Дело № 2-32/2023

УИД № 61RS0002-01-2022-005711-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2023 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Донцовой М.А.,

при секретаре Совгир Л.Ю.,

с участием прокурора Корнева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о принудительном изъятии жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, выплате возмещения его стоимости, выселении,

по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об определении стоимости возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями к ответчикам, ссылаясь на то, что на праве общей долевой собственности в <данные изъяты> доле ФИО1, в <данные изъяты> доле ФИО4 и в <данные изъяты> доле ФИО3 принадлежит жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. квартира №, расположенная по адресу: <адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия данного постановления предписано осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.5. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. квартира № расположенная в многоквартирном доме по <адрес>, в городе Ростов-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения - квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчет № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки были согласованы.

Ответчикам было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО1, ФИО4 и ФИО3 до настоящего времени не достигнуто.

Истец просит суд изъять у ФИО1, ФИО4 и ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - квартиру №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, по цене равной <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек; прекратить право собственности ФИО1, ФИО4 и ФИО3 на жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м. - квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м. - квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>; выселить ФИО1, ФИО4 и ФИО3 из квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>., снять ФИО1, ФИО4 и ФИО3 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: квартира №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; обязать ФИО1, ФИО4 и ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ уточнена фамилия ответчика ФИО4, определено считать надлежащим ответчиком ФИО2.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заявили встречные исковые требования к Администрации г. Ростова-на-Дону об обязании назначить иную выкупную стоимость объекта недвижимости и выплатить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт жилого помещения, в обоснование которых указали, что в жилую квартиру № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, год постройки <данные изъяты>., они были заселены Администрацией Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону по договору социального найма в <данные изъяты> году. На основании договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность в <данные изъяты> году было зарегистрировано право общей долевой собственности каждой из них на <данные изъяты> доли. Впоследствии им стало известно дом являлся аварийным еще с 1990 года и постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № Администрации г. Ростова-на-Дону часть жильцов дома была переселена. При заселении и проведении приватизации органы местного самоуправления не поставили их в известность о том, что дом признан аварийным.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № дом был вновь признан аварийным и подлежащим сносу с последующим изъятием для муниципальным нужд и переселением граждан в сроки, предусмотренные для реализации соответствующей областной адресной программы переселения граждан.

Соглашение о цене изымаемого жилого помещения между сторонами не достигнуто и до настоящего времени соглашение не заключено.

Для определения выкупной стоимости жилого помещения, квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА»», в соответствии с отчетом которого № от ДД.ММ.ГГГГ, определена стоимость имущества и дополнительных затрат, связанных с его изъятием, в размере <данные изъяты> рублей.

Однако, они не согласны с такой оценкой стоимости жилого помещения и дополнительных затрат в вышеуказанном размере.

ДД.ММ.ГГГГ им для согласования был направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. В п. 2.2.1 проекта указано, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом стоимости его доли в праве общедомовой собственности на такое имущество, однако при проведении оценки данные положения учтены не были.

По их инициативе была проведена оценка в ООО ОК «Объектив» (отчет № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому рыночная стоимость спорного жилого помещения на момент оценки составляет <данные изъяты> рублей, что существенно превышает стоимость оценки, проведенную истцом по первоначальному иску.

