Дело № 2-5/2025
58RS0005-01-2024-000104-43
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Бессоновка 21 июля 2025 года
Бессоновский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Гусаровой Е.В.,
с участием истца ФИО1, представителя прокуратуры Пензенской области – помощника прокурора Бессоновского района Пензенской области Федяниной К.В., действующей на основании доверенности № Дов-№ от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Михотиной И.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в здании суда в с. Бессоновка Бессоновского района Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, финансовому управляющему ФИО3 - ФИО4, Управлению Росреестра по Пензенской области, отделу государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором ссылается на следующие обстоятельства:
29 ноября 2023 года между ним и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 на основании протокола о результатах проведения торгов № от 29 ноября 2023 года заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2198 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, а также расположенного на нем жилого дома площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.
Переводами от 27 ноября 2023 года на сумму 37000 руб., от 30 ноября 2023 года на сумму 364000 руб., истец полностью оплатил цену, предусмотренную договором купли-продажи от 29 ноября 2023 года.
04 декабря 2023 года недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи.
04 декабря 2023 года документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истца, переданы в ГАУ Пензенской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».
15 декабря 2023 года истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, согласно которому регистрация права приостановлена в связи с наличием в государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона, залогодержателем является ФИО6, а также в связи с тем, что регистрирующий орган полагает, что заключение договора купли-продажи нарушает права несовершеннолетнего ребенка, поскольку приобретено, в том числе, на средства материнского капитала.
В связи с тем, что недвижимое имущество приобретено на открытых торгах в рамках процедуры банкротства, истец полагает, что запись об ипотеке подлежит погашению.
Указал, что средства материнского капитала подлежат возврату в рамках дела о банкротстве, поскольку улучшения жилищных условий не произошло, а обязательство по оформлению в общую долевую собственность приобретенного имущества в установленный срок не исполнены.
ФИО3 приобрела с использованием средств материнского капитала дом 1946 года постройки по адресу: <адрес>, при этом до настоящего времени проживает по адресу: <адрес>, следовательно, фактически жилищные условия она не улучшила. Истец полагает, что последствием недобросовестного поведения ФИО3, которое выразилось в неоформлении в установленный законом срок доли на несовершеннолетнего ребенка, а также приобретении не используемого для проживания дома, является возникновение обязанности по возврату полученных в рамках материнского капитала денежных средств.
Указал, что имущество приобретено им на открытых торгах, которые не отменены и никем не оспорены, закон не содержит ограничений на сделки с имуществом, доли в котором не оформлены.
Просил суд со ссылкой на действующие норма права прекратить ипотеку земельного участка площадью 2198 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, а также жилого дома площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, погасить регистрационную запись об ипотеке (номер государственной регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка площадью 2198 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № погасить регистрационную запись об ипотеке (номер государственной регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ) жилого дома площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № обязать Управление Росреестра по Пензенской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 2198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № а также жилой дом площадью 44,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № в установленный законом срок.
Протокольным определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 12 марта 2024 года орган опеки и попечительства Управление социальной защиты населения администрации Бессоновского района Пензенской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Протокольным определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 27 марта 2024 года к участию в деле привлечен прокурор Бессоновского района Пензенской области.
Определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 29 мая 2024 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения, принятого по результатам рассмотрения гражданского дела № по иску прокурора Бессоновского района Пензенской области, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО14, к ФИО3, ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 12 мая 2025 года производство по делу возобновлено.
Протокольным определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 29 мая 2025 года ФИО7 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Протокольным определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 02 июля 2025 года произведена замена прокуратуры Бессоновского района Пензенской области на прокуратуру Пензенской области.
Определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 21 июля 2025 года производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО3, финансовому управляющему ФИО3 - ФИО4, ФИО6, Управлению Росреестра по Пензенской области, отделу государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности, в части требований к ФИО6 прекращено ввиду смерти ответчика.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, поддержал письменные дополнения по иску. Согласно его письменным дополнениям по делу, в материалах дела имеется копия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №), заключенного между ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель). Согласно пункту 2 договора общая стоимость земельного участка и жилого дома составляет 600 000 руб. При этом сумму 146 974 руб. покупатель уплатила продавцу за счет собственных средств до подписания договора. Сумма 453 026 руб. согласно выписке из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки (л.д. №) перечислена продавцу 29 августа 2016 года. Следовательно, договор купли-продажи полностью оплачен покупателем. Таким образом, залог прекращен с 29 августа 2016 года (момент исполнения обязательства по оплате договора купли-продажи земельного участка и жилого дома).
