Решение по делу № 2-311/2023 от 03.07.2023 - о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и о признании права собственности на объект недвижимости, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании сделки недействительной.

Дело № 2- 311/2023

УИД 37RS0012-01-2022-003282-40

УИД 37RS0012-01-2023-000475-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2023 года город Иваново

Октябрьский районный суд города Иваново в составе:

председательствующего судьи Пророковой М.Б.,

при секретаре Лицовой С.С.,

с участием представителей сторон ФИО8, ФИО9, ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО11 к ФИО12 и ФИО13 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки и о признании права собственности на объект недвижимости, по встречному иску ФИО12 к ФИО11 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 обратился в суд с иском к ФИО13 о признании права собственности на объект недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что на основании протокола проведения открытых торгов от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Фатекс» и истцом был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания кирпичного склада (литер А40) общей площадью 164,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект был приобретен истцом за 90 400 руб., оплата произведена в полном объёме, объект недвижимости передан по акту во владение и пользование истца. Истец обратился в Управлении Росреестра для регистрации своего прав собственности на указанный объект недвижимости, но получил уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, из которого следовало, что право собственности на указанный объект зарегистрировано за иным лицом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавцом по которому также выступало ОАО «Фатекс», и осуществлены последующие переходы права. Как стало известно из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на указанный объект в настоящее время зарегистрировано за ответчиком. ФИО11 владеет и пользуется данным объектом недвижимого имущества с апреля 2006 года как своим собственным на основании действительного договора купли-продажи, с момента получения здания по передаточному акту оно из владения истца никогда не выбывало, до настоящего времени каких-либо притязаний третьих лиц относительно указанного объекта не имелось. Лицо, указанное в ЕГРН как собственник спорного объекта, фактически им никогда не владело и не владеет. На основании изложенного ФИО11 просил признать за ним право собственности на здание с кадастровым номером № площадью 127,4 кв.м. по адресу: <адрес>.

К участию в деле в качестве третьего лица была привлечена ФИО12, являвшаяся продавцом спорного нежилого здания по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком ФИО13

Кроме того, ФИО11 обратился в суд с иском к ФИО13 и ФИО12 о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий её недействительности, который был мотивирован тем, что между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № купли-продажи спорного объекта недвижимости, право собственности на который в свою очередь было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО12 на основании договора, заключенного с ОАО «Фатекс» ДД.ММ.ГГГГ в отношении гаража кирпичного (литер А41) общей площадью 24 кв.м. и склада (литер А40) общей площадью 127,4 кв.м. Указанный договор заключен на основании протокола собрания кредиторов ОАО «Фатекс» от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, имеются два договора купли-продажи, заключенные в отношении одного и того же объекта. Поскольку на момент заключения обоих договоров ОАО «Фатекс» находилось в процедуре банкротства, а в отчете конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ не содержится сведений о заключении с ФИО12 договора купли-продажи указанных объектов и о поступлении денежных средств от неё в конкурсную массу, данные обстоятельства указывают на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в действительности не заключался и был составлен намного позже даты его заключения, в том числе, после исключения из ЕГРЮЛ продавца ОАО «Фатекс». Поэтому сделка между ФИО12 и ОАО «Фатекс» недействительна с момента её совершения и не порождает юридических последствий, ради которых она заключалась. Поскольку первичная сделка, заключенная ФИО12, является ничтожной, то и последующая сделка между ней и ФИО13 также является недействительной. На основании изложенного ФИО11 просил признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «Фатекс» и ФИО12, применить последствия её недействительности в виде признания отсутствующим права собственности ФИО13 на здание с кадастровым номером № площадью 127, 4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный иск ФИО11 к ФИО13 и ФИО12 был принят судом к производству, возбуждено гражданское дело №.

