УИД 63RS0038-01-2025-001853-19
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 11 июня 2025 года
Кировский районный суд г. Самара в составе:
председательствующего судьи Ужицыной А.Р.
при секретаре Никитиной А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-3181/2025 по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе в регистрации прав, возложении обязанности произвести регистрацию права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд к административному ответчику Управлению Росреестра по Самарской области с иском о признании незаконным отказа в регистрации прав, возложении обязанности произвести регистрацию прав, в обосновании которого указал, что между ФИО1 и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области был заключен договор купли-продажи земельного участка № 51 от 28.01.2025 г. с кадастровым номером № с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Тимофеевка, <адрес> участок 2А, площадью 5 400 кв.м, с разрешенным использованием под складские помещения. Цель использования указанного земельного участка: эксплуатация зданий складов, находящихся на праве собственности ФИО1 со следующими кадастровыми номерами: №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 14.11.2024 г. Цена земельного участка составила 5 968 728 рублей, и была оплачена покупателем, что подтверждается чеком по операции от 30.01.2025 года. Согласно акту приема-передачи от 28.01.2025 года, земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 400 кв.м. был передан покупателю. Уведомлением о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 10.02.2025 г. № КУВД-001/2025-5180243/6 заявители были уведомлены о приостановлении государственной регистрации. Приостановление государственной регистрации права заявлено по основаниям п. 5, 7, 17 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации». Приостановление было мотивировано превышением площади объектов недвижимости по отношению к площади выкупаемого земельного участка. С целью устранения сомнений регистратора в несоразмерности земельного участка на регистрацию также была представлена копия градостроительного обоснования размера и вида использования земельного участка с кадастровым номером № от 2024 года. Однако, по мнению регистратора указанное заключение не подтверждает необходимости предоставления земельного участка заявленного размера для использования находящихся в собственности зданий ФИО1 В уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра приводит ссылки на судебные акты, которые, по мнению органа регистрации, могут являться основанием в приостановлении государственной регистрации, по мнению административного истца Управление Росреестра по Самарской области не учло следующее: спорный земельный участок с кадастровым номером № был предметом договора аренды № от 27.08.2019 г., заключенного между администрацией муниципального района <адрес> и гражданином РФ ФИО3 под строительство складских помещений площадью 5 400 кв.м, на основании протокола аукциона № от 16.08.2019 г., в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса РФ. Срок аренды 5 лет 6 месяцев. Воспользовавшись указанным правом, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ФИО2 уступил право аренды гражданину ФИО1, что подтверждается соглашением об уступке права аренды от 09.06.2022 г. На момент уступки права аренды на земельном участке отсутствовали объекты – здания складов. В связи с чем, ссылка Управления Росреестра Самарской области о необходимости наличия в договоре купли-продажи № от 28.01.2025 г. информации ограничения в виде права субаренды неправомерна и не соответствует действительным отношениям, т.к. уступка права субаренды привела к замене арендатора. Права аренды закончились в связи с истечением срока аренды договора и выкупом земельного участка собственником объектов недвижимости, действующим субарендатором ФИО1 Цель договора аренды была достигнута, так как предоставлялся участок под строительство складских помещений, арендатором ФИО1 были возведены 4 складских здания на основании разрешения на строительство от 11.01.2024 г. №. Проектирование складских зданий осуществлялось с учетом площади земельного участка, который был сформирован администрацией муниципального района <адрес> именно под строительство складских помещений, что подтверждается проектной документацией. В дальнейшем, Управлением Росреестра Самарской области вынесено уведомление об отказе государственной регистрации права от 06.05.2025 г. № КУВД-001/2025-5180243/7, в связи с невыполнением требований уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10.02.2025 г. № КУВД-00.1/2025-5180243/6.
С учетом уточнения административных исковых требований, административный истец просил суд признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности № КУВД-001/2025-5180243/7 от 06.05.2025 г. Управления Росреестра по Самарской области на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 400 кв.м за ФИО1; обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 400 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Тимофеевка, <адрес>, участок 2А. ( л.д. 176).
Протокольными определениям к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО2
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по мотивам, изложенным в письменном отзыве.
Заинтересованные лица Администрация муниципального района Ставропльский Самарской области, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В целях реализации конституционных предписаний статья 218 КАС РФ предоставляет право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, лицам, чьи права, по их мнению, нарушены решениями, действиями (бездействием) упомянутых публичных органов.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) публичного органа необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов лица, обратившегося в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Судом установлено, что между ФИО1 и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области был заключен договор купли-продажи земельного участка № 51 от 28.01.2025 г. с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Тимофеевка, <адрес>, участок 2А, площадью 5 400 кв.м, с разрешенным использованием под складские помещения. Цель использования указанного земельного участка: эксплуатация зданий складов, находящихся на праве собственности ФИО1 со следующими кадастровыми номерами: №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в ЕГРН №-1 от 20.06.2024 г.; №, государственная регистрация права в №-1 от 14.11.2024 г. ( л.д. 47-49)
Цена земельного участка составила 5 968 728 рублей, и была оплачена покупателем, что подтверждается чеком по операции от 30.01.2025 года.
Согласно акту приема-передачи от 28.01.2025 года, земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 400 кв.м. был передан покупателю. ( л.д. 50-51).
ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.
Уведомлением о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 10.02.2025 г. № КУВД-001/2025-5180243/6 заявитель был уведомлены о приостановлении государственной регистрации.
В дальнейшем, Управлением Росреестра Самарской области было вынесено уведомление об отказе государственной регистрации права от 06.05.2025 г. № КУВД-001/2025-5180243/7, в связи с невыполнением требований уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10.02.2025 г. № КУВД-00.1/2025-5180243/6. ( л.д. 162).
В качестве оснований для приостановления регистрации перехода права собственности, а в последующем и отказа государственной регистрации права Управление Росреестра Самарской области ссылалось на то, что большая часть земельного участка не занята объектами капитального строительства, а площадь предоставляемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, находящего на нем.
Административный истец не согласился с приостановлением регистрации перехода права собственности, а в дальнейшем и с отказом в государственной регистрации права, в связи с чем обратился в суд.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; (пп. 1, 2 ч. 2).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (подп. 1 и 4 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 278).
Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).
Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.
В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.
Кроме того, в ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ закреплены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: когда сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (п. 12); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13).
При таких обстоятельствах государственный регистратор, отказывая в регистрации перехода прав собственности на основании вышеуказанного договора при наличии не оспоренного и не признанного в установленном законом порядке незаконным договора купли-продажи земельного участка, вышел за рамки полномочий, предоставленных Федеральным законом N 218-ФЗ.
Аналогичная позиция изложена в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий, отсутствовали.
Таким образом, при отсутствии иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода прав и регистрации права собственности за ФИО1, оспариваемое решение регистрирующего органа признать правомерным нельзя.
При наличии указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО1.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе в регистрации прав, возложении обязанности произвести регистрацию права - удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области об отказе ФИО1 в государственной регистрации права от 06.05.2025 г. № КУВД-001/2025-5180243/7.
Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Тимофеевка, <адрес>, участок 2А.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда через Кировский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 27 июня 2025 года.
Председательствующий А.Р. Ужицына