№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2022 года г. Улан-Удэ

Октябрьский суд г. Улан-Удэ в составе судьи Бунаевой А.Д., при секретаре судебного заседания Аримпиловой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО7 и ООО «Виктория» к ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО7 и ООО «Виктория», обращаясь в суд, просят признать недействительным

договор купли-продажи недвижимого имущества, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ООО «Виктория», применить последствия недействительности сделки, признать право собственности за ООО «Виктория» на недвижимое имущество с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

договор купли-продажи недвижимого имущества, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9, применить последствия недействительности сделки, признать право собственности за ФИО7 на недвижимое имущество с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория» и ФИО8 в лице его представителя ФИО9 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО8 приобрел недвижимость по цене 17 000 000 руб. Цену договора ФИО8 перечислил безналичным платежом на счет ООО «Виктория». Данный договор является недействительной сделкой в силу притворности, совершенной с целью прикрыть правоотношения между ФИО7 и ФИО8, в результате которых ФИО7 получила от Эссауленко 17 000 000 руб., а ООО «Виктория» в целях обеспечения возврата ФИО7 полученных от Эссауленко 17 000 000 руб. передало Эссауленко принадлежащие обществу нежилые помещения по <адрес>

В период времени с ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 стал требовать у ФИО7 возврата 17 000 000 руб. с оплатой процентов за пользование денежными средствами в размере 3 % в месяц. В результате требований и угроз ФИО9 ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ передала недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные на <адрес>, заключив договор купли-продажи недвижимости стоимостью 31 000 000 руб. без оплаты цены договора. Указанный договор также является недействительной сделкой в силу притворности, совершенной с целью прикрыть договор залога недвижимого имущества, принадлежащего ФИО7, в обеспечение возврата ФИО7 заемщику Эссауленко займа в размере 17 000 000 руб. Оспариваемые договоры заключены в результате недобросовестного поведения ответчиков и с пороком воли истцов, вместо сделок по обеспечению исполнения обязательств в виде договора залога недвижимого имущества были заключены договоры купли-продажи. Истцы со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ, статьи 1,10, 170, считают оспариваемые договоры заключёнными в результате злоупотребления правом со стороны ответчиков, притворности сделок с целью прикрыть другую сделку. О притворности сделок свидетельствуют совершение сделок по существенно заниженной стоимости имущества и несение истцами бремени содержания имущества после распоряжения имуществом.

В судебное заседание истица ФИО7 не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела.

Представитель истцом по доверенностям ФИО10 исковое заявление поддержал, представил письменные уточнения предмета иска и доводы по заявленным требованиям, суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражном суде Республики Бурятии рассматривалось дело № о банкротстве КФХ ФИО7, в рамках которого разрешался вопрос об обращении взыскания на предмет залога в виде недвижимого имущества на <адрес>, принадлежащего ФИО7, в пользу ПАО «Россельхозбанк». ФИО7 с целью погашения задолженности перед банком и прекращения залога пришла к соглашению со ФИО9 о получении у него займа. Директор ООО «Виктория» ФИО11 и ее отец ФИО6 согласились передать в залог недвижимое имущество на <адрес> во исполнение обязательства ФИО7 вернуть заем ФИО9. Однако при выдаче займа ФИО7 стороны ООО «Виктория» и Эссауленко, по доверенности от имени от которого действовал ФИО9, обещавший вернуть имущество после погашения долга, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по явно заниженной цене 17 000 000 руб. ООО «Виктория» полученные денежные средства перевел на погашение долга и залога ФИО7 перед ПАО «Россельсхозбанк». О притворности договора купли-продажи свидетельствуют явно заниженная стоимость имущества в оспариваемом договоре, приобретенного обществом в ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи по цене 142 000 000 руб., а также письменное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого Эссауленко согласен был с получением ООО «Виктория» оплаты за аренду помещений на <адрес>, что указывает на формальный характер договора купли-продажи. Доказательствами притворности сделки являются аудиозаписи переговоров ФИО9 и ФИО7 о займе и залоге, переписка и обмен документами между ними в мессенджере WatsApp, расчет ФИО9 о начисленных процентах по займу, направленный ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ письменное предложение ФИО9, адресованное директору ООО «Виктория» о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата ФИО7 ФИО9 процентов за пользование займом на общую сумму 1 825 000 руб. Эссауленко является номинальной стороной, а фактической стороной договора – ФИО9, который требовал возврата долга, начислял и получал проценты по договору займа. ФИО7 после снятия обременения с принадлежащего ей имущества на <адрес> в пользу ПАО «Россельхозбанк" предложила ФИО9 вернуть недвижимость на <адрес> ее собственнику ООО «Виктория» и получить в залог недвижимость на <адрес> на что ФИО9 согласился. ФИО7 и ФИО9 заключили договор купли-продажи недвижимости на <адрес> по цене 31 000 000 руб., по которому ФИО7 выдала ФИО9 безденежную расписку о получении цены договора, а ФИО9 обещал вернуть имущество ООО «Виктория».Однако впоследствии ФИО9 отказался от своего обещания. Представитель истцов уточняет требования в части предмета иска, просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу притворности, применить последствия недействительности договора, признать наличие договора залога на нежилые помещения, расположенные на <адрес>, заключенного между ФИО9 и ООО «Виктория», признать право собственности на нежилые помещения за ООО «Виктория», признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу притворности, применить последствия недействительности договора, признать наличие договора залога на нежилые помещения, расположенные на <адрес>, заключенного между ФИО9 и ФИО7, признать за ФИО7 право собственности на нежилые помещения по <адрес>.