Оба дела по искам ФИО11 были объединены в одно производство определением от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

ФИО12 обратилась со встречным иском к ФИО11 о признании сделки недействительной, который был мотивирован следующим. После приобретения в 2004 году спорного склада ФИО12 передала его в пользование ООО «Амопром», участниками которого являлись и её супруг фио1 и ФИО11 После смерти супруга ФИО12, как и дочери умершего? вступила в права наследства, но долго не могла найти среди документов договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО11 продолжал пользоваться всеми объектами недвижимости, принадлежавшими наследникам фио1 в том числе спорным, в интересах наследников: заключал договоры на охрану, выполнял ремонтные работы, сдавал часть помещений в аренду, передавая часть полученных за аренду денежных средств ФИО12 и отчитывался перед нею. При этом ФИО11 право собственности ФИО12 не оспаривал, о наличии у него договора от 14.04.2006 не упоминал, никаких действий по регистрации своего права собственности на склад не предпринимал. В 2020 году ФИО12 зарегистрировала своё право собственности на оба объекта недвижимости, указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, после чего уплачивала налоги, заключила с Администрацией города Иванова договор аренды земельного участка и вносила арендную плату за землю. Кроме того, ФИО12 сообщила ФИО11 о регистрации своего права на спорное помещение, но и после этого ФИО11 не говорил о существовании своего договора от ДД.ММ.ГГГГ. Оба объекта ДД.ММ.ГГГГ были проданы ФИО12 ФИО13, и только после этого у ФИО11 появился договор купли-продажи спорного объекта, что с большой долей вероятности позволяет утверждать, что таковой в действительности не заключался и был составлен намного позже даты его заключения. ФИО12 полагала, что договор №-недвиж от ДД.ММ.ГГГГ составлен в нарушение положений закона, регламентирующих порядок заключения сделок, и посягает на права и законные интересы ФИО12, являвшейся собственником данного объекта, и ФИО13, являющегося его собственником в настоящее время. На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ ФИО12 просила признать недействительным договор купли-продажи №-недвиж от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО11 и ОАО «Фатекс» в отношении нежилого здания кирпичного склада литер А40 общей площадью 164,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <данные изъяты>

Встречное исковое заявление ФИО12 было принято к производству для совместного рассмотрения с исками ФИО11

ФИО11 в судебное заседание не явился, уполномочил на участие в деле представителя ФИО8, которая требования своего доверителя поддержала по основаниям, указанным в исковых заявлениях, дополнив их указанием на необходимость исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО13 на спорный объект <данные изъяты> против удовлетворения встречного иска ФИО12 возражала. Дополнительно представитель ФИО8 пояснила, что ФИО12 не представлено как доказательств исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и доказательств владения и пользования спорным объектом с указанного времени. Государственная регистрация права собственности ФИО12 была произведена ДД.ММ.ГГГГ без участия продавца ОАО «Фатекс», которое к этому времени было исключено из ЕГРЮЛ. Договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не являются конкурирующими, поскольку отсутствуют доказательства исполнения первого договора и не доказано волеизъявление продавца на его заключение. Напротив, в отношении второго договора воля сторон на заключение сделки, доказательства её заключения и исполнения, факт владения и пользования объектом с 2006 года нашли своё подтверждение, поэтому ФИО11 в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ имеет приоритет для признания за ним права собственности на спорный объект. Представитель ФИО11 настаивала на том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не заключался, подлинник его суду не представлен, а третье лицо ФИО14 отрицает факт его заключения. Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен с пороком формы в связи с чем является ничтожным. Кроме того, представитель ФИО11 полагала, что срок исковой давности для оспаривания сделки от ДД.ММ.ГГГГ не истек, так как десятилетние сроки, установленные ст. 181 ГК РФ для исков о применении последствий недействительности ничтожных сделок, которые не истекли по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, начинают течь не ранее указанной даты и применяться не ранее ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому на дату предъявления ФИО11 обоих исков эти сроки не истекли. Также представитель ФИО11 настаивала на том, что ФИО13 не является добросовестным приобретателем склада, поскольку перед его приобретением он не осмотрел указанный объект, не убедился в том, что он свободен, не выяснил обстоятельства, связанные с его использованием, а потому в качестве последствий недействительности сделки между ОАО «Фатекс» и ФИО12 должно быть применено признание отсутствующим права собственности ФИО13 на спорный объект, который до настоящего времени, по мнению самого ФИО11, находится в его владении.

