РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2022 года г. Раменское
Раменский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Землемеровой О.И.,
при секретаре Маджирове Э.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
УСТАНОВИЛ:
Истец Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка <номер> от 21.03.2011г. в размере 1 922 521,72 руб. и пени за период с 16.03.2021г. по 30.06.2021г. в сумме 20 670,01 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 21.03.2011г. между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и Потребительским гаражно-строительным кооперативом «Восточный – 5» заключен договор аренды <номер> земельного участка площадью 15 901 кв.м., с кадастровым номером <номер>, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, для строительства гаражей (п. 1.1 Договора). <дата> между Потребительским гаражно-строительным кооперативом «Восточный – 5» и ФИО1 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. 03.07.2018г. между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от <дата> <номер>, которым изменен вид разрешенного использования на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», «рынки», «магазины», «банковская и страховая деятельность», «общественное питание», «гостиничное обслуживание», «обслуживание автотранспорта», «выставочно-ярмарочная деятельность». 02.12.2020г. между Управлением земельных отношений Раменского городского округа и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от <дата> <номер>, которым продлен срок действия Договора аренды с 21.03.2021г. по 20.03.2024г. В соответствии п. 3.3 Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа текущего квартала включительно. В соответствии с п. 4.4.4 Договора ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные Договором. Условия договора были нарушены ответчиком. В связи с чем у ответчика образовалась задолженность. В адрес ответчика была направлена претензия с требованиями погасить задолженность по арендным платежам, однако претензия осталась без реагирования. В связи с чем, истец вынужден был обратиться в суд.
В судебном заседании представитель Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области по доверенности ФИО5 поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании просила в иске отказать, так как ФИО1 обратился в Администрацию Раменского городского округа Московской области с заявлением о передаче в собственность без проведения торгов земельного участка, но получил решение об отказе, которое в последствие было признано незаконным по решению Арбитражного суда Московской области. Полагают, что если бы Администрация в феврале 2021 года не приняла решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, то с марта 2021 года земельный участок стал бы собственностью ФИО1 и арендные отношения были бы прекращены. Кроме того, им была осуществлена переплата арендных платежей за 1 квартал 2021 года в сумме 189 427 рублей 13 копеек согласно расчета, который приведен в письменном отзыве. (л.л.140-143)
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Как следует из договора аренды земельного участка <номер> от <дата>. заключенного между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и Потребительским гаражно-строительным кооперативом «Восточный – 5», Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок площадью 15 901 кв.м., с кадастровым номером <номер>, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала, для строительства гаражей.
В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района, на основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района <номер> СД от <дата> в форме разделения, Управление земельных отношений Раменского муниципального района вступило в обязательство, возникшее из договора аренды <номер> от 21.03.2011г. на стороне арендодателя.
<дата> между Потребительским гаражно-строительным кооперативом «Восточный – 5» и ФИО1 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>.
<дата>. между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от <дата>. <номер>.
На основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района <номер> СД от <дата> Управление земельных отношений Раменского муниципального района переименовано в Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области.
02.12.2020г. между Управлением земельных отношений Раменского городского округа и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от <дата> <номер>, которым продлен срок действия Договора аренды с <дата> по <дата>
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за использование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии п. 3.1 Договора размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в Приложении <номер>. Арендная плата за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в полном объеме не позднее 10 числа текущего квартала включительно (п.3.3 Договора).
В соответствии с п. 3.5 Договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую, или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором, и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
В соответствии с п. 4.4.4 Договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 Договора).
Из расчета истца по настоящему делу, следует, что ответчик�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????
В адрес ответчика была направлена претензия <номер> от <дата> с предложением о погашении задолженности, которая осталась без удовлетворения.
Вместе с тем, решением Арбитражного суда <адрес> от 06.04.2022г. по делу №А41-83465/2021, исковые требования ФИО1 к Администрации Раменского городского округа <адрес> о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка за плату № Р<номер>42326197 от 15.02.2021г., обязании заключить договор купли-продажи земельного участка – были удовлетворены.
Признано незаконным решение Администрации Раменского городского округа <адрес> от 15.02.2021г. № Р<номер>42326197 об отказе в предоставлении в собственность ФИО1 земельного участка площадью 15901 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110224:80 и возложена обязанность на Администрацию Раменского городского округа <адрес> устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:80, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 15% от его кадастровой стоимости.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022г. решение Арбитражного суда <адрес> от 06.04.2022г. по делу № А41-83465/2021 оставлено без изменения.
Во исполнение приведенного решения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А41-83465/2021 между Управлением земельных отношений Раменского городского округа <адрес> и ФИО1 заключен <дата> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:80.
Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110224:80 зарегистрировано на основании данного договора купли-продажи в Едином государственном реестре недвижимости <дата> (выписка из ЕГРН от <дата>).
Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-83465/2021 были установлены неправомерные действия истца, выраженные в отказе в предоставлении земельного участка в собственность.
В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона Федеральный закон от <дата> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Принимая во внимание положения статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и учитывая обращение ответчика с заявлением о выкупе земельного участка, суд приходит к выводу, что при надлежащем поведении истца договор купли-продажи земельного участка мог быть зарегистрирован не позднее 01.03.2021г.
Незаконность действий органа местного самоуправления подтверждена вступившим в законную силу судебным актом по делу №А41-83465/2021, установленные им обстоятельства при рассмотрении настоящего дела не опровергнуты. Данное решение явилось основанием для заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи земельного участка, что указывает на период, в течение которого земельный участок по причине, связанной с действиями органа местного самоуправления, не мог оформить право собственности на земельный участок при наличии оснований для этого.
Данные действия органа повлекли возникновение у ФИО1 убытков в виде расходов по внесению платы за землю в размере арендной платы, что отвечает предусмотренному в статье 15 ГК РФ понятию убытков. При этом убытки составляет только разница между подлежащей внесению арендной платой за земельный участок и размером земельного налога, расходы по уплате которого предприниматель обязан был бы нести вместо арендной платы в случае оформления права собственности на земельный участок в установленном порядке.
В связи с изложенным, подлежащая к взысканию сумма по иску Управления земельных отношений Раменского городского округа <адрес> арендная плата по договору аренды <номер> от 21.03.2011г. земельного участка с кадастровым номером 50:23:0110224:80 за 2 квартал 2021 года по существу не может превышать размер земельного налога.
В спорный период арендная плата не может превышать сумму земельного налога в размере 80 606,74 руб., иное означало бы причинение ФИО1 убытков незаконным отказом Администрации Раменского городского округа <адрес>.
Согласно платежному поручению <номер> от 25.03.2021г. ФИО1 внес арендную плату по договору аренды <номер> от 21.03.2011г. за 1 квартал 2021 года в сумме 568 28, 39 руб.
Так как арендные отношений подлежали прекращению с 01.03.2021г. и ФИО1 должен был уплачивать с 01.03.2021г. земельный налог, то возникла переплата в размере 189 427,13 руб.
Таким образом, учитывая, что в спорный период ответчик предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества и образовавшуюся переплату, оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды <номер> от 21.03.2011г. за заявленный период отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Управления земельных отношений Раменского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.
Федеральный судья
Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.