Дело № 2-274/2025

УИД 42RS0027-01-2025-000119-24

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Тяжинский районный суд Кемеровской области в составе: председательствующего судьи Яхонтовой Е.А.,

при секретаре Алымовой Н.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Фролова М.С.,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,

представителя Управления по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в пгт. <адрес> 31 октября 2025 года

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 54,4 кв. м, расположенной на земельном участке, общей площадью 764,41 кв. м. Право собственности на указанную квартиру и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Кузбассу. Стоимость квартиры с земельным участком, согласно договору составляет 2 676 052 рубля 50 копеек. Оплата по договору была произведена ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления средств на основании сертификата, удостоверяющего право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения на территории <адрес> – Кузбасса в соответствии с Законом Кемеровской области – Кузбасса от 26.05.2022 №53-03 «О предоставлении иных межбюджетных трансферов в целях оказания социальной поддержки гражданам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайной ситуации в связи с пожаром», выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа на имя ФИО1 по реквизитам, указанным в п. 6 договора, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В процессе эксплуатации квартиры было установлено, что ответчик не сообщил о существенных дефектах квартиры, которые при заключении договора он не видел и не мог видеть, они выявились в ходе эксплуатации квартиры.Во всех комнатах стали отпадать обои от стен, выходящих на улицу, под обоями увидел грибок на стенах. На момент покупки квартиры на стенах были наклеены обои, грибок не было видно.В сентябре 2022 года начался отопительный сезон, стали отпотевать окна, появилась сырость. От соседей узнал, что весной и осенью в подпол приходит вода, ответчик по этому поводу ничего не говорила. Когда приобретал квартиру, осматривал подпол, воды не было. По поводу сырости ответчик пояснила, что нужно лучше топить квартиру. Когда начался зимний период, пол и стены были холодные.В августе 2024 года от соседки узнал, что ответчик подлил фундамент монолитной стеной, то есть все единое целое с отмосткой, фундаментом и стеной, без какой-либо гидроизоляции.

В связи с выявленными дефектами обратился в ООО «Солант», для установления технического состояния строительных конструкций его квартиры.

Согласно техническому отчету по результатам инженерных изысканий о техническом состоянии строительных конструкций в частности жилого помещения (квартиры) №, выявлены скрытые дефекты и повреждения, оказывающие влияние на несущую способность и безопасную эксплуатацию: недопустимое устройство бетонной подливки (отсутствие вертикальной гидроизоляции), отсутствие вентиляционных продухов, замачивание грунтовыми водами; в конструкции стен отсутствие ветрозащитного и влагозащитного слоя пирога наружного утепления, следы замачивания (отсутствие вертикальной гидроизоляции) при устройстве бетонной подливки, поражение гнилостными грибками (до уровня подоконника) и т.п.; полное отсутствие в помещениях санузла, ванной комнаты, кухни, системы вытяжной вентиляции, отсутствие приточной вентиляции в помещениях.Выявленные дефекты являются скрытыми, для их устранения требуется выполнение комплекса ремонтно-восстановительных работ. Если бы было известно о выявленных скрытых дефектах квартиры до заключения договора купли-продажи, приобретать квартиру не стал.

ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи, которую ФИО2 получила, но проигнорировала.

Просит, с учетом уточненных исковых требований, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, и применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО1 на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>; признать право собственности ФИО2 на квартиру с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок в размере 10 000 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу Управления по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округаденежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на основании сертификата, удостоверяющего право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения на территории <адрес> Кузбасса в соответствии с Законом Кемеровской области – Кузбасса от 26.05.2022 № 53-ОЗ «О предоставлении иных межбюджетных трансферов в целях оказания социальной поддержки гражданам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайной ситуации в связи с пожаром», выданного ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 666 052 рубля 50 копеек.

Истец ФИО1 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить.

Представитель истца Фролов М.С., действующий на основании доверенности, исковые требования истца поддержал в полном объёме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований и применить срок исковой давности. Добавила, что до заключения договора купли продажи ответчик с родственником внимательно осмотрели всю квартиру, замечаний никаких не было. Ремонтные работы по дому производил умерший супруг.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании также возражала против удовлетворения исковых требований истца, просила применить срок исковой давности, представила письменные возражения.

Представитель третьего лица Управления по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа ФИО4, действующая на основании доверенности, показала в судебном заседании, в связи с пожаром на территории Тяжинского муниципального округа, был принят закон Кемеровской области о предоставлении гражданам, пострадавшим от пожара жилищных сертификатов на приобретение жилых помещений. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был выдан жилищный сертификат сроком действия на 6 месяцев на сумму 2 676 052 рублей 50 копеек. Он самостоятельно нашел жилой дом, который соответствовал установленным параметрам, продавцом были предоставлены необходимые документы, после чего был заключен договор купли-продажи.

