Дело № 2 - 1468/2025
03RS0015-01-2025-001631-09
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Салават 08 июля 2025 года
Салаватский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Ерофеева Е.Н.
при секретаре Китаниной Н.П.,
с участием представителей истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителя,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителя, указав в обосновании своего требования, что 00.00.0000 между истцом и ответчиком заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» обязалось построить и передать ФИО2, в срок не позднее 00.00.0000, двухкомнатную квартиру с условным номером ... в (адрес), общей площадью (данные изъяты) кв.м., стоимостью 4295900 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 95000 руб. Фактическая площадь указанной квартиры, по результатам обмера органов технической инвентаризации, составила (данные изъяты) кв.м. Требование истца о возврате излишне уплаченных денежных средств оставлено без удовлетворения. На основании изложенного ФИО2 просит взыскать с ответчика излишне оплаченную сумму, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, а также понесенные судебные расходы.
Истец ФИО2, представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, доказательств уважительной причины неявки суду не предоставили, на основании чего судом принято решение о рассмотрении дела без участия не явившихся лиц.
Представитель истца ФИО1 в суде исковые требования поддержала, по основаниям изложенным в иске, пояснив, что истец не просит о взыскании штрафа, в связи с продлением срока действия моратория.
Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, что 00.00.0000 между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого дома. По условиям договора ответчик обязался построить и передать истцу, в срок не позднее 00.00.0000, двухкомнатную квартиру с условным номером ... в (адрес), общей приведенной проектной площадью (с учетом коэффициентов лоджий) (данные изъяты) кв.м., общей проектной площадью (без учета коэффициентов лоджий) (данные изъяты) кв.м.
Стоимость квартиры, в соответствии с пунктом 3.1 договора, составляет 4295900 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 95000 руб. и общей площади квартиры (данные изъяты) кв.м.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что оплата цены договора производится путем внесения участником долевого строительства денежных средств в размере депонируемой суммы на счет эскроу, открываемый в ПАО «Сбербанк» для учета и блокирования денежных средств.
Истцом обязанность по оплате стоимости квартиры исполнена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением ... от 00.00.0000, согласно которому ООО «Домклик» перечислена на счет ФИО2 в ПАО «Сбербанк» сумма, соответствующая стоимости объекта строительства на основании данного договора. Данное обстоятельство сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
00.00.0000 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрацией городского округа (адрес) Башкортостан выдано разрешение ... на ввод в эксплуатацию «жилого комплекса по (адрес) городского округа (адрес) Республики Башкортостан. Секции А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К, Л. Корректировка» (1 этап - Е, Ж, И).
Объект долевого строительства передан застройщиком ФИО2 00.00.0000, что подтверждается актом приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве жилого дома № ... от 00.00.0000, подписанным сторонами.
Из указанного акта следует, что общая площадь переданной квартиры составляет (данные изъяты) кв.м., общая жилая площадь (данные изъяты) кв.м. Аналогичные сведения отражены в Едином государственном реестре недвижимости и не оспаривались ответчиком в ходе рассмотрения дела (л.д. 79 - 82).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Пунктом 3.2 договора № ... от 00.00.0000 предусмотрено, что стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течении всего периода действия договора, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.3 договора.
В соответствии с пунктом 3.3.3 договора в случае если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь квартиры на 1 кв.м. и более, застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 3.1 договора. Возврат производится по заявлению участника долевого строительства в течении 30 рабочих дней со дня получения застройщиком заявления.
Заявление ФИО2 о возврате излишне оплаченных денежных средств, содержащее реквизиты счета участника долевого строительства, получено застройщиком 00.00.0000 (л.д. 8). Соответственно возврат излишне уплаченных денежных средств должен быть произведен не позднее 00.00.0000.
На основании изложенного, учитывая, что в ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что проектная площадь объекта долевого участия превышает фактическую площадь квартиры на (данные изъяты) кв.м. ((данные изъяты)), при этом ответчиком в суд не представлено доказательств возврата излишне уплаченных денежных средств, суд принимает решение о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» в пользу ФИО2 излишне уплаченных денежных средств в размере 96900 руб. (95000 * (45,22 - 44,2)).