Довод регистрирующего органа о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права, ненадлежащего ответчика, опровергается ч. 1 ст. 16.1 КАС РФ, ч. 1 ст. 33.1 ГПК РФ, при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, другие - в порядке административного судопроизводства, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению разрешению в порядке гражданского судопроизводства. Истцом заявлены требования о снятии обременения и осуществлении регистрационных действий как к сторонам сделки, так и к регистрирующему органу, разделение требований невозможно.
В настоящее время отсутствуют какие-либо требования лиц в отношении имущества, проданного с публичных торгов, сами торги, а также договор купли-продажи, заключенный по итогам их проведения, не оспорены и недействительными не признаны. Решение вопроса о выделении долей не является предметом настоящего судебного разбирательства.
Как указывает финансовый управляющий в письменной позиции по делу ни ФИО3, ни члены ее семьи не проживают и никогда не проживали в жилом доме, приобретенном по договору купли-продажи. Следовательно, результатом сделки по продаже жилого дома и земельного участка явилась смена собственника, а не улучшение жилищных условий.
Ответчик ФИО3 с судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду сообщено не было.
Ответчик - финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду сообщено не было. Согласно письменной позиции по делу, поступившей в суд 26 февраля 2024 года, финансовый управляющий ФИО4 поддержала заявленные ФИО1 требования, указала, что истец основывает свои требования на том, что 29 ноября 2023 года между ФИО1 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО3 - ФИО4 на основании протокола о результатах проведения торгов № от 29 ноября 2023 года заключен договор купли-продажи земельного участка, площадь 2198 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, а также расположенного на нем жилого дома, площадь 44,2 кв.м., по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер: №
15 декабря 2023 года истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, согласно которому регистрация права приостановлена в связи с наличием в государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона, залогодержателем является ФИО6, а также в связи с нарушением прав несовершеннолетних.
Относительно наличия у недвижимого имущества обременения в виде ипотеки в силу закона, ФИО6 не заявляла каких-либо требований о включении в реестр кредиторов, недвижимое имущество продано с торгов в рамках реализации имущества гражданина, реализация имущества должника осуществлена финансовым управляющим в соответствии с требованиями законодательства о банкротстве.
По имеющимся у финансового управляющего сведениям ФИО6 умерла. Указанные обстоятельства препятствовали ФИО3 самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с целью погашения записи об ипотеке.
Относительно нарушения прав и законных интересов несовершеннолетних, считает, что должник реализовала свое право на распоряжение средствами материнского капитала, направив их на приобретение недвижимого имущества.
На основании п.15(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и тетей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения.
При этом не исполнение указанной обязанности не может являться препятствием для реализации недвижимого имущества путем проведения публичных торгов в рамках процедуры несостоятельности. Ссылка регистрирующего органа на нарушения прав и?законных интересов несовершеннолетних является несостоятельной в силу того, что по указанному адресу они не зарегистрированы и фактически не проживают. Реализация спорного недвижимого имущества не ухудшает их положения и не нарушает право на жилище.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В возражениях на исковое заявление, поступивших в суд 09 февраля 2024 года, указали, что возражают против удовлетворения заявленных истцом требований. Считают, что отдел государственной регистрации недвижимости №1 Управления является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку обособленные структурные подразделения действуют от имени создавшего их юридического лица, т.е. не выступают в качестве самостоятельного субъекта гражданского оборота, то и ответственность за их деятельность несет создавшее их юридическое лицо. Управление Росреестра по Пензенской области также является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку Управление не является субъектом спорных материальных правоотношений, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом, между истцом и Управлением отсутствуют материально - правовые отношения. Кроме того, заявленное требование о возложении обязанности на Управление осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок и жилой дом заявлено в рамках искового производства. Однако действия Управления как государственного органа могут быть обжалованы в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, а не Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. В Едином государственном реестре недвижимости на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 июля 2016 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности (06.07.2016) на земельный участок, площадью 2198 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом, площадью 44,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
На основании вышеуказанного договора в ЕГРН в отношении указанного жилого дома и земельного участка внесены записи об ипотеке в силу закона в пользу ФИО6
04 декабря 2023 года в Управление обратился ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером: №, и земельный участок с кадастровым номером: № на основании договора купли-продажи от 29 ноября 2023 года, заключенного между ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО4, и ФИО1 Данный договор был заключен по результатам торгов.