Представитель ФИО13 ФИО9 возражала против удовлетворения исков ФИО11 по следующим основаниям. Доказательств, подтверждающих довод ФИО11 о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан не в дату, указанную в нем, и не теми лицами, которые его заключали, суду не представлено. Более того, ФИО11 в лице своих представителей отказался от поддержания ходатайства о назначении технической и почерковедческой экспертиз для установления данных обстоятельств. При этом заявления представителя ФИО14 о том, что его доверитель не подписывал договор от ДД.ММ.ГГГГ, сделанного ФИО15 в судебном заседании, явно недостаточно для того, чтобы на его основе сделать вывод о несоблюдении письменной формы сделки. Поскольку сам ФИО14 в рассмотрении дела не участвовал, оригинал договора суду не представлен, и учитывая особенности профессиональной деятельности ФИО14 как конкурсного управляющего нескольких должников, на протяжении которой он подписывал большое количество документов, в том числе и договоров, а также длительный период времени, прошедший с даты заключения оспариваемого договора (более 18 лет), бесспорность такого утверждения представителя ФИО14 вызывает определенные сомнения. При регистрации права собственности ФИО12 на спорный объект государственным регистратором не было установлено признаков ничтожности договора ввиду несоответствия его формы обязательным требованиям, действия Управления Росреестра по регистрации договора ФИО11 не оспаривал. В любом случае сделка между ОАО «Фатекс» и ФИО12 исполнена в 2004 году, что подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимости от продавца покупателю, доказательств обратного суду не представлено. ФИО13 считает, что ФИО11, фактически заявившим виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, избран неверный способ защиты своего права и при наличии двух договоров купли-продажи, заключенных в отношении одного и того же объекта недвижимости, другой покупатель имеет право требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Настаивая на том, что ФИО13 является добросовестным приобретателем спорного объекта, представитель данного ответчика полагала, что в любом случае требования ФИО11 о признании права ФИО13 на спорный объект отсутствующим удовлетворению не подлежит. Также представителем ФИО9 было заявлено о применении срока исковой давности ко всем требованиям ФИО11, который, в любом случае, истек в 2014 году.Разрешение встречного требования ФИО12 о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Фатекс» и ФИО11, представитель ФИО13 оставила на разрешение суда.

