№2-1-1548/2022

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

5 октября 2022 г. г. Ливны Орловская область

Ливенский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего - судьи Андрюшиной Л.Г.,

при секретаре Чистяковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи жилого помещения и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи жилого помещения и о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указала, что15.04.2021между ней и ответчиком был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Акта приема – передачи квартиры договором не предусмотрено.

Согласно договору, ответчик выплатил истцу 1600000,00 рублей, из них 220000,00 рублей до подписания договора за счет собственных средств, а 1380000,00 рублей – за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России».

Переход права собственности на жилое помещение к ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается выпиской от указанной даты.

Полагает, что указанный договор подлежит признанию недействительным, поскольку данная сделка совершена под влиянием обмана.

Она не получала всей суммы 1600000,00 рублей за квартиру. 20.03.2021 она заключила в ФИО2 договор задатка, по которому якобы получила 100000,00 рублей в качестве задатка за квартиру. На самом деле на руки ФИО2 деньги ей не передавала, а гасила ее долги за коммунальные услуги, предоставив ей чеки на сумму 90000,00 рублей и передав ей 5000,00 рублей наличными. Больше никаких денег она от ФИО2 не получала. От банка она получила деньги в сумме 1380 000,00 рублей, которые ФИО2 взяла в кредит. То есть, она не получила деньги в сумме 125000,00 рублей.

Она не подписывала договор купли – продажи, текст его не читала, согласия на передачу договора по электронным каналам связи не давала. В апреле 2021г. она приходила в Сбербанк, где ФИО2 оформляла ипотеку, и там подписывала одно заявление, что не замужем. Ей не показывали договор купли – продажи, не говорили, что будут передавать его в Росреестр по электронным каналам связи. Она хотела продать квартиру за 1800000,00 рублей, это ее рыночная стоимость, но оценщик, приглашенный ФИО2, оценил ее в 1600000,00 рублей. Она заявила, что квартиру за 1600000,00 рублей продавать не будет, хотя в банке риелтор ФИО2 уговаривала ее подписать договор, она отказалась это делать.

Указывает, что в нарушение положений Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договор был передан в Росреестр 15.04.2021, а зарегистрирован 16.04.2021.

На момент оформления сделки в отношении нее были возбуждены исполнительные производства, на регистрационные действия наложен запрет, значит сделка зарегистрирована с нарушениями.

Договор нарушает ее права и законные интересы, повлек для нее неблагоприятные последствия, а именно в мае 2021г. ФИО2 подала иск о признании ее и ее сына утратившими право пользования жилым помещением, который был судом удовлетворен, она выселена «на улицу», и сейчас не имеет регистрации.

Просит признать недействительным договор купли – продажи квартиры от 15.04.2021, заключенный между ней и ответчиком, признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости от 16.04.2021 за № на имя ФИО2, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ей жилого помещения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) (ст. 549 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 168 ГК РФза исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Из разъяснений п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приведены разъяснения о том, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно договору купли – продажи квартиры от 15.04.2021, ФИО1 продала ФИО2 двухкомнатную квартиру общей площадью 53,2 кв.м., кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>.

Как следует из условий договора, указанная квартира продана за 1600000,00 рублей (п. 4).

Расчет между сторонами произведен следующим образом: сумма в размере 220000,00 рублей выплачена продавцу до подписания договора за счет средств покупателя, сумма в размере 1380000,00 рублей уплачивается покупателем за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк России» (п. 5).

Из материалов реестрового дела по указанной квартире следует, что в реестровом деле хранятся документы в электронном виде. Данные документы представлены сторонами договора купли – продажи с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации ПАО «Сбербанк» с органом регистрации прав в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из уведомления сотрудника ПАО «Сбербанк» от 15.04.2021 следует, что заявления о государственной регистрации перехода права, права собственности, договор купли – продажи от 15.04.2021, заключенный между ФИО2 и ФИО1, и иные документы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 57:26:0010409:2170, расположенного по адресу: <адрес>, в форме электронных документов и (или) электронных образов документов подписаны усиленной квалифицированной подписью в его присутствии и представлены сторонами указанного договора с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с использованием веб – сервисов ПАО «Сбербанк» с органом регистрации прав в соответствии с п. 3 ч. 6 ст. 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно положениям п. 2 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулированияв форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).

В соответствии с п. 3 ч. 6 ст. 36.2 вышеназванного Федерального закона, отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленныхсторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действующее нормативно – правовое регулирование допускает заключение сделок, в том числе купли – продажи недвижимости, путем составления электронного документа и подписания его электронной подписью.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» электронная подпись - информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию.

Согласно ч. 1 ст. 6 вышеуказанного Закона информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.

Факт заключения оспариваемого договора подтверждается не только материалами реестрового дела, из которых следует, что договор был подписан сторонами в присутствии сотрудника ПАО Сбербанк, но и показаниями свидетеля ФИО5, пояснившей, что ФИО1 имела намерение продать квартиру, она готовила для сторон договор в форме электронного документа, цена квартиры была сторонами согласована на момент его заключения.

Проанализировав обстоятельства совершения оспариваемого договора купли-продажи, его условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает установленным, что волеизъявление сторон было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договора произведен, имущество передано покупателю, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировав его в установленном законом порядке, проживает в указанном жилом помещении, при этом, вопреки доводам иска, доказательств совершения сделки под влиянием обмана, истцом суду представлено не было.

В период совершения сделки истец понимал природу и существо совершаемой сделки, его волеизъявление было направлено именно на продажу указанного в договоре объекта недвижимости. Об этом свидетельствуют также представленные сторонами договор задатка и расписка о получении ФИО1 от ФИО2 денежных средств в счет оплаты за квартиру.

Доводы ФИО1 о том, что квартира находилась под обременением – запретом на совершение регистрационных действий, опровергаются показаниями свидетеля ФИО3 – судебного пристава – исполнителя, пояснившей, что после погашения задолженности ФИО1 по исполнительным производствам данное обременение было снято.

Вопреки доводам истца, не усматривается нарушения сроков регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, установленных ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку положения данной статьи предусматривают предельные сроки осуществления государственной регистрация прав. Нарушение прав истца тем обстоятельством, что государственная регистрация была произведена на следующий день после заключения договора, не допущено. Напротив, исходя из условий договора купли – продажи, от даты государственной регистрации зависело время перечисления денежных средств продавцу, то есть истцу, банком.

Из договора задатка от 20.03.2021, расписки от 15.04.2021 следует, что ФИО1 переданы денежные средства в общей сумме 200000,00 рублей, что опровергает ее утверждения о получении лишь 95000,00 рублей. В договоре купли – продажи указано, что ФИО1 получила денежные средства в размере 220000,00 рублей, что свидетельствует об исполнении ФИО2 обязательств по договору.

Кроме того, суд исходит из того, что неоплата товара по договору не является основанием его недействительности и влечет за собой иные правовые последствия, в связи с чем доводы истца о недействительности договора по данному основанию подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной по заявленным истцом основаниям (ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), у суда не имеется, следовательно, не имеется и оснований для отмены государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение и восстановления права собственности истца на него.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи жилого помещения и о применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Ливенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение составлено 12.10.2022