Ответчик Э.В.ГБ. в судебное заседание не явился, будучи извещённым о рассмотрении дела.

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 исковое заявление не признала, представила письменные возражения и суду пояснила, что Эссауленко со ФИО9 состоят в давнем знакомстве, последний занимается деятельностью в сфере недвижимости, он покупает, продает и сдает недвижимое имущество в разных городах. С целью инвестирования собственных средств в недвижимость для сдачи в аренду и получения дохода Эссауленко обратился в ФИО9 о приобретении имущества. ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 предложил объект стоимостью 21 000 000 руб. с действующим арендатором, в отсутствие указанной суммы он отказался от покупки. Но ФИО9 сообщил о согласии продавца на продажу объекта по цене 17 000 000 руб., получение продавцом арендной платы до ДД.ММ.ГГГГ что восполнит стоимость имущества до 21 000 000 руб. Эссауленко согласился и выдал ФИО9 доверенность на приобретение недвижимости, других полномочий доверенность не содержала, в том числе, на продажу имущества. Эссауленко оплатил цену договора, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, он оплачивает налоги, получает арендные платежи. Также он оплатил услуги ФИО9 по подбору объекта. Продавец получал арендные платежи от арендатора АО «Читаэнергосбыт» в связи со снижением цены договора, но с ДД.ММ.ГГГГ Эссауленко сам ежемесячно получает арендную плату, возражений со стороны общества не поступало. Представитель не доверяет заключению эксперта о рыночной стоимости объекта равной 36 558 000 руб., не согласен с выбором экспертом объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта, которые дали необоснованно высокую рыночную стоимость объекта. Продажа объекта по цене ниже рыночной не является безусловным доказательством недействительности сделки. Просит в иске отказать.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, будучи извещенным о рассмотрении дела.