Представитель ФИО12 ФИО10 против удовлетворения исковых требований ФИО11 возражала, ссылаясь на следующие обстоятельства. Супруг ФИО12 фио1 и ФИО11 являлись партнерами по бизнесу, осуществляя коммерческую деятельность на территории ОАО «Фатекс» по адресу <адрес>. С 2001 года фио1 и ФИО11 являлись соучредителями ООО «Амопром». Спорный объект (склад литер А 40), а также гараж литер А41 были приобретены по договору с ОАО «Фатекс» от ДД.ММ.ГГГГ на имя супруги фио1 и переданы в пользование ООО «Амопром», которое в 2005 году и в 2007 году за свой счет производило техническую инвентаризацию данных объектов. Кроме указанных объектов в общей собственности М-ных и ФИО11 (в том чсле через ООО «Амопром») имелось и иное недвижимое имущество, расположенное на территории ОАО «Фатекс». В 2007 году фио1 умер, а ФИО11 как участник ООО «Амопром» с согласия наследников умершего, в том числе и ФИО12, продолжал управлять указанным имуществом, в том числе заключал договоры на охрану объектов, выполнял ремонтные работы, сдавал его в аренду, а часть денежных средств, полученных в качестве арендной платы, передавал ФИО12 В 2013 году отношения между ФИО11 и наследниками фио1 испортились, но ФИО11 никогда не оспаривал право собственности ФИО12 на спорный объект, несмотря на то, что она сообщила ему о наличии у неё договора от ДД.ММ.ГГГГ. О наличии у него аналогичного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 никогда не упоминал, никаких действий по регистрации своих прав на здание склада не предпринимал. В 2020 года ФИО12 зарегистрировала своё право собственности на здания склада и гаража, сообщив об этом ФИО11 Но и после этого ФИО11 в течение двух лет не оспаривал права ФИО12 на спорный объект и не обращался за регистрацией своего права на него. Зарегистрировав свои права, ФИО12 начала готовить объекты к продаже, оформила земельный участок под ними и заключила договор аренды земли с Администрацией города Иванова, вносила арендную плату за землю. В указанный период времени здание склада никем не использовалось. ДД.ММ.ГГГГ склад и гараж были проданы ФИО12 ФИО13 и только после этого у ФИО11 появился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор ФИО12 считает недействительным по основаниям, аналогичным тем, на которые указывает сам ФИО11, оспаривая действительность договора от ДД.ММ.ГГГГ, то есть ФИО12 настаивает на том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку он подписан не теми лицами, которые в нем указаны, и не в ту дату. Кроме того, в самом тексте договора содержится множество противоречий. (в указании площади объекта, его цены, порядка оплаты). На основании изложенного, а также поддерживая довод представителя ФИО13 об истечении срока исковой давности, представитель ФИО12 просила отказать ФИО11 в иске и удовлетворить встречный иск её доверителя о признании сделки между ОАО «Фатекс» и ФИО11 недействительной.

Третье лицо ФИО14 и его представитель ФИО15 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без своего участия <данные изъяты> позицию своего доверителя по делу представитель ФИО15 изложил в письменных пояснениях от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> суть которых сводится к следующему. Исковые требования ФИО12 удовлетворению не подлежат, поскольку в материалах дела имеются доказательства не только заключения между ОАО «Фатекс» и ФИО11 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, но и его исполнения, в том числе оплаты в полной сумме 90 400 руб. и передачи объекта по акту. Что касается договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Фатекс» в лице конкурсного управляющего ФИО14 и ФИО12, то представитель ФИО15 утверждал, что такой договор ФИО14 не заключался, волеизъявление на заключение указанного договора ФИО14 не выражал. В силу положений ст. 168 ГК РФ договор, заключенный неустановленным лицом, не отвечает требованиям закона, а потому является ничтожным независимо от его признания таковым судом. В отчете конкурсного управляющего ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ сведения о поступлении денежных средств в размере 6 000 руб. и 12 000 руб. от ФИО12 отсутствуют, как и вообще сведения о каких-либо отношениях между ОАО «Фатекс» и ФИО12 Сведений о том, что оплата по договору за ФИО12 была произведена ООО «Амопром» в отчете также отсутствуют. Факт передачи спорного объекта в пользование ООО «Амопром» также не подтвержден. Не может быть признан добросовестным приобретателем и ФИО13, поскольку сделка, заключенная им с ФИО12, является мнимой, совершена со злоупотреблением правом. Поскольку спорное здание вклада находится в фактическом пользовании ФИО11, поэтому отсутствует необходимость реституции, то есть приведения сторон в первоначальное положение посредством передачи ФИО11 спорного имущества. Поэтому требования ФИО11 представитель ФИО14 считал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица ООО «ПСК Партнер» ФИО16 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в своё отсутствие <данные изъяты> Из письменного отзыва на исковые заявления сторон, представленного ранее суду, следует, что несмотря на заключение ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ООО «ПСК Партнер» договора безвозмездного пользования спорным зданием склада, указанное недвижимое имущество в пользование ООО «ПСК Партнер» не передавалось и им не использовалось, акт приема-передачи, представленный суду, подписан не директором общества фио2, то есть является сфальсифицированным. Так как сразу после своего создания в апреле 2021 года ООО «ПСК Партнер» деятельность ещё не вело, но было заинтересовано в аренде склада, которая была предложена самим ФИО11, с целью резервирования за собой склада и ввиду отсутствия у ФИО11 документов, подтверждающих право собственности на здание, ООО «ПСК Партнер» согласилось на предложение ФИО11 о заключении договора безвозмездного пользования. В дальнейшем, документы на склад ФИО11 представлены не были, а ООО «ПСК Партнер» стало известно, что действительным собственником здания является ФИО12, к которой общество и обратилось по вопросу заключения договора аренды. Однако, ФИО12 отказалась заключать договор, ссылаясь на ведение ею переговоров с ФИО13 о продаже здания склада. После обращения ООО «ПСК Партнер» к ФИО13 было получено принципиальное согласие на заключение договора аренды. Договор аренды с ФИО13 заключен, помещение передано в пользование ООО «ПСК Партнер» именно ФИО13, оплата по нему производится ФИО13 Документы, представленные ООО ОП «Легион-Южный» также не подтверждают, что до 2022 года помещением склада пользовались фио2, фио3 и фио4, поскольку указанные фамилии «привязаны» к ключам только с ДД.ММ.ГГГГ, карточка с указанием данных лиц как материально-ответственных не содержит указания на дату её оформления. <данные изъяты>