15 декабря 2023 года государственная регистрация прав была приостановлена на срок до 15 марта 2024 года.
Специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом не установлен, ипотека прекращается на общих основаниях.
У Управления Росреестра по Пензенской области отсутствовали основания для погашения регистрационных записей об ипотеке в силу закона в отношении спорных объектов.
В случае удовлетворения требований о прекращении ипотеки, которые должны быть предъявлены к залогодержателю, такое решение суда будет являться основанием для погашения соответствующей записи об ипотеке в соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке.
Кроме того, государственная регистрация права собственности за ФИО3 на жилой дом и земельный участок произведена на основании договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала, в связи с чем в силу закона должно быть оформлено право общей долевой собственности и на детей ФИО3 Неисполнение требований действующего законодательства, в случае если сделка по отчуждению жилого помещения совершена без учета интересов несовершеннолетних, приводит к нарушению их жилищных прав и законных интересов. Просили в удовлетворении требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Пензенской области, отказать в полном объеме.
19 мая 2025 года от представителя Управления Росреестра по Пензенской области поступили дополнения к возражению, согласно которым 10 апреля 2025 года в Управление Росреестра по Пензенской области поступило постановление судебного пристава-исполнителя Бессоновского РОСП УФССП России по Пензенской области от 06 апреля 2025 № (№-ИП) о запрете на совершение действий по регистрации на объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № в отношении должника ФИО3 На основании вышеуказанного постановления в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о запрещении регистрации в отношении жилого дома и земельного участка. В случае удовлетворения заявленных требований необходимо решить вопрос о прекращении вышеуказанных записей о запрещении регистрации спорных объектов недвижимости, поскольку указанные сведения о запрете действий по регистрации будут в соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являться основанием для приостановления осуществления регистрационных действий (в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт ученного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом). Просили в удовлетворении требований, предъявленных к Управлению Росреестра по Пензенской области, отказать в полном объеме.
Представитель ответчика Отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСФР по Пензенской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешение спора оставили на усмотрение суда. В отзыве на исковое заявление указали, что 18 июля 2013 года ГУ - УПФР в Бессоновском районе Пензенской области ФИО3 был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия № на сумму 408 960,50 руб.
15 июля 2016 года ФИО3 в ГУ - УПФР в Бессоновском районе Пензенской области было подано заявление о распоряжении средствами МСК на оплату приобретаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №), согласно договору купли-продажи б/н от 04 июля 2016 года.
12 августа 2016 года вышеуказанное заявление ФИО3 было удовлетворено и 29 августа 2016 года средства МСК в размере 453 026,00 руб. (с учетом индексации) были перечислены продавцу (платежное поручение №). Жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей, при этом определение конкретных размеров долей в праве собственности на жилое помещение полностью отвечает интересам участников процесса. Использование средств материнского (семейного) капитала носит целевой характер, направленный на улучшение жилищных условий семьи, имеющей детей. Учитывая вышеизложенное, жилой дом и земельный участок, приобретенный ФИО3 у ФИО6 за счет средств материнского (семейного) капитала в силу закона должны быть оформлены в общую долевую собственность ФИО3 и ее детей.
В рамках рассмотрения Арбитражным судом дела №№ о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации его имущества не были выяснены все сведения в отношении реализуемого имущества: земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>.
Таким образом, заключение договора купли-продажи от 29 ноября 2023 года на стадии формирования конкурсной массы без выделения долей несовершеннолетним детям, нарушает их законные интересы и права на объект недвижимости, приобретенный в целях улучшения жилищных условий за счет средств материнского (семейного) капитала.
ОСФР по Пензенской области поддерживает позицию Управления Росреестра по Пензенской области, приостановившего государственную регистрацию права собственности ФИО1 в отношении земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа опеки и попечительства - Управления социальной защиты населения администрации Бессоновского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. В письменном заявлении просили рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления.
Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель прокуратуры Пензенской области Федянина К.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании указал, что требования ФИО1 в части прекращении ипотеки на спорный жилой дом и земельный участок, а также в части погашении регистрационных записей об ипотеке на спорные объекты недвижимости подлежат удовлетворению. В удовлетворении требований ФИО1 в части возложении обязанности на Управление Росреестра по Пензенской области осуществить государственную регистрацию прав ФИО1 на спорные объекты недвижимости необходимо отказать.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав истца, представителя прокуратуры Пензенской области, исследовав материалы дела и представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно пп. 1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
На основании п.2 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.
В соответствии со ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.
В силу ч.11 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что 17 июля 2023 года Арбитражным судом Пензенской области вынесено решение по делу № о признании ФИО3 несостоятельной (банкротом). В отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО4 (№).
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 10 ноября 2023 года по делу № № утверждена начальная продажная цена имущества должника – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2198 кв.м., и жилого дома с кадастровым (условный) номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 44,2 кв.м., в размере 616 667 руб. (№).
13 ноября 2023 года финансовым управляющим ФИО4 размещено объявление о проведении торгов, предметом которых являются вышеуказанные земельный участок и жилой дом (т№).
Согласно протоколу о результатах проведения торгов № от 29 ноября 2023 года торги признаны состоявшимися. Победителем торгов признан ФИО1, цена продажи имущества: 401000 руб. (т. №).
29 ноября 2023 года между ФИО3, именуемой в дальнейшем «продавец», и ФИО1, именуемым в дальнейшем «покупатель», был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок площадью 2198 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №; жилой дом площадью 44,2 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый (условный) №. Договор купли-продажи подписан ФИО1 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 (т. №).
Согласно п.3.1 договора стоимость имущества составляет 401 000 руб., которые передаются покупателем продавцу следующим образом: задаток в сумме 37 000 руб., внесенный покупателем, засчитывается в счет оплаты имущества, в течение 30 календарных дней с даты заключения договора покупатель обязан перечислить за вычетом суммы задатка денежные средства в счет оплаты стоимости имущества в размере 364 000 руб.
Переход права собственности на имущество от продавца к покупателю оформляется в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации после полной оплаты имущества в порядке, предусмотренном настоящим договором (п. 4.1 договора).
Право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 4.2 договора).
Согласно акту приема-передачи от 04 декабря 2023 года ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 передала, а ФИО1 принял земельный участок площадью 2198 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №; жилой дом площадью 44,2 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый (условный) № (т. №).
Оплата ФИО1 задатка в размере 37 000 руб. подтверждается чеком по операции от 27 ноября 2023 года (т. №).
30 ноября 2023 года ФИО1 произведена оплата по договору купли-продажи от 29 ноября 2023 года в размере 364 000 руб. на счет ФИО3 (приходной кассовый чек № от 30 ноября 2023 года (т. №).
Согласно уведомлению Отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по Пензенской области от 15 декабря 2023 года в адрес ФИО1 о приостановлении государственной регистрации права до 15 марта 2024 года, указано, что при проведении правовой экспертизы представленных ФИО1 документов было установлено, что жилой дом и земельный участок принадлежат на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 июля 2016 года, из которого следует, что жилой дом и земельный участок приобретены, в том числе, за счет средства материнского (семейного) капитала в размере 453 026 руб. В ЕГРН согласно условиям договора и заявления ФИО3 зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО6, которая не является конкурсным кредитором. Заключение представленного ФИО1 договора купли-продажи от 29 ноября 2023 года, до выделения долей несовершеннолетним детям, нарушает права и законные интересы несовершеннолетних детей, так как влечет отказ от принадлежащих подопечным прав на приобретение права общей долевой собственности на объект недвижимости. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости зарегистрирована ипотека, то государственная регистрация перехода права на него на основании договора, заключенного по результатам торгов (в том числе проводимых в рамках процедуры банкротства гражданина), осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя. Также в тексте договора от 29 ноября 2023 года не содержатся ограничения прав сторон такой сделки в виде зарегистрированной ипотеки в силу закона. Для возобновления государственной регистрации ФИО8 необходимо устранить недостатки: ФИО3 выделить долю в праве на объекты недвижимости своему несовершеннолетнему ребенку и представить нотариальный договор на отчуждение вышеуказанных объектов, погасить запись об ипотеке в ЕГРН, либо представить согласие залогодержателя на отчуждение и указать данное ограничение в тексте договора (т. №).