Представитель ответчика ФИО9 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 исковое заявление не признал, представил письменные возражения и суду пояснил, что ФИО9 занимается деятельностью, связанной с подбором, покупкой, продажей и управлением коммерческой недвижимостью. В ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился Эссауленко с целью подбора недвижимости для сдачи в аренду. В это же время обратилась к нему ФИО7 с просьбой о помощи в продаже имущества на <адрес> по цене 21 000 000 руб. О займе речи не было, ФИО9 займами не занимается. За услуги по подбору покупателя ФИО7 согласилась оплатить 10 % от совершенной сделки, которые он получил от ФИО7, считающей указанную оплату процентами по договору займа. Эссауленко на предложение приобрести имущество по цене 21 000 000 руб. не согласился, но впоследствии согласился при снижении стоимости объекта до 17 000 000 руб. при условии получения продавцом арендных платежей до конца действия договора аренды. Эссауленко выдал ему доверенность, оплатил стоимость покупки. ФИО9 по доверенности, выданной Эссауленко, заключил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оформил акт приема-передачи имущества. Таким образом, общество распорядилось своим имуществом, получив оплату по договору, а также арендные платежи до конца действия договора аренды. Эссауленко в настоящее время получает арендные платежи, владеет и пользуется имуществом, напротив, продавец не владеет и не пользуется имуществом, что дает основание полагать, что сделка действительна. Доказательств притворности указанной сделки не представлено, Эссауленко не имел намерения совершить иную сделку, чем договор купли-продажи. Договор является действительной сделкой, доказательств притворности не представлено. По обращению ФИО7 о поиске покупателя недвижимости на <адрес>. ФИО9 предложил продать имущество по цене 31 000 000 руб., ФИО7 согласилась. Стороны заключили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполненный сторонами, по акту приема-передачи имущество передано ФИО9, он оплатил цену договора наличными денежными средствами, получив от ФИО7 расписку. Платёжеспособность покупателя подтверждена представленными документами, право собственности на спорный объект зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик на протяжении двух лет содержит свое имущество, получает платежи от арендаторов, указанные действия дают основание полагать, что сделка действительна. ФИО9 не занимается займом, при заключении договора купли-продажи имел намерение приобрести имущество и приобрел его, не имел намерений получить имущество в залог. Не признает доказательством притворности сделки письменное предложение ФИО9, действующего в интересах Эссауленко, адресованное ООО «Виктория» о расторжении договора, поскольку не признает подпись ФИО9 в документе, не согласен с заключением эксперта о принадлежности подписи ФИО9, он не подписывал документ, не предлагал расторгнуть договор, документ не датирован, не понятно как получен, не представлен почтовый конверт, в котором поступил документ. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав названных лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об оставлении требований без удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его си содержания стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 87 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория» и ФИО8 заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого последний приобрел нежилые помещения, расположенные на <адрес> с кадастровым номером кадастровым номером №, стоимостью 17 000 000 руб.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Виктория» передало ФИО8 нежилые помещения.

Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. № ФИО8 перечислил 17 000 000 руб. на счет ООО «Виктория», указав назначение платежа: оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ФИО8 на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого последний приобрел нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, а также № долю в праве собственности на земельный участок площадью 464 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные на <адрес>, стоимостью на общую сумму 31 000 000 руб.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подписанному сторонами договора, ФИО7 передала, а ФИО9 принял предмет договора купли-продажи - нежилые помещения и 1/2 долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно расписке, подписанной и выданной ФИО7, она получила от ИП ФИО9 31 000 000 руб. за проданные объекты недвижимости по адресу: <адрес>, оплата получена в полном объеме, претензий не имеет.

Право собственности ФИО9 на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ

По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Юридически оформленной сделкой являются оспариваемые договоры купли-продажи, для признания которых недействительными истцам следовало доказать, что обе стороны сделок преследовали иные правовые последствия своих действий, а именно: стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. имели намерения выдачи и получения займа под залог недвижимого имущества, достигли соглашения по всем существенным условиям договоров займа и залога, а по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обе стороны договора имели намерения передать и получить в залог имущество, при этом они достигли соглашения по всем условиям договора залога.

Суд, исследовав доказательства по требованию об оспаривании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи Эссауленко имел намерение приобрести недвижимое имущество, в связи с чем он выдал непосредственно перед приобретением имущества доверенность от ДД.ММ.ГГГГ о полномочиях ФИО9 купить за цену и на условиях по своему усмотрению на его имя любые объекты недвижимости, для чего предоставил право заключать и подписывать договоры купли-продажи, аванса, дополнительных соглашений к договору купли-продажи.

Указанная доверенность не содержит иных полномочий ФИО9, в частности, на заключение договора займа и залога в интересах Эссауленко.

Эссауленко и ФИО7 ранее не были знакомы, переговоры и переписку не вели. Доказательств намерения Эссауленко выдать заем ФИО7 в дело не представлено.

Истцы в заявленных требованиях определяют статус Эссауленко в спорных отношениях как номинальную сторону договора, считают фактической стороной договора ФИО9.

Между тем, Эссауленко обладает всеми правами по договору, несет обязанности, он заключил договор через своего представителя, оплатил цену договора, представил сведения о наличии денежных средств на его счете в банке, тем самым доказывая свою платежеспособность при заключении договора купли-продажи, зарегистрировал право собственности на приобретенное имущество.