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, пояснений по существу заявленных требований не дал <данные изъяты>

С согласия представителей сторон, участвовавших в судебном заседании, суд считает возможным рассмотреть дело без личного участия истцов (ответчиков), а также без участия третьих лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив и оценив письменные доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к следующим выводам.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Фатекс» в лице конкурсного управляющего ФИО14 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: гаража кирпичного (литер А41) общей площадью 24 кв.м, и склада (литер А40) общей площадью 127,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Продажная стоимость гаража составила 6 000 руб., склада – 12 000 руб. Согласно п. 4 договора оплата за указанное недвижимое имущество произведена до момента подписания настоящего договора путём внесения денежных средств в кассу предприятия. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 556 ГК РФ передача обоих объектов недвижимости продавцом и принятие их покупателем подтверждается соответствующим актом от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>С заявлениями о регистрации права собственности на здания склада и гаража уполномоченный представитель ФИО12 обратилась в Управление Росреестра ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> право собственности ФИО12 на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Фатекс» в лице конкурсного управляющего ФИО14 и ФИО11 был заключен аналогичный договор купли-продажи недвижимого имущества, но в отношении только здания склада (литер А40) общей площадью 164,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Продажная стоимость объекта была определена протоколом проведения открытых торгов от ДД.ММ.ГГГГ составила 90 400 руб. и должна быть уплачена до ДД.ММ.ГГГГ. Здание склада было передано продавцом покупателю по акту от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> ФИО11 обратился в Управление Росреестра по Ивановской области с заявлением о государственной регистрации своего права собственности за данное здание только в декабре 2022 года. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, полученному ФИО11 из Управления Росреестра по Ивановской области, государственная регистрация прав заявителя ФИО11 в отношении указанного здания невозможна, поскольку право собственности на него зарегистрировано за иным лицом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и последующие переходы. ФИО11 было рекомендовано устранить противоречия и представить правоустанавливающие документы в соответствии с законодательством РФ <данные изъяты>

Таким образом, в материалах дела имеется два договора купли-продажи одного и того же объекта недвижимости, заключенных между одним и тем же продавцом и различными покупателями с разницей почти в два года. Разница в площадях здания склада, указанных в договорах, объясняется тем, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ площадь указана по внутренним обмерам, а в договоре от ДД.ММ.ГГГГ - по наружным (по площади застройки). Поэтому никакого правового значения такая разница не имеет. Полномочия конкурсного управляющего ОАО «Фатекс» на заключение подобных договоров стороны не оспаривали. Заявляя о ничтожности обеих сделок по аналогичным основаниям, и представители ФИО11 и представитель ФИО12 ссылались на положения ст. 168 ГК РФ, которая устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является ничтожной, поскольку сторонами обеих взаимно оспариваемых сделок не была соблюдена письменная форма договора? установленная ст. 550 ГК РФ (договоры купли-продажи подписаны не теми лицами, и в даты, отличные от тех, которых в них указаны).