Исходя из положений действующего законодательства, ответчики полагают, что в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости должна быть включена рыночную стоимость квартиры на момент рассмотрения спора в суде, а также стоимость убытков, стоимость доли в общем имуществе собственников многоквартирного дома, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника, стоимость компенсации за непроведенный капитальный ремонт и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению судебной экспертизы, назначенной и проведенной по их ходатайству, рыночная стоимость жилого помещения кв. № площадью <данные изъяты> кв.., составляет <данные изъяты> рублей, соответственно, на долю ФИО1, равную <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности, приходится <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2, равную <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности, - <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3, равную <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности, - <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость части земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. приходится на площадь оцениваемого жилого помещения пропорционально принадлежащей доле в праве общедолевой собственности и составляет <данные изъяты> рубля, из которых размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие доли в праве общедолевой собственности за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, на долю ФИО1 составляет <данные изъяты> рубль, на долю ФИО2 1 - <данные изъяты> рубль, на долю ФИО3 - <данные изъяты> рубль; суммарная величина убытков, которые собственники несут в связи с изменением места проживания, составляет <данные изъяты> рублей, из которых размер возмещения составляет: на долю ФИО1 - <данные изъяты> руб., на долю ФИО2 - <данные изъяты> руб., на долю ФИО3 - <данные изъяты> руб.; величина компенсации за непроведенный капитальный ремонт квартиры, расположенной по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей, соответственно, на долю ФИО1 приходится <данные изъяты> руб., на долю ФИО2 - <данные изъяты> руб., на долю ФИО3 - <данные изъяты> руб.; суммарный размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие доли в праве общедолевой собственности для жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, составляет <данные изъяты> руб., соответственно, на долю ФИО1 приходится <данные изъяты> руб., на долю ФИО2 - <данные изъяты> руб., на долю ФИО3 - <данные изъяты> руб.; величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт для этого жилого помещения составляет <данные изъяты> руб., соответственно, на долю ФИО1 приходится <данные изъяты> руб., на долю ФИО2 - <данные изъяты> руб., на долю ФИО3 1/3 - <данные изъяты> руб.

На основании изложенного истцы по встречному иску ФИО1, ФИО2 и ФИО3 просят суд обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону назначать выкупную стоимость жилого помещения кв. №, расположенной по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, из которых на долю ФИО1 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей; обязать Администрацию г. Ростова-на-Дону выплатить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт для жилого помещения кв. № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, из которых на долю ФИО1 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> в праве общедолевой собственности в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО6 и ФИО3, также представляющая интересы ответчика ФИО2 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования признали частично, возражали против выкупной стоимости квартиры, заявленной истцом. Встречный иск поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчик по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3 – адвокат Задорожная Т.В., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, встречный иск просила удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска в части стоимости возмещения, заявленной истцом отказать.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание явилась, просила суд первоначальный иск удовлетворить.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2 в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, заключение прокурора Корнева А.В., полагавшего первоначальный иск в части выселения ответчиков подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).

Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника помещения.

Решение об изъятии помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком значения не имеет.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ответчикам по первоначальному иску (истцам по встречному иску) ФИО1, ФИО8, ФИО3 принадлежит по ДД.ММ.ГГГГ доли каждой в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру № площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 29-30, 31-32).

Согласно адресным справкам ФИО3 зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 (после заключения брака ФИО10) Диана Николаевна – с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 – с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106, 107, 108).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление №, которым многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 11).

В соответствии с п. 5 данного постановления собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия постановления предписано осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

Уведомление Администрации города Ростова-на-Дону о признании дома аварийным и подлежащим сносу от ДД.ММ.ГГГГ было вручено собственникам квартиры № ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается подписями ФИО3, ФИО1, ФИО11 на уведомлении (л.д. 28).

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок Администрацией города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д. 13-15).

В соответствии с пп. 1.2.5. данного постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит квартира № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

О данном решении собственники жилого помещения были письменно проинформированы Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону (л.д. 25, 26).

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

В целях определения рыночной стоимости жилого помещения - квартиры № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» была проведена его оценка.

В соответствии с отчетом ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки – <адрес> в <адрес>, и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек (л.д. 33-82).

Данный отчет об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения на момент его составления и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Согласно выписке из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ № результаты проведенной ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» оценки были согласованы (л.д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиками по первоначальному иску были получены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения (л.д. 16, 17-18, 20-21).

ДД.ММ.ГГГГ ими были подписаны согласия с результатами оценки рыночной стоимости жилого помещения, выполненной ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» (л.д. 23-24).