Довод истцов о том, что фактической стороной спорного договора являлся ФИО9, он вел переговоры и переписки с ФИО7 о заключении договора займа и залога, суд не принимает, поскольку истцы не представили доказательства номинальности Эссауленко как покупателя, каковыми предположительно могли быть доказательства принадлежности денежных средств ФИО9 либо иным лицам.

Эссауленко не выдавал доверенность ФИО9 на заключение договора займа, получение в залог имущества, поэтому оснований считать, что ФИО9 действовал в интересах Эссауленко и вел переговоры о займе с ФИО7, не имеется.

Аудиозаписи переговоров и переписку ФИО7 и ФИО9 суд не принимает доказательствами недействительности договора в силу притворности, поскольку аудиозаписи и переписка не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств. Указанные лица ФИО7 и ФИО9 не являются стороной оспариваемого договора, не установлена принадлежность голосов в аудиозаписях, авторство переписок в скриншотах, что не позволяет суду дать оценку доказательствам исходя из принципа относимости и допустимости доказательства.

ООО «Виктория» и ФИО7 не доказали то, что оплата по договору купли-продажи, полученная на счет общества от Эссауленко в размере 17 000 000 руб. является займом, полученным ФИО7. Сторонами не оспаривается факт получения денежных средств Обществом от Эссауленко с указанием назначения платежа оплата по договору купли-продажи, перечисление их Обществом на счет ООО «Аромат» с целью погашения долга и залога имущества ФИО7. Однако перечисление денежных средств в счет оплаты долга ФИО7 перед другими кредиторами не доказывает заем денежных средств самой ФИО7, и не исключает распоряжение ООО «Виктория» денежными средствами, полученными от продажи своего имущества, в результате иных правоотношений с участием ФИО7.

ООО «Виктория», будучи юридическим лицом, в лице своих представителей понимало природу договора купли-продажи, которая существенно отличается от договора залога, было сведуще относительно полномочий ФИО9, действующего в интересах Эссауленко на основании доверенности, содержащей полномочия только по приобретению имущества, отсутствии полномочий на заключение договора займа и залога, заключило договор купли-продажи, получило денежные средства от Эссауленко в размере 17 000 000 руб. в счет оплаты покупки.

Таким образом, не представлено доказательств того, что обе стороны договора купли-продажи имели намерение заключить договор займа, при этом в пользу ФИО7, возврат которого обеспечен залогом, стороны имели намерение заключить договор купли-продажи. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительной сделкой, исполненной сторонами.

Довод истцов о доказанности притворности сделки соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об арендной плате суд не принимает.

Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Виктория» и ФИО8 договорились о том, что ДД.ММ.ГГГГ. при заключении договора купли-продажи ФИО8 уведомлен о том, что имущество обременено правом аренды АО «Читаэнергосбыт» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ и не возражает против продолжения арендных отношений с указанным арендатором, Эссауленко в связи с характером заключенной сделки, согласен с тем, что суммы арендных платежей от АО «Читаэнергосбыт» после заключения договора купли-продажи недвижимости будет получать ООО «Виктория».

Указанное соглашение бесспорно не свидетельствует о притворности договора купли-продажи.

Согласно пояснениям Эссауленко арендные платежи временно получал бывший собственник по устному соглашению сторон в связи со снижением цены договора. Данный довод Эссауленко подтвержден тем, что он, будучи собственником имущества, ДД.ММ.ГГГГ заключил соглашение с АО «Читаэнергосбыт» о замене стороны по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому все права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения на <адрес> перешли к ИП ФИО8, которому арендатор обязался производить арендную плату.

ООО «Виктория», не получив арендные платежи ДД.ММ.ГГГГ не возражало против действий собственника, следовательно, он согласен был с переходом права собственности, его поведение после заключения сделки давало основание полагать о действительности сделки.