Оценивая эти доводы, суд считает необходимым руководствоваться той редакцией ст. 168 ГК РФ, которая действовала в соответствующий период времени, то есть с 24.08.2004 по 14.04.2006. Согласно положениям ст. 168 ГК РФ, действовавшей в указанный период времени, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В свою очередь, ст. 550 ГК РФ (в редакции соответствующего периода) было установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Толкование указанных правовых норм в их совокупности позволяет применять правоположения о ничтожности сделки купли-продажи недвижимости, заключенной в 2004 и 2006 годах, при несоблюдении её письменной формы.

Настаивая на том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан не теми лицами и не в то время, представители ФИО11 ссылались на пояснения представителя третьего лица ФИО14, который утверждал, что его доверитель указанный договор не подписывал. Данное заявление было сделано представителем ФИО14 ФИО15 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. При этом, обосновывая свои исковые требования при предъявлении иска о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, представители ФИО11 изначально на данное обстоятельство не ссылались <данные изъяты> мотивируя довод о недействительности оспариваемого договора исключительно ссылками на то, что в указанную в нем дату указанный договор не заключался, а был заключен намного позднее. При этом дата, указываемая в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе, при её несоответствии фактической дате заключения такого договора, никак не влияет на действительность подобной сделки и не влечет за собой её недействительность.

С целью получения доказательств, обосновывающих правовую позицию ФИО11 в отношении оснований оспаривания сделки от ДД.ММ.ГГГГ, представителем ФИО8 было заявлено ходатайство о назначении по делу почерковедческой и технической экспертиз, для определения принадлежности подписи в договоре ФИО14 и соответствия даты её выполнения дате, указанной в договоре и акте приема-передачи (<данные изъяты>

Однако, после того, как представителем ФИО14 было заявлено о неподписании лицом, действующим от имени продавца, договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, представители ФИО11 отказались от поддержания данного ходатайства <данные изъяты> Проведение экспертизы по инициативе суда не представилось возможным, поскольку ФИО14, несмотря на заверения его представителя ФИО15, не явился в судебное заседание для отобрания образцов почерка и подписи, документы со свободными образцами подписи не представил.

При таких обстоятельствах суд считает, что ФИО11 не представлено достаточной совокупности относимых и допустимых доказательств, подтверждающих основной довод о ничтожности сделки от ДД.ММ.ГГГГ по такому основанию как несоответствие её требованиям закона. Сам ФИО14 не принимал участия в судебных заседаниях, не направлял в суд пояснений или заявлений, подписанных им лично. Уклонившись от явки в суд для отобрания у него образцов почерка и подписи для проведения судебной экспертизы, ФИО14 не дал суду возможности добыть доказательство в установленном законом порядке, а стороне ФИО11 - предоставить такое доказательство. К утверждению представителя ФИО14 ФИО15 о том, что его доверитель не подписывал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд относится критически, поскольку оно абсолютно ничем не подтверждено, при этом визуально подписи от имени ФИО14 в обоих оспариваемых договорах и в отчете конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>) достаточно схожи. При этом, учитывая, что со времени подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ прошло более 18 лет, а ФИО14, являвшийся конкурсным управляющим нескольких, в том числе крупных, должников, за время своей профессиональной деятельности подписывал большое количество аналогичных договоров и в настоящее время не может располагать подлинным экземпляром договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к твердому убеждению, что факт неподписания ФИО14 указанного договора не нашёл своего подтверждения в процессе рассмотрения дела. Следовательно, оснований для вывода о несоответствии указанной сделки требованиям закона в части соблюдений письменной формы не имеется.