Однако, в течение длительного периода времени вопрос о компенсации ответчикам стоимости изымаемого жилого помещения разрешен не был, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО8, ФИО1 обратились в Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону с заявлением, в котором выразили свое несогласие с ранее проведенной оценкой принадлежащего им жилого помещения (л.д. 22).

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что соглашения о выкупе спорного жилого помещения между сторонами достигнуто не было.

Для определения рыночной стоимости квартиры № по адресу: <адрес>, и убытков, связанных с изъятием данного жилого помещения, ФИО3 обратилась в ООО «Оценочная компания «Объектив», согласно отчету которого № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного жилого помещения на момент оценки, а также размер убытков, связанных с изъятием данного жилого помещения, составляют <данные изъяты> рублей.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта, предусмотрено также ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика с целью определения размера подлежащего ответчикам возмещения судом с учетом вышеприведенных норм закона была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом ООО «Альфа-Эксперт», рыночная стоимость жилого помещения - квартиры № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., из которых: размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие доли в праве общей долевой собственности на квартиру: на долю ФИО1 <данные изъяты> приходится <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость части земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., приходящаяся на площадь оцениваемого жилого помещения - квартиры № с кадастровым номером №, пропорционально принадлежащей доле в праве общей долевой собственности составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, из которых: размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>: на долю ФИО1 <данные изъяты> приходится <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> рублей.

При этом, эксперт отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В условиях сложившегося рынка купли-продажи нежилых и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, объекты предлагаются к продаже с полной передачей прав собственности на помещение, при этом право собственности на земельный участок или на долю в праве собственности на земельный участок, а также на долю в общем имуществе отдельно при совершении сделки купли-продажи не передается.

Таким образом, на сложившемся рынке купли-продажи при передаче права собственности на помещение в многоквартирном доме автоматически передается право собственности на часть земельного участка и на общее имущество в доме, поскольку новый собственник в силу ст. 36 ЖК РФ, становясь собственником помещения в многоквартирном, приобретает право на участок и на общее имущество. То есть в стоимости продаваемого помещения изначально учтена стоимость земельного участка и стоимость общего имущества.

Суммарная величина убытков, которые собственники несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт составит <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, из которых: размер возмещения, подлежащего выплате за убытки, которые собственники несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на <адрес>, в <адрес>: на долю ФИО1 <данные изъяты> составит <данные изъяты> рубль, на долю ФИО2 <данные изъяты> рубль, на долю ФИО3 <данные изъяты> рубль.

Убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, не рассчитывались ввиду отсутствия в материалах дела информации о имеющихся обязательствах собственника жилого помещения перед третьими лицами, а также ввиду отсутствия сведений об использовании жилого помещения в качестве источника извлечения доходов (выгоды).

Суммарная стоимость жилого помещения - квартиры № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1 (<данные изъяты> доли в праве), ФИО2 (<данные изъяты> доли в праве), ФИО3 (<данные изъяты> доли в праве), в том числе, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составит <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, из которых: суммарный размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащие доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, в <адрес>, в том числе, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение: на долю ФИО1 <данные изъяты> приходится <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> рублей.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - для жилого помещения - квартиры № с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составит <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, из которых: на долю ФИО1 <данные изъяты> приходится <данные изъяты> рублей, на долю ФИО2 <данные изъяты> рублей, на долю ФИО3 <данные изъяты> рублей.

Оценивая данное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренной ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, выполнено в соответствии с Федеральным законом «О Государственной судебной-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом, обладающим соответствующим образованием, необходимым уровнем знаний и квалификацией в области почерковедческих экспертиз, имеющим длительный стаж работы по специальности, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Неустраненных неясностей или неполноты в заключении эксперта не усматривается, заключение по поставленным вопросам мотивировано, исследование проведено на основании непосредственного осмотра объекта исследования. Компетентность и беспристрастность эксперта, а также его выводы, приведенные в заключении, сомнений у суда не вызывают.