Свидетель ФИО5, показания которой были оглашены, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что проживает в <адрес> <адрес>. На данной улице в домах всегда вода в подполье или погреба поступала, но быстро уходила. Последние 3 – 4 года вода не уходит. Все зависит от погоды, если лето сухое – воды в подполье немного. Действительно у соседей фундамент залит под самые окна, также утеплены стены. Все это видно.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

О существенности недостатка свидетельствует невозможность его устранения без несоразмерных расходов, то есть такой недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено и из справки, выданной начальником отдела надзорной деятельности и профилактической работы Тяжинского и Тисульского районов ГУ МЧС России по Кемеровской области – Кузбассу, следует, что ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 101).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа ФИО1 выдан сертификат, удостоверяющий его право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения на территории Кемеровской области – Кузбасса в соответствии с законом Кемеровской области – Кузбасса от 26.05.2022 № 53-ОЗ «О предоставлении иных межбюджетных трансфертов в целях оказания социальной поддержки гражданам, лишившимся жилых помещений врезультате чрезвычайной ситуации в связи с пожаром», в размере 2 676 052 рубля 50 копеек, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 102).

ДД.ММ.ГГГГ на имя и.о. заместителя главы Тяжинского муниципального округа – начальника Управления поступило заявление от ФИО1, проживающего по адресу: <адрес> о перечислении денежных средств на имя ФИО2 в сумме 2 676 052 рубля 50 копеек за проданное ему жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103).

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, справке № от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, 1978 года постройки, состоит из кухни, трех жилых комнат, общей площадью 54,4 кв. м, жилой – 40,8 кв. м, материал стен – каменные/кирпичные, отопление печное, износ <адрес>%, данная квартира принадлежит ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 99, 104 – 105).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв. м, с кадастровым номером №; земельного участка, расположенного по этому же адресу, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой постройки, общей площадью 764,41 кв. м, с кадастровым номером № (п. 1 договора).

Из п. 4 данного договора следует, что продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: квартиру за 2 666 052 рубля 50 копеек, земельный участок за 10 000 рублей.

Пунктом 6 договора установлено, что расчет за квартиру в размере 2 666 052 рубля 50 копеек будет произведен в безналичной форме путем перечисления средств на основании сертификата, удостоверяющего право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения на территории Кемеровской области – Кузбасса в соответствии с законом Кемеровской области – Кузбасса от 26.05.2022 № 53-ОЗ «О предоставлении иных межбюджетных трансфертов в целях оказаниясоциальной поддержки гражданам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайной ситуации в связи с пожаром», выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа на имя ФИО1 на счет №, открытый на имя продавца ФИО2 в Кемеровском отделении № 8615 ПАО «Сбербанк» <адрес>, после государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке. Расчет за земельный участок в сумме 10 000 рублей между продавцом и покупателем произведен за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Также договором предусмотрено (п. 7), что покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ.

Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи, и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого недвижимого имущества считается исполненной (п. 9) (л.д. 106 – 107).

Расчет с продавцом ФИО2 произведен в полном объеме, денежные средства в размере 2 666 052 рубля 50 копеек переведены на счет продавца, что следует из уведомления Управления по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №, платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19, 98).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта невидимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, №, а также земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13 – 15, 16 – 18).

Согласно техническому отчету ООО «Солант» от ДД.ММ.ГГГГ, в результате выполненных инженерных изысканий по визуальному и инструментальному обследованию строительных конструкций, изучения конструктивной схемы и выявления скрытых дефектов здания многоквартирного жилого дома Лит А в части жилого помещения (квартиры) №, расположенной по <адрес> <адрес>, установлено, что состояние отдельных конструкций не соответствует нормативному техническому состоянию.

Для дальнейшей возможности эксплуатации здания многоквартирного дома жилого дома <адрес> в части жилого помещения (квартиры) <адрес> без угрозы жизни и здоровью проживающих в нем людей, дальнейшей потери эксплуатационных показателей и предотвращения угрозы обрушения ограждающих конструкций, необходимо проведение ремонта, с целью устранения выявленных скрытых дефектов конструкций, для которых установлена категория «ненормативное техническое состояние».