В силу части 9 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Согласно пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 19 июня 2025 года № 925, установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно.
Статьей 2 Постановления № 326 установлено, что в период с 01 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, ограничения распространяются и на начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за несвоевременное исполнение соответствующего денежного обязательства.
По условию заключенного между сторонами договора обязанность по возврату излишне оплаченных по договору денежных средств возникает у застройщика по результатам обмеров органов технической инвентаризации (пункт 3.3), при этом возврат должен быть осуществлен в течении 30 рабочих дней со дня получения соответствующего заявления застройщиком (пункт 3.3.3). Доказательств того, что ответчиком намеренно в договоре была указана заранее завышенная площадь объекта долевого строительства в суд не представлено. В связи с чем оснований для признания неправомерным удержанием денежных средств до 00.00.0000, даты истечения установленного срока для осуществления возврата излишне оплаченных денежных средств, суд не находит.
Кроме того, суд учитывает, что по условиям договора предусмотрено депонирование стоимости объекта долевого участия на счете участника долевого строительства, что фактически исключает возможность их использования застройщиком до исполнения своих обязательств.
Поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по возврату истцу излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в установленный договором срок, то в пользу истца подлежат взысканию проценты за просрочку выплаты денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры с 00.00.0000 по 00.00.0000, исходя из ставки 7,5 %, и составит 3842,60 руб. (96900 * 7,5 % / 366 * 4) + (96900 * 7,5 % / 365 * 189).
Также суд находит обоснованным требования истца о взыскании указанных процентов с ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» по день выплаты излишне уплаченной денежной суммы в полном объеме, исходя из ставки 7,5 % годовых.
В силу статьи 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
С учетом всех обстоятельств данного дела, суд считает, что действиями ответчика, связанными непринятием должных мер по удовлетворению законных требований потребителя, истцу причинены нравственные страдания и поэтому в его пользу в счет компенсации морального вреда следует взыскать 5000 руб. При этом суд считает, что указанная сумма соответствует требованиям разумности и справедливости.
Оснований для взыскания штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с учетом положений постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» и позиции стороны истца, изложенной в ходе рассмотрения дела, суд не усматривает.
В связи с обращением в суд ФИО2 понес расходы на оплату карты памяти, которая приобщена к материалам гражданского дела, в размере 450 руб., которые в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно письменному ходатайству ФИО2 в счет оплаты услуг представителя оплачено ФИО1 сумма в размере 35000 руб., что подтверждается договором от 00.00.0000 горда и актами о передачи денежных средств. На основании изложенного, суд принимает решение о взыскании с ответчика в пользу истца суммы в размере 30000 руб., на оплату услуг представителя, поскольку суд считает, что данная сумма соответствует требованиям разумности и справедливости, конкретным обстоятельствам настоящего дела, его сложности, количеству составленных представителем истца документов, размеру удовлетворенной части исковых требований относительно заявленной.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать в доход местного бюджета госпошлину в сумме 7000 руб.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителя - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» ((данные изъяты)) в пользу ФИО2 ((данные изъяты)) сумму в размере 131192 (сто тридцать одна тысяча сто девяносто два) рубля 60 копеек, в том излишне оплаченные денежные средства 96900 рублей, проценты, за период с 00.00.0000 по 00.00.0000, в размере 3842 рубля 60 копеек, судебные расходы 450 рублей, расходы на оплату услуг представителя 30000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» ((данные изъяты)) в пользу ФИО2 ((данные изъяты)) проценты, предусмотренные статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 00.00.0000 по день выплаты суммы излишне оплаченные денежные средства в размере 96900 рублей, исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 00.00.0000.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» ((данные изъяты)) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Салаватский городской суд Республики Башкортостан.
Судья подпись Ерофеев Е.Н.
Верно. Судья Ерофеев Е.Н.
Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2025 года.
Решение не вступило в законную силу 22.07.2025 г. Секретарь суда___________
Решение вступило в законную силу ___________ Секретарь суда__________
Судья___________ Е.Н. Ерофеев
Подлинник решения подшит в гражданское дело № 2 - 1468/2025 (УИД 03RS0015-01-2025-001631-09) Салаватского городского суда Республики Башкортостан