ФИО7 в подтверждение притворности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представила письменное предложение без даты, подписанное ФИО9, действующим в интересах Эссауленко, согласно которому последний, обращаясь к ООО «Виктория», просит расторгнуть договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ вернуть 17 000 000 руб., оформить соглашение о расторжении договора и возврате обществу нежилых помещений на <адрес>

На указанное предложение ФИО7 представила Проект соглашения от ДД.ММ.ГГГГ подписанный ФИО7 и представителем ООО «Виктория» Петровой, но не подписанный ФИО9, согласно которому стороны намерены прийти к соглашению о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 намерен приобрести у ФИО7 по договору купли-продажи нежилые помещения на <адрес> по цене 31 000 000 руб., из которых 17 000 000 руб. оплачивает в момент заключения договора, 14 000 000руб. – в течение 6 месяцев с момента заключения договора. Стороны пришли к соглашению о заключении одновременно соглашения о расторжении договора и договора купли-продажи нежилых помещений на <адрес>. Уклонение от одновременного заключения договора будет свидетельствовать о злонамеренности уклоняющейся стороны.

По спору о подписании ФИО9 предложения о расторжении договора судом по ходатайству ответчика назначено проведение экспертного исследования и получено заключение эксперта.

Согласно заключению экспертов ФБУ Красноярская ЛСЭ МЮ РФ ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № подпись от имени ФИО9, расположенная в заявлении б/д ФИО8 в лице представителя ФИО9, на имя генерального директора ООО «Виктория» выполнена ФИО9, установить время изготовления заявления не представляется возможным.

Заключение эксперта суда принимает, выводы экспертов, обладающих специальными познания в области почерковедения и техники изготовления документов, необходимым опытом в области экспертной деятельности, достаточно обоснованы, не содержат противоречий.

Таким образом, суд принимает документ как созданный ФИО9, в котором он просит ООО «Виктория» расторгнуть договор и вернуть денежные средства.

Однако содержание указанного документа не свидетельствует о притворности договора. Требование о расторжении договора указывает на то, что сторона договора на определенном этапе действующего и действительного договора намерено расторгнуть договор, который может быть расторгнут соглашением сторон или решением суда при наличии оснований расторжения договора.

Суд, проверив следующий довод истцов о притворности договора купли-продажи в связи с существенно заниженной ценой договора, признает его необоснованным.

В обоснование довода представлен договор купли-продажи помещения от №., заключенный между ФИО14 и ООО «Виктория», согласно которому общество приобрело и зарегистрировало право собственности на помещение с кадастровым номером № стоимостью 142 000 000 руб., расположенное на <адрес>

По ходатайству ответчика об оспаривании указанного довода и доказательства о стоимости имущества почти в восемь раз превышающей стоимость имущества по оспариваемому договору, судом назначена была судебная экспертиза.

По заключению эксперта ООО «Оценка имущества РБ» ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость нежилого помещения составляет 36 558 000 руб. Эксперт в судебном заседании поддержал свое заключение, ответил на все вопросы сторон, дополнил, что рыночная стоимость имущества определена на ДД.ММ.ГГГГ

Заключение, данное экспертом, обладающим специальными познаниями, опытом работы, суд принимает, считает его обоснованным и верным.

Таким образом, имущество приобретенное обществом в ДД.ММ.ГГГГ по цене 142 000 000 руб., через два года истцом оценено по оспариваемому договору в 21 000 000 руб. при его рыночной стоимости 36 558 000 руб., что указывает на то, что имеет место свобода договора, цена договора определяется соглашением сторон и не всегда соответствует рыночной стоимости имущества, поэтому занижение стоимости имущества в оспариваемом договоре по сравнению с его рыночной стоимостью не доказывает притворность сделки, а лишь констатирует факт свободы договора.

Требование истца ФИО7 об оспаривании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основано на недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу притворности.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительной сделкой, стороны договора при его заключении имели в виду переход права собственности по договору купли-продажи, стороны не имели намерение заключить договор займа и залога, то в отсутствие основного договора, по исполнение которого может быть заключён договор залога, оснований для признания договора купли-продажи притворной сделкой не имеется.

По обстоятельствам заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что при заключении договора купли-продажи стороны ФИО7 и Стрижев имели в виду переход права собственности на недвижимое имущество к ФИО9 по договору купли-продажи, который предусматривает фактическую передачу имущества во владение и пользование покупателя, что и было совершено. Стороны подписали акт приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО7 передала, а покупатель ФИО9 принял нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи. ФИО7 получила стоимость проданного имущества в размере 31 000 000 руб., о чем выдала расписку.

