Решение по делу № 2А-2011/2022 от 31.10.2022 - о признании незаконными отказы в заключении договора аренды земельного участка, обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка.

Дело № 2А-2011/2022

Уникальный идентификатор дела 27RS0002-01-2022-002694-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Бойко А.А., при помощнике ФИО1,

с участием представителями истца ФИО2 и ФИО3, действующих на основании доверенности от 04.10.2022г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 к Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска о признании незаконными отказы в заключении договора аренды земельного участка, обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Кировский районный суд г. Хабаровска к Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска о признании незаконными отказы в заключении договора аренды земельного участка, обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указав, что 04.03.2019 года ФИО5 заключила договор аренды земельного участка № предметом которого являлся земельный участок площадью 892,0 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по адресу (местоположение): примерно в <адрес>. Участок был предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства – одноквартирного жилого дома. Срок действия условий договора определен с 04.03.2019 г. по 03.03.2022 г. 04.03.2019 года подписан передаточный акт, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 892,0 кв.м. в Железнодорожном районе г. Хабаровска был передан Арендатору для использования под окончание строительства объекта незавершенного строительства (жилого дома). Постановлением Мэра г. Хабаровска от 16.04.2019 № 1153 объектам адресации присвоено:

- объекту незавершенного строительства, являющемуся объектом кадастрового учета с кадастровым номером №учтенного по местоположению – Хабаровский край, г. Хабаровск, примерно в 9м по направлению на юго-запад от ориентира жилого здания, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> согласно Выписке и ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, адресу: <адрес>

- земельному участку, являющемуся объектом кадастрового учета с кадастровым номером № (учтенного по местоположению – примерно в 9м по направлению на юго-запад от ориентира жилого здания, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, согласно Выписке и ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, по адресу: РФ, Хабаровский край, город <адрес>

23.02.2022 года ФИО7 заключила договор с административным истцом ФИО4 о продаже спорного объекта незавершенного строительства и права на земельный участок. Согласно договору ФИО4 приобрел объект незавершенного строительства, назначение: жилое, протяженность площадь застройки 200 кв.м., степень готовности 48%, адрес местонахождение объекта: 680026, Хабаровский край, <адрес> инвентарный номер: №, кадастровый номер: №. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано 03.03.2022 года. Административный истец ФИО4 обратился в Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, однако проект договора аренды не прошел согласование, а именно административный истец получил отказ в заключении договора аренды со ссылкой на п. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в связи с отсутствием у ФИО4 права на приобретение земельного участка без проведения торгов, и отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества - жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности. Административный истец полагает, что указание административного ответчика на отсутствие оснований для предоставления ему испрашиваемого земельного участка в аренду на 3 года без проведения торгов и то, что возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была в отношении данного земельного участка использована ранее, не основано на нормах закона. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО4 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. Административный истец полагает, что причины, которые не позволили завершить строительство объекта незавершенного строительства являются уважительными, а именно право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано только 03.03.2022 года, в заключение договора аренды ФИО4 было отказано, строительство требовало доработок. В настоящее время фундамент дома полностью готов, дом готов к дальнейшему строительству, Административный истец обязуется достроить дом в сроки, предусмотренные договором. Административный истец не стал продолжать строительство в связи с отсутствием договора аренды, следовательно, и иной разрешительной документации. Объект незавершенного строительства был приобретен административным истцом для улучшения жилищных условий его семьи, в отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома. Отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Просит признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности города Хабаровска от 22.09.2022 N 13-07/11734 в заключении с ФИО4, договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу<адрес>.

Признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности города Хабаровска от 29.04.2022 N 13-07/5106 в заключении с ФИО4, договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию города Хабаровска и Департамента муниципальной собственности города Хабаровска заключить с ФИО4 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу<адрес>

В судебное заседание административный истец не явился, согласно представленного заявления, просил рассматривать дело в сове отсутствие.

