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (объект недвижимости), на срок 60 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский вклад созаемщика ФИО2 ..., открытый в филиале кредитора. Созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере и на условиях договора (п.1.1 кредитного договора).
Кредитным договором (статья 3) предусматривался следующий порядок предоставления кредита: выдача кредита производиться единовременно по заявлению титульного созаемщика путем зачисления на счет, в частности после передачи кредитору предмета залога, подтверждения кредитору факта оплаты созаемщиками части стоимости объекта недвижимости в размере не менее 260 000 руб., оформления титульным созаемщиком поручения кредитору на перечисление суммы кредита на счет физического лица, осуществляющего продажу объекта недвижимости - ФИО3 (счет ...) в сумме 690 000 руб.
Из копии реестрового дела на объект недвижимого имущества усматривается, что <дата> покупатели С-вы обратились в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о погашении записи об ипотеке, представив закладную от <дата>, с отметкой ПАО Сбербанк о том, что по кредитному договору ... от <дата> обязательства созаемщиками выполнены в полном объеме <дата>.
Справкой ПАО Сбербанк, представленной истцами с исковым заявлением, а также информацией, представленной банком по запросу суда подтверждается, что кредитные обязательства по договору ... от <дата> закрыты, возврат кредита и уплата процентов осуществлены <дата>.
Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств подтверждает, что со стороны покупателей обязательства по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи исполнены в полном объеме. Данный факт ответчиками не оспорен.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу п. 2 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
В соответствии с абзацем седьмым п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Как разъясняется в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из приведенного следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения.
Суд может принять решение о прекращении обременения в случае уклонения одной из сторон от регистрации прекращения обременения.
В материалах дела отсутствуют сведения о подаче сторонами договора купли-продажи совместного заявления о прекращении обременения.
Принимая во внимание, что спорное имущество передано покупателям, право собственности за ними зарегистрировано, покупатели в полном объеме исполнили обязательства по оплате недвижимого имущества, в отсутствие у ответчиков возражений относительно прекращения ипотеки, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 и ФИО2 и признать обременения в виде ипотеки на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3, ФИО4, ФИО5, отсутствующим.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Чеком-ордером ПАО Сбербанк от <дата> подтверждается уплата истцом ФИО1 при подаче иска государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (паспорт серия ...) и ФИО2 (паспорт серия ...) к ФИО3 (паспорт серия ...), ФИО4 (паспорт серия ...), ФИО5 (паспорт серия 8723 ...) удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона (регистрационная запись ...) на жилое помещение, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3, ФИО4, ФИО5.
Взыскать с ФИО3, ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., по 1 000 руб. с каждого.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный суд Республики Коми через Воркутинский городской суд Республики Коми.
Судья Е.Б. Кораблева
Мотивированное решение составлено 17 июля 2025 года.