ФИО7, не оспаривая выдачу расписки, ссылается на его безденежность.

На предложение суда представить доказательства безденежности расписки истец ФИО7 и его представитель не привели доводы об обстоятельствах выдачи безденежной расписки и не представили доказательства безденежности документа, ограничившись доводом, что расписка была получена в результате давления на ФИО7, при этом без уточнения обстоятельств давления.

Таким образом, не представлено доказательств безденежности расписки, не представлены доказательства обращения ФИО7 в полицию о незаконности действий кого-либо по получению от нее расписки, в медицинское учреждение об оказании помощи в результате давления, следовательно, расписка не оспорена, она имеет место быть, следует признать, что Стрижев исполнил договор, оплатил цену договора.

ФИО9 после заключения договора и его регистрации на правах собственника имущества ДД.ММ.ГГГГ заключил отдельные договоры аренды с ИП ФИО4 и ФИО5 по условиям которых последние получили в аренду помещения на <адрес>, обязавшись оплачивать арендные платежи арендодателю ФИО9

Свидетель ФИО4 суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ. она арендовала у ФИО7 нежилое помещение на <адрес>, а в конце ДД.ММ.ГГГГ ей сообщили, что изменился собственник помещения, поэтому оплачивать аренду необходимо новому собственнику. Она позвонила ФИО7, которая подтвердила изменение собственника, с тех пор она оплачивает аренду ФИО9, а коммунальные услуги по счетчикам она оплачивает ФИО7, поскольку счетчики не переоформлены.

Суд, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о действительности договоров купли-продажи, истцами не доказано то, что, заключая договоры купли-продажи, обе стороны сделок прикрывали договор займа и залога и достигли соглашения по всем существенным условиям договоров займа и залога.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Оспариваемые договоры заключены в письменной форме, содержат все существенные условия договора купли-продажи, договоры исполнены, покупателями произведена оплата цены договоров, продавцы передали по акту приема-передачи нежилые помещения покупателям, право собственности покупателей зарегистрировано в установленном порядке.

Следует обратить внимание на то, что истцы, требуя признания притворности сделок, не намерены применять правила сделки, которую они имели в виду при заключении оспариваемых договоров, это правила, относящиеся к договорам займа и залога, ограничились требованием признания наличия договора залога.

В соответствие с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 804 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Поскольку по смыслу указанных норм право кредитора получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества возникает в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником обязательства, то при разрешении спора о наличии залога на имущество следует определить наличие основного обязательства, в обеспечение исполнения которого заложено имущество.

Так как по доводам истцов основным обязательством, обеспеченным залогом, является возврат займа ФИО9 заемщиком ФИО7, то возникает необходимость определения обязательств заемщика.

Обязательства ФИО7 определяется из следующих обстоятельств.

Согласно доводам ФИО7 она получила от ФИО9 заем 17 000 000 руб., перевела ему денежные средства в виде процентов по займу ДД.ММ.ГГГГ в размере 850 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 600 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 250 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ – 120 000 руб.

Поскольку в первый месяц действия займа она оплатила 850 000 руб., то эта сумма соответствует 5 % в месяц от суммы займа 17 000 000 руб., поэтому у ФИО7 по условиям займа возникла обязанность вернуть ФИО9 заем 17 000 000 руб. и оплатить проценты за 36 месяцев действия займа в размере 30 600 000 руб., всего 47 600 000 руб. Кроме этого, при недоказанности безденежности расписки остался не разрешенным вопрос о возврате ФИО9 31 000 000 руб.

Истцы не заявляют требование об определении обязательств ФИО7 по договорам, без которого требование о признании договоров недействительными в силу ничтожности является необоснованным, требования истцов следует оставить полностью без удовлетворения.

При подаче иска в суд истцами не оплачена государственная пошлина, предоставлена отсрочка, поэтому при разрешении иска судом определяется государственная пошлина в доход муниципального образования г. Улан-Удэ, подлежащая взысканию с ФИО7 в размере 300 руб., с ООО «Виктория» в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО7 и ООО «Виктория» к ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на недвижимое имущество оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО7 (паспорт №) в доход муниципального образования г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 300 руб.

Взыскать с ООО «Виктория» (ИНН № ОГРН №) в доход муниципального образования г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: А.Д. Бунаева