Копия УИД16RS0046-01-2020-013149-73

Дело № 2-2516/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 года Вахитовский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи Е.В.Фахрутдиновой,

при секретаре А.И.Саттаровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дробота ФИО14 к ФИО1 ФИО15, ФИО4 ФИО16 о переводе прав и обязанностей покупателя и признании договора купли-продажи доли недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Д.А.ЮА. (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО2, К.В.СА. (далее – ответчики) о переводе прав и обязанностей покупателя и признании договора купли-продажи доли недействительным, указав в обоснование требований, что он является собственником 4/5 долей в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ... промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м,, кадастровый номер .... Собственником 1/5 доли в праве собственности на данное нежилое помещение является ФИО2 В январе 2020 года ФИО2 в устной форме предложил Д.А.ЮБ. выкупить его 1/5 долю как обладающему преимущественным правом покупки за 5000000 рублей, на что истец дал согласие. 03.02.2020г. истец получил от нотариуса ФИО3 предложение Т.А.НБ. о выкупе его доли уже за 7000000 рублей, на что истец также согласился, о чем ФИО2 стало известно 29.02.2020г., однако продавец от заключения договора уклонился. 11.03.2020г. истец вновь получил от нотариуса ФИО3 предложение ответчика о выкупе доли за 8000000 рублей.Согласие истца на выкуп за указанную сумму был получен ФИО2 27.03.2020г. 28.04.2020г. ФИО2 направил истцу новое предложение о выкупе доли за 9700000 рублей, в котором просил истца при намерении приобрести долю составить текст договора, сообщить о намерении либо об отказе от преимущественного права покупки в течение 30 дней со дня вручения предложения, при этом, указал, что направление договора купли-продажи не предусмотрено законом и просил считать его предложение офертой. Указанное предложение истец получил у нотариуса 22.05.2020г. Письмом от 23.06.2020г. истец сообщил ФИО2 о том, что намерен приобрести долю, но вновь просил его уведомить о цене и других условиях сделки и направить ему вариант договора в письменном виде. Однако впоследствии истцу стало известно, что ФИО2 в этот же день 23.06.2020г. заключил предварительный договор купли-продажи доли, а 26.06.2020г. был заключен договор купли-продажи доли с К.В.СА. по цене 9700000 рублей. Передача денежных средств по договору была подтверждена распиской и кассовым чеком. 30.06.2020г. переход права собственности на долю был зарегистрирован за К.В.СА. Поскольку истец считает, что его преимущественное право покупки было нарушено, неоднократное повышение первоначально оговоренной цены является необоснованным и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ФИО2, просит признать недействительным договор купли-продажи 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ... промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый номер ... и перевести на истца права и обязанности К.В.СА. как приобретателя 1/5 доли нежилого помещения по цене 5000000 рублей, прекратив право собственности на долю за К.В.СА. и признав право собственности на данную долю за истцом.

В судебном заседании представитель истца-ЖиваеваИ.В. исковые требования поддержала.

Представитель ответчиков-ФИО4 иск не признал.

Третье лицо-нотариус ФИО3 с иском не согласилась.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 данной статьи).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ... промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв. м, кадастровый номер ..., принадлежало на праве совместной собственности Д.А.ЮБ. (доля в праве 4/5) и ФИО2 (доля в праве 1/5).

Исходя из доводов сторон, в январе 2020 года ФИО2 в устной форме предложил Д.А.ЮБ. как имеющему преимущественное право покупки выкупить его 1/5 долю за 5000000 рублей, на что Д.А.ЮА. дал согласие.

03.02.2020г. Д.А.ЮА. получил от нотариуса ФИО3 предложение ФИО2 о выкупе его доли уже за 7000000 рублей, на что Д.А.ЮА. также согласился, о чем ФИО2 стало известно 29.02.2020г., однако продавец от заключения договора уклонился.

11.03.2020г. Д.А.ЮА. вновь получил от нотариуса ФИО3 предложение ответчика о выкупе доли за 8000000 рублей. Согласие Д.А.ЮВ. на выкуп за указанную сумму был получен ФИО2 27.03.2020г.

28.04.2020г. ФИО2 направил Д.А.ЮБ. новое предложение о выкупе доли за 9700000 рублей, в котором просил истца при намерении приобрести долю составить текст договора, сообщить о намерении либо об отказе от преимущественного права покупки в течение 30 дней со дня вручения предложения, при этом, указал, что направление договора купли-продажи не предусмотрено законом, и просил считать его предложение офертой.

Указанное предложение Д.А.ЮА. получил у нотариуса 22.05.2020г.

Письмом от 23.06.2020г. Д.А.ЮА. сообщил ФИО2 о том, что намерен приобрести долю, но вновь просил его уведомить о цене и других условиях сделки и направить ему вариант договора в письменном виде.

Однако впоследствии Д.А.ЮБ. стало известно, что ФИО2 в этот же день 23.06.2020г. заключил предварительный договор купли-продажи доли, а 26.06.2020г. был заключен договор купли-продажи доли с К.В.СА. по цене 9700000 рублей. Передача денежных средств по договору была подтверждена распиской и кассовым чеком. 30.06.2020г. переход права собственности на долю был зарегистрирован за К.В.СА.

При этом, вышеуказанное обращение Д.А.ЮА. почтой не получил, явился за получением к нотариусу, получил нарочно 22.05.2020г. В почтовом отделении заявление находилось по 28.06.2020г.

Представитель истца суду пояснила, что действиями ФИО2 нарушено преимущественное право Д.А.ЮВ. на покупку 15 доли спорного нежилого помещения. При этом, на все предложения ФИО2 о выкупе доли с постоянным повышением цены продажи Д.А.ЮА. давал согласие, однако просил надлежащим образом оформить сделку в связи со сменой кадастровых номеров объекта, однако оспариваемая доля нежилого помещения в итоге была продана ФИО2 К.В.СА. Представитель истца также пояснила, что истец считает, что ФИО2 и не имел намерения продавать долю истцу по любой цене, неоднократно повышал покупную цену в короткие сроки без учета истечения срока действия предыдущего предложения.