Судом установлено, что 04 июля 2016 года между ФИО6 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, и земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, которые проданы ФИО3 за 600 000 руб., в том числе 50000 руб. стоимость земельного участка, 550000 руб. стоимость жилого дома. Расчет между сторонами произведен в следующем порядке: в сумме 96974 руб. за жилой дом ФИО3 уплатила ФИО6 полностью за счет собственных средств до подписания договора, в сумме 453 026 руб. производится Государственным учреждением – Управлением Пенсионного фонда РФ по Бессоновскому району Пензенской области, согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № на лицевой счет, открытый на имя ФИО6 в ПАО Сбербанк России, в сумме 50 000 руб. за земельный участок ФИО3 уплатила ФИО6 полностью за счет собственных средств до подписания настоящего договора. Ипотека в пользу ФИО6 возникает на вышеуказанные жилой дом и земельный участок. Согласно п. 3 договора в собственность ФИО3 переходит один целый жилой дом общей площадью 44,2 кв.м., и земельный участок площадью 2198 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес> (т. №).
Согласно копии государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № № от 16 июля 2013 года ФИО3 имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей (т. №).
15 июля 2016 года Кукушкиной Е.В подано заявление в ГУ – УПФР по Бессоновскому району о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которые просила направить на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 453 026 руб. (т. №).
Решением ГУ – Управления Пенсионного фонда Бессоновского района Пензенской области от 12 августа 2016 года № заявление ФИО3 о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – оплату приобретаемого жилого помещения в размере 453 026 руб. удовлетворено (л.д. №).
Как следует из выписки из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, на имя ФИО3, 18 июля 2013 года ей выдан сертификат материнского (семейного) капитала серия № №. 29 августа 2016 года средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 руб. перечислены на оплату приобретаемого жилого помещения (т. №).
06 июля 2016 года ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 04 июля 2016 года, с ограничением (обременением) права – ипотека в силу закона (л.д. №).
Таким образом, судом установлено, что оплата ФИО6 за жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, произведена в полном размере.
Судом установлено, что 19 апреля 2024 года в Бессоновский районный суд Пензенской области прокурором Бессоновского района Пензенской области, действующим в интересах и в защиту прав несовершеннолетней ФИО2, подано исковое заявление к ФИО3, ФИО1 о признании сделки недействительной и признании права собственности, в котором прокурор просил суд признать недействительным договор купли-продажи от 29 ноября 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, в части продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 1/5 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, направить решение в Межмуниципальный отдел по Бессоновскому, Лунинскому и Иссинскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (т. №).
Определением Бессоновского районного суда Пензенской области от 04 июля 2024 года гражданское дело по иску прокурора Бессоновского района Пензенской области, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО2, к ФИО3, ФИО1 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки – передано по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Пензенской области (т. №).
Согласно заключению органа опеки и попечительства № от 15 апреля 2024 года (л.д. №) заключение договора купли-продажи 29 ноября 2023 года между ФИО1 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО5 без предварительного выделения долей ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, 2008 год рождения, нарушает их имущественные права и законные интересы, следовательно, исковое заявление ФИО1 не подлежит удовлетворению.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2025 года, вступившим в законную силу 15 апреля 2025 года, в удовлетворении требований прокурора <адрес>, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО2, отказано (т. №). Из определения следует, что то обстоятельство, что в нарушение ч. 4 ст. 10 ФЗ РФ № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, не оформлено в общую собственность членов семьи должника, не влечет признание торгов недействительными, поскольку действующее законодательство не предусматривает недействительность сделки в случае неисполнения лицом, взявшим на себя обязательство передать доли в праве членам его семьи на приобретенное недвижимое имущество с использованием средств материнского капитала. Спорное имущество не относится к имущество, на которое в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание. Реализация финансовым управляющим жилого дома в процессе банкротства ФИО3, приобретенного с использованием средств материнского капитала, не повлекла нарушений прав и законных интересов ни самой ФИО3, ни ее несовершеннолетнего ребенка, а сам факт неисполнения обязательства не свидетельствует о принципиальной невозможности реализации жилого дома или нарушении каких-либо прав. Право детей должника обеспечивается тем, что при распределении выручки часть денежных средств пропорционально их доле в материнском капитале при соблюдении требований Закона о банкротстве может быть им выплачена на основании п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве.