Также неубедительным суд считает и аналогичный довод представителя ФИО12 о неподписании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО11, поскольку в обоснование данного довода не представлено вообще никаких доказательств, то есть он является абсолютно голословным. От поддержания ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы, заявленного ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> представитель ФИО12 отказалась, иных доказательств в подтверждение указанного обстоятельства суду представлено не было. Остальные доводы представителя ФИО12 о недостатках договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части цены, порядка оплаты и т.п., на его правовую оценку как недействительной сделки не влияют.

Не установив при рассмотрении дела оснований для признания оспариваемых сделок недействительными в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, суд отказывает в удовлетворении соответствующих исковых требований и ФИО11 и ФИО12 При этом заявление представителей ФИО13 и ФИО12 о применении срока исковой давности к требованиям ФИО11 суд считает несостоятельным, поскольку, как уже суд ранее указывал, положения ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определял такие сделки как ничтожные, а иное правовое регулирование, позволявшее бы оценить такую сделку как оспоримую в указанное время отсутствовало. Поэтому применяя положения ст. 181 ГК РФ в соответствующей редакции в совокупности с положениями Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», суд считает, что ФИО11 срок исковой давности по требованию о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ пропущен не был.

Что касается требований ФИО11 о применении последствия недействительности сделки между ОАО «Фатекс» и ФИО12 в виде признания отсутствующим права собственности ФИО13 на здание склада с кадастровым номером № площадью 127, 4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, об исключении записи о праве ФИО13 на это здание и о признании за ним (ФИО11) права собственности на указанное недвижимое имущество, то суд считает, что истцом по первоначальному иску избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в редакции от 23.06.2015), в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Как установлено судом при рассмотрении дела и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО13 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, предметом которого являлось спорное здание склада площадью 127,4 кв.м <данные изъяты> Из содержания п. 1.2 данного договора следует, что указанный объект недвижимости принадлежит продавцу ФИО12 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, которая подтверждает отсутствие каких-либо обременений в отношении спорного объекта <данные изъяты> Не имелось таковых и на дату обращения ФИО11 в суд ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО13 на здание склада зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, что также подтверждается выпиской из ЕГРН <данные изъяты>