Согласно ведомости дефектов и повреждений:

- фундамент: ленточный, кирпичный с монолитной бетонной подливкой – недопустимое устройство бетонной подливки (отсутствие вертикальной гидроизоляции), отсутствие вентиляционных продухов, замачивание грунтовыми водами основания подошвы конструкции фундамента. Возможные причины дефектов – строительный брак, подъем уровня грунтовых вод;

- стены: кирпичная кладка с наружным утеплением с облицовкой окрашенным мелковолновым металлическим профлистом – отсутствие ветрозащитного и влагозащитного слоя пирога наружного утепления, следы замачивания (отсутствие вертикальной гидроизоляции) при устройстве бетонной подливки, поражение гнилостными грибками (до уровня подоконника) (подоконная часть) к конструкции стен. Поражение гнилостными грибками кирпичной кладки, промерзание в зимний период. Возможные причины дефектов – строительный брак;

- инженерное оборудование: система вентиляции отсутствует - полное отсутствие в помещениях санузла, ванной комнаты, кухни, системы вентиляции. Повышенная влажность. Возможные причины дефектов – строительный брак. Нарушение норм СанПиН.

Заключение: в результате выполненных инженерных изысканий по визуальному и инструментальному обследованию строительных конструкций, изучения конструктивной схемы и выявления скрытых дефектов здания много квартирного жилого дома литА, в части жилого помещения (квартиры) №, установлено, что состояние отдельных конструкций не соответствует нормативному техническому состоянию. Для дальнейшей возможности эксплуатации здания, без угрозы жизни и здоровью проживающих в нем людей, дальнейшей потери эксплуатационных показателей и предотвращения угрозы обрушения ограждающих конструкций, необходимо проведение ремонта, с цалью устранения выявленных скрытых дефектов конструкций, для которых установлена категория «нормативное техническое состояние» (л.д. 161 – 194).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи квартиры (л.д. 21).

Оценив изложенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> имеет существенные недостатки, которые не были оговорены сторонами при его продаже, что является основанием в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ФИО2 о том, что при заключении договора купли-продажи ФИО1 осматривал квартиру и претензий по качеству не имел, не могут свидетельствовать об отсутствии скрытых недостатков. Из технического отчета следует, что выявленные в спорной квартире недостатки являются скрытыми, следовательно, не могли быть обнаружены покупателем ФИО1 при осмотре приобретаемого имущества ввиду отсутствия у него специальных познаний в области строительства, он не мог оценить техническое состояние квартиры в полном объеме, исходил из добросовестности ФИО2

Довод ФИО2 о том, что недостатки, выявленные в спорной квартире, образовались ввиду ненадлежащего содержания ФИО1 жилого помещения и придомовой территории противоречат выводам специалиста. Ответчику было предложено представить доказательства в обоснование его возражений, в том числе право заявлять ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы, однако ФИО2 данным правом не воспользовалась.

Также суд считает необоснованными доводы стороны ответчика о том, что при разрешении спора необходимо учитывать положения ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в связи с тем, что претензия истцом предъявлена по истечении двухгодичного срока, установленного для выявления недостатков жилого помещения, то требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В соответствии с п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

На основании приведенных норм закона можно сделать вывод, что продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотреннымист. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, квартира по адресу: <адрес> передана продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 по договору купли-продажи, имеющему силу передаточного акта.

Из положений ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя, связанных с недостатками приобретенного имущества, со сроком обнаружения недостатков, при этом обнаружение недостатков по истечении установленного законом срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Вместе с тем срок, установленный п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является сроком исковой давности, и покупатель может обратиться в суд с иском о защите своих прав и по истечении данного срока, но в течение срока исковой давности, который начинает течь после предъявления продавцу требований об устранении недостатков или иного требования, предусмотренного законом при обнаружении недостатков проданного имущества. Учитывая, что максимальный срок обнаружения недостатков составляет два года, а срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет три года, пять лет в данном случае максимальный срок, в течение которого могут быть удовлетворены требования об устранении недостатков товара и связанные с ним требования.

ФИО1 обратился в суд за защитой своих прав ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах указанного срока.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок в сумме 10 000 (десять тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления по жизнеобеспечению и территориальному развитию Тяжинского муниципального округа администрации Тяжинского муниципального округа денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на основании сертификата, удостоверяющего право на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения на территории Кемеровской области – Кузбасса в соответствии с Законом Кемеровской области – Кузбасса от 26.05.2022 № 53-ОЗ «О предоставлении иных межбюджетных трансферов в целях оказания социальной поддержки гражданам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайной ситуации в связи с пожаром», выданного ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 2 666 052 (два миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч пятьдесят два) рубля 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тяжинский районной суд Кемеровской области.

Председательствующий Е.А. Яхонтова

Мотивированное решение составлено 01.11.2025.