Представитель ответчиков суду пояснил, что ФИО2 соблюдал все требования закона при предложении Д.А.Н. выкупа доли нежилого помещения как имеющему преимущественное право покупки, однако последний сам уклонялся от совершения сделки, выдвигая требования об оформлении документов, которые прямо законом не предусмотрены.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд находит требования Д.А.ЮВ. подлежащими частичному удовлетворению.

Исходя из доводов сторон, учитывая хронологию событий, включая обоюдную переписку истца и ответчика, содержания документов усматривается, что ФИО2 являлся инициатором продажи своей доли нежилого помещения, однако предложений о месте и времени совершения сделки ФИО2 Д.А.ЮБ. не делал, в чем суд усматривает ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства, предусмотренного ч.2ст.250 ГК РФ. Доводы представителя ответчиков о том, что на момент совершения сделки у Д.А.ЮВ. отсутствовали необходимые денежные средства для покупки доли, несостоятельны, поскольку ответчик фактически и не дал истцу возможность реализовать свое преимущественное право покупки. Напротив, суд обращает внимание на то обстоятельство, с какой поспешностью ФИО2 заключил с К.В.СА. предварительный, а затем и договор купли-продажи доли – 23.06.2020г. был заключен предварительный договор купли-продажи доли между ФИО2 и К.В.СА., и в этот же день Д.А.ЮА. дал ФИО5 очередной ответ о намерении приобрести указанную долю.

Заключение договора зависит не только от волеизъявления лица, имеющего преимущественное право покупки, но и от волеизъявления и действий лица, имеющего намерение продать долю в праве собственности.

Также суд относится критически к обстоятельствам передачи К.В.СА. ФИО2 денежных средств в размере 9700000 рублей за покупку доли, поскольку такой вариант оплаты как внесение денег в кассу продавца наличными не дает возможности проверить реального совершения этого действия. Представитель ответчика, требуя от истца предоставить доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для покупки доли, со своей стороны не представил доказательства наличия этих средств у К.В.СА., которая не имеет иного дохода, кроме пенсии.

При таких обстоятельствах суд признает заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что при продаже спорной доли в праве собственности было нарушено преимущественное право покупки, принадлежащее истцу, поскольку они подтверждаются представленными доказательствами по делу. Суд приходит к выводу, что ФИО2 и К.В.СА. купля-продажа 1/5 доли в праве собственности на объект недвижимости совершена с нарушением требований ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой доли истцом, истец не смог воспользоваться преимущественным правом покупки по объективным причинам – в силу нарушения порядка извещения, в частности предложения о времени и месте заключения договора.

При оценке финансовой составляющей сделки суд учитывает, что истцом размещены на депозитном счете Управления Судебного департамента по РТ в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу денежные средства в размере 9700000 рублей.

Д.А.ЮА. осуществляет финансово-хозяйственную деятельность, направленную на извлечение прибыли, владеет большей частью спорного объекта недвижимости, что дает основания полагать о финансовой состоятельности лица. При этом, исключительно состояние банковского счета не является однозначным доказательством финансового положения лица. К.В.СБ. находится на пенсии, доказательств наличия у нее доходов от какой-либо деятельности не представлено.

Таким образом, суд полагает правомерным удовлетворить требование Д.А.ЮВ. о переводе на него прав и обязанностей покупателя К.В.СА. по договору купли-продажи 1/5 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, пом.цок.(20-23), 1 (42-45), промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м., кадастровый номер 16:50:010328:534, заключенному 26.06.2020г. между ФИО2 и К.В.СА., по цене 9700000 рублей, установленной договор купли-продажи.

С учетом установленных судом обстоятельств, руководствуясь положениями п.2ст.8.1 ГК РФ, п.5ч.2ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», абз.3п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на спорное имущество за К.В.СА. и регистрации права собственности за Д.А.ЮГ.

В требовании об оспаривании договора в данном случае следует отказать, поскольку данное требование является взаимоисключающим рассмотренному. Признание сделки недействительной не является правовым последствием несоблюдения порядка, предусмотренного ст.250 ГК РФ, которой предусмотрен самостоятельный способ восстановления нарушенного права.

В соответствие со статьей 98 ГПК РФ с К.В.СА. в пользу Д.А.ЮВ. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Перевести на Дробота ФИО17 (паспорт серии ...) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ...), промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый номер ..., заключенному 26.06.2020г. между ФИО1 ФИО18 и ФИО4 ФИО19.

Взыскать с Дробота ФИО20 (паспорт серии ...) в пользу ФИО4 ФИО21 (паспорт серии ...) в в счет покупной стоимости 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ... промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м., кадастровый номер ..., денежные средства в размере 9700000 рублей за счет денежных средств, размещенных на счете Управления Судебного департамента по РТ в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу на основании платежного поручения от 20.04.2022г. № ...

Данное решение суда является основанием для погашения записи в едином государственном реестре недвижимости о праве ФИО4 ФИО22 на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ... промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м, кадастровый номер ..., и регистрации права собственности на 1/5 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Казань, ул..., промежуточный этаж (18, 19), общей площадью 475,5 кв.м., кадастровый номер ..., за Дроботом ФИО23

Взыскать с ФИО4 ФИО24 (паспорт серии ...) в пользу Дробота ФИО25 (паспорт серии ...) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан

через Вахитовский районный суд г.Казани в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.10.2025г.

Судья : подпись

Копия верна

Судья: Е.В.Фахрутдинова.