Заявляя требование о признании отсутствующим права собственности ФИО13 на спорный объект недвижимости, представители ФИО11 мотивировали такое требование доводом о ничтожности первоначальной сделки между ОАО «Фатекс» и ФИО12, полагая, что оно (признание) представляет собой способ применения последствий недействительности ничтожной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, не заявляя при этом о недействительности последующей сделки между ФИО12 и ФИО13 Кроме того, представители ФИО11 ссылались на недобросовестность ФИО13 как покупателя.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Однако, закон, а именно ст. 167 ГК РФ, не допускает возможности применения таких последствий недействительности сделки, как признание отсутствующим права иного лица (не стороны оспариваемой сделки) на объект недвижимости.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта, коим и является настоящий спор, зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Как указано в абзаце третьем п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Представители ФИО11 настаивали на том, что заявленные их доверителем требования не являются виндикационными, поскольку спорный объект недвижимости до настоящего времени находится в его владении. В подтверждение своих доводов они ссылались на следующие обстоятельства: с 2008 года по настоящее время охрану здания склада осуществляет ООО <данные изъяты> на основании заключенного с ФИО11 договора, оплата данного договора производится также ФИО11, в здании установлена пожарная сигнализация, выполнение проекта которой и установка осуществлялись по заказу ФИО11, с 2018 года здание было передано ФИО11 в безвозмездное пользование ООО «Партнер» (с 2021 года – ООО ПСК «Партнер»). При этом ни сам ФИО11, участвуя в судебном заседании, ни его представители не смогли пояснить, по какой причине в течение более 15 лет не была произведена государственная регистрация перехода права на спорный объект недвижимости по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Оценивая вышеуказанные доводы в совокупности с остальными доказательствами, имеющимися в деле, суд приходит к выводу о их несостоятельности. Стороны в процессе рассмотрения дела не оспаривали то обстоятельство, что ФИО11 и супруг ФИО12 фио1 имели коммерческие отношения на базе производственного комплекса ОАО «Фатекс» как минимум с 2005 года, что подтверждается сведениями об участниках ООО «Амопром» <данные изъяты> а также корпоративными документами <данные изъяты> В частности в 2005 году по инициативе ООО «Амопром» была проведена техническая инвентаризация здания спорного склада, что подтверждается копией технического паспорта <данные изъяты> и копией счета на оплату услуг ДФГУП «Госучет» по обследованию данного здания и платежным поручением об оплате ООО «Амопром» оказанных услуг <данные изъяты> После смерти фио1 в 2007 году его наследниками ФИО12, фио5 и фио6 также совершались различные юридически значимые действия, в том числе, связанные с их участием в ООО «Амопром». Поэтому бесспорных доказательств, подтверждающих тот факт, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ об охране складского помещения <данные изъяты> был заключен между ООО ОП «Легион-Южный» (исполнитель) и ФИО11 (заказчик), как собственником либо законным владельцем указанного объекта недвижимости, по мнению суда не имеется, поскольку в названном договоре не содержится сведений о документах, подтверждающих право заказчика как на сам объект охраны, так и право на заключение договора охраны. Поэтому суд полагает, что ФИО11, заключая подобный договор, мог действовать в интересах (по поручению) наследников фио1 Аналогичная ситуация могла иметь место и при заключении ФИО11 договора №-Б от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по разработке проекта и монтажа пожарной сигнализации <данные изъяты> тем более, что документов, подтверждающих оплату ФИО11 данного договора суду не представлено.

Довод о передаче ФИО11 спорного здания в пользование ООО «Партнер» (впоследствии - ООО ПСК «Партнер») не только не подтверждается допустимыми и относимыми доказательствами, но и опровергается пояснениями представителя третьего лица фио7, которая пояснила, что подпись в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> складского помещения в пользование директору ООО ПСК «Партнер» фио2 не принадлежит, что самим ФИО11 не оспаривалось, поскольку она не была поставлена в его присутствии. Более того, сам факт приема-передачи ФИО11 здания склада в пользование ООО ПСК «Партнер» представителем последнего отрицался. Напротив, факт приема-передачи склада по договору аренды №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ФИО13 <данные изъяты> представителем ООО ПСК «Партнер» подтвержден.

Вопросы исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества в части внесения покупателями платы по ним правового значения для оценки их действительности не имеют, а потому взаимные ссылки представителей сторон на информацию, содержащуюся в отчете конкурсного управляющего ОАО «Фатекс» ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в качестве доказательств, подтверждающих доводы той или другой стороны, судом не принимаются.

Остальные доводы ФИО11 о владении им спорным помещением после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (размещение объявления о его аренде в сети Интернет, получение копии проспекта эмиссии АООТ «Фатекс», обращение в Администрацию города Иванова по вопросу исправления технической ошибки в адресной части здания склада, замена аккумуляторной батареи в складском помещении - <данные изъяты>), суд также расценивает как недостаточные для того, чтобы сделать бесспорный вывод о принятии ФИО11 от продавца приобретенного им на основании указанного договора купли-продажи недвижимого имущества и владения таковым на праве собственности. Тем более, что до государственной регистрации перехода права покупатель не имеет права распоряжаться таким имуществом, в том числе передавать его в возмездное или безвозмездное пользование иным лицам.

Таким образом, в отсутствие доказательств, бесспорно подтверждающих право собственности ФИО11 на объект недвижимости, приобретенный им по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заявленное им требование о признании права ФИО13 отсутствующим, не соответствует тем способам защиты, которые предусмотрены законом в данном случае.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Кроме того