В судебном заседании представители административных истцов подержали доводы искового заявления, доводы письменных пояснений, в которых указано, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен 04.03.2019 года с ФИО8. для завершения строительства одноквартирного жилищного дома. Срок действия договора аренды земельного участка истек 04.03.2022 года, после того, как право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ФИО4 У собственника земельного участка было право в судебном порядке изъять объект незавершенного строительства до 03.09.2022 года, а именно в течении 6 месяцев после истечения срока действия договора аренды земельного участка. Последний ответ об отказе в заключении (пролонгации) аренды спорного земельного участка дан 22.09.2022 года, то есть за сроками установленными законодательствам для обращения в суд. Административный истец полагает, что с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может быть предметом аукциона. Кроме того, в отсутствие договора аренды земельного участка административный истец лишен возможности завершить строительство дома. Отказ Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства на срок три года препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов. Действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта. Предыдущий собственник объекта незавершенного строительства являлся арендатором земельного участка, в силу чего ФИО4, как новый собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В судебное заседание представитель административного ответчика Администрации города Хабаровска, Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании исследованных в судебном заседании пояснений представителей истца, письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов, что и имело место по настоящему делу, исходя из следующего.

Как следует из письма Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска от 29.04.2022 № 13-07/5106 ФИО4 отказано в предоставлении в аренду земельного участка, а также разъяснено право повторного направления заявления и прилагаемых к нему документов после устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа, при этом датой начала исчисления срока предоставления муниципальной услуги является дата повторной регистрации заявления.

22.09.2022 Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска ФИО4 повторно отказано в предоставлении в аренду земельного участка.

Поскольку нарушения прав административного истца по вопросу предоставления в аренду земельного участка носили длящийся характер, при этом в письме от 29.04.2022 истцу разъяснено право повторного обращения по данному факту после устранения выявленных недостатков, суд приходит к выводу, что ФИО4 сроки давности обращения в суд не нарушены.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 № 21-ФЗ (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно договору купли-продажи объекта незавершённого строительства от 23.02.2022г. ФИО9. продала ФИО4 объект незавершенного строительства, назначение: жилое, протяженность площади застройки 200 кв.м., степень готовности 48%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>., инвентарный номер: №, кадастровый номер: № (п. 1 договора).

В соответствии с п. 2 договора земельный участок с кадастровым номером №, площадью 892+/- 10 кв.м., по адресу<адрес> на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, находится у продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от 04.03.2019 № 42.

Актом приема-передачи от 23.02.2022г. подтверждается передача объекта незавершенного строительства, назначение: жилое, протяженность площади застройки 200 кв.м., степень готовности 48%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> инвентарный номер: № кадастровый номер: № покупателю ФИО4

Выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 06.09.2022г. установлено, что собственником объекта незавершенного строительства назначение: жилое, площадь застройки 200 кв.м., степень готовности 48%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> инвентарный номер: № кадастровый номер№ является ФИО4 Оглы.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ответами от 29.04.2022г. № 13-07/5106, 22.09.2022г. №13-07/11734 ФИО4 отказано в предоставлении земельного участка, с кадастровым номером № в аренду без проведения аукциона, поскольку земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства предыдущему собственнику объекта незавершённого строительства по договору аренды от 04.03.2019 № 42, а право собственности ФИО4 на объект незавершённого строительства зарегистрировано 03.03.2022г.

Договором № 42 от 04.03.2019г. заключенным между городским округом «город Хабаровск» и ФИО5 предусмотрено, что арендодатель предоставляет в аренду земельный участок площадью 892,0 кв.м. с кадастровым номером № Срок действия договора с 04.03.2019г. по 03.03.2022г.

Постановлением Администрации г. Хабаровска от 16.04.2019г. № 1153 объекту незавершённого строительства с кадастровым номером № присвоен адрес: г. <адрес> Земельному участку с кадастровым номером №, присвоен адрес: г. <адрес>.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО4, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в марте 2022 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Представитель административного истца в ходе судебного заседания ссылалась на наличие уважительных причин, по которым административный истец не успел закончить строительство жилого дома. Указывала, что объект незавершенного строительства был приобретен административным истцом для улучшения жилищных условий его семьи, поскольку на территории Хабаровского края истец в собственности жилья не имеет. В отсутствие договора аренды он лишен возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Административное исковое заявление ФИО4 к Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска о признании незаконными отказов в заключении договора аренды земельного участка, обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска от 22.09.2022 № 13-07/11734 в заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.

Признать незаконным отказ Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска от 29.04.2022 № 13-07/5106 в заключении с ФИО4 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Обязать Администрацию города Хабаровска и Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска заключить с ФИО4 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 07 ноября 2022 года.

Судья:

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна: судья Бойко А.А.

Оригинал решения находится в Кировском районном суде г. Хабаровска, подшит в деле № 2А-2011/2022

Помощник: ФИО1