Данное заключение было подтверждено в судебном заседании проводившим судебную оценочную экспертизу экспертом ФИО12, который суду также пояснил, что в исследовательской части заключения экспертами были допущены описки в указании фамилий и инициалов ответчиков. В связи с тем, что при изъятии жилого помещения собственнику подлежит выплате компенсация, то стоимость доли собственника в земельном участке рассчитывается отдельно, что и было сделано экспертами.

Проанализировав заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, сопоставив его с другими доказательствами, суд не находит оснований для критической оценки выводов, изложенных в данном заключении эксперта.

Достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, а также оснований не доверять заключению эксперта, составленном в соответствии с требованиями закона, не имеется и ответной стороной суду не представлено.

С учетом изложенного суд считает возможным положить в основу решения суда выводы заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства ответчиками по первоначальному иску ФИО3, ФИО8, ФИО1 были заявлены встречные исковые требования к Администрации города Ростова-на-Дону назначить выкупную стоимость жилого помещения кв. №, расположенной по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей, из которых на <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности каждой из них по <данные изъяты> рублей каждой, а также выплатить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт для изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, из которых на <данные изъяты> доли в праве общедолевой собственности каждой из них по <данные изъяты> рублей каждой.

Изучив встречные исковые требования, представленные доказательства, суд приходит к выводу, что ответчики по первоначальному иску фактически не согласны с выкупной стоимостью жилого помещения, предложенной Администрацией города Ростова-на-Дону, а по существу остальных заявленных исковых требований они не возражают, что ответчики, их представители подтвердили в судебном заседании.

Оценив все представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения, прекращении их права общей долевой собственности, выселении и снятии с регистрационного учета подлежат частичному удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону об определении стоимости возмещения – удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, собственники помещений данного дома требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок не исполнили, органами местного самоуправления было принято решение об изъятии земельного участка по адресу: <адрес>, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по этому же адресу, для муниципальных нужд, суд считает возможным удовлетворить исковые требования и изъять у ответчиков по первоначальному иску в муниципальную собственность жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа по цене равной <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек (<данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек + <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек), с определением доли каждого из собственников пропорционально его <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение, что составит по <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек (<данные изъяты> рублей + <данные изъяты> рублей) каждому собственнику, прекратив после перечисления денежных средств за изымаемое жилое помещение право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на указанную квартиру, признав на нее право муниципальной собственности.

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд считает необходимым руководствоваться заключением ООО «Альфа-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с ним выкупная цена определена не только с учетом рыночной стоимости жилого помещения, но и убытков собственников в результате изъятия жилого помещения, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения.

В связи с изъятием жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, в муниципальную собственность, суд считает возможным после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из вышеуказанного жилого помещения и снять их с регистрационного учета по месту жительства по данному адресу.

Для выполнения истцом по первоначальному иску обязательств по перечислению возмещения за изымаемое жилое помещение требуются банковские реквизиты ответчиков, в связи с чем, суд полагает необходимым обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 их предоставить.

Руководствуясь ст. ст. 12, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, ФИО3, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о принудительном изъятии жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, выплате возмещения его стоимости, выселении - удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об определении стоимости возмещения - удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1 (<данные изъяты> доля в праве), (паспорт №), ФИО2 (<данные изъяты> доля в праве), (паспорт №), ФИО3 (<данные изъяты> доля в праве) (паспорт №) в муниципальную собственность жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, по цене равной <данные изъяты> рублей, пропорционально доле каждого из собственников в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение (<данные изъяты> часть указанной суммы (<данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек) - ФИО1, <данные изъяты> часть указанной суммы (<данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек) - ФИО2, <данные изъяты> часть указанной суммы (<данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек) - ФИО3.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 (<данные изъяты> доля в праве), (паспорт №), ФИО2 (<данные изъяты> доля в праве), (паспорт №), ФИО3 (<данные изъяты> доля в праве) (паспорт №) на жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) из жилого помещения и снять с регистрационного учета по адресу: <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В остальной части исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись

Решение в окончательной форме изготовлено 31 января 2023 года.