На 01 июля 2025 года на счете ФИО3, согласно сведениям, представленным конкурсным управляющим ФИО4, имеется остаток денежных средств в размере 364000 руб.
Таким образом, с учетом вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2025 года, а также наличия денежных средств на счете ФИО3, которые могут быть распределены детям ФИО3 пропорционально их доле в материнском капитале, суд приходит к выводу, что права несовершеннолетних детей реализацией спорных объектов недвижимого имущества не нарушены.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27 мая 2025 года на земельный участок, площадью 2198 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в графе ограничение прав и обременение объекта недвижимости указана ипотека в силу закона, дата и номер государственной регистрации 06 июля 2016 года №, срок действия с 06 июля 2016 года на неопределенный срок (т. №).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 27 мая 2025 года на жилой дом, площадью 44,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в графе ограничение прав и обременение объекта недвижимости указана ипотека в силу закона, дата и номер государственной регистрации 06 июля 2016 года №, срок действия с 06 июля 2016 года на неопределенный срок (т. №).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (т№).
Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 304 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.
В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с ч. 6 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной. Если залогодержатель (залогодержатели) заключил договор управления залогом, при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости сведения о залогодержателе (залогодержателях) не вносятся, при этом наряду с иными сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что погасить запись об обременении в пользу ФИО6 не представляется возможным по причине того, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла. Наследственное дело к имуществу ФИО6 не заводилось.
Поскольку ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, требования истца о прекращении ипотеки, погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости являются законными и подлежат удовлетворению, в связи с исполнением перед залогодержателем в полном объеме своих обязательств и отсутствием возможности в административном порядке погасить запись об ипотеке ввиду того, что продавец ФИО6 умерла.
Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи о прекращении ипотеки в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Доводы Управления Росреестра по Пензенской области о том, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, суд не принимает во внимание, поскольку ФИО6 умерла, а наследники, принявшие наследство после смерти ФИО6 отсутствуют. Кроме того, истцом также заявлены требования о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к отделу государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области суд считает необходимым отказать, поскольку указанный отдел является структурным подразделением Управления Росреестра по Пензенской области.
Рассматривая требования ФИО1 о возложении на Управление Росреестра по Пензенской области обязанности осуществить государственную регистрацию права ФИО1 на спорные объекты недвижимости, суд приходит к выводу о том, что данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку действия Управления Росреестра по Пензенской области о приостановлении государственной регистрации прав являлись законными и правомерными, данные действия в установленном законом порядке обжалованы не были, как и не были признаны незаконными. Кроме того, обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 подтвердил правомерность приостановления регистрация ввиду наличия непогашенной записи об ипотеке.
Полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество относятся к компетенции Управления Росреестра по Пензенской области, чьи полномочия суд не вправе подменять, и не может предрешать вопросы, отнесенные к их исключительной компетенции.
В связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 в части возложении обязанности на Управление Росреестра по Пензенской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок, площадью 2198 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, а также жилой дом, площадью 44,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: № суд отказывает.
Доводы Управления Росреестра о наличии иных обременений в отношении спорных объектов недвижимости опровергаются постановлением судебного пристава-исполнителя Бессоновского РОСП УФССП России по Пензенской области ФИО9 от 15 мая 2025 года, согласно которому отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, которые были наложены 06 апреля 2025 года, а также выпиской из ЕГРН по состоянию на 27 мая 2025 года на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (т. №).
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО3, финансовому управляющему ФИО3 - ФИО4, Управлению Росреестра по Пензенской области, отделу государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности удовлетворить частично.
Прекратить ипотеку земельного участка площадью 2198 +/-33 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.
Прекратить ипотеку жилого дома площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.
Погасить регистрационную запись об ипотеке (номер государственной регистрации: № от 06 июля 2016 года) земельного участка площадью 2198 +/- 33 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №
Погасить регистрационную запись об ипотеке (номер государственной регистрации: № от 06 июля 2016 года) жилого дома площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, финансовому управляющему ФИО3 - ФИО4, Управлению Росреестра по Пензенской области, отделу государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Пензенской области о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного текста судебного решения, которое изготовлено 30 июля 2025 года.
Судья Е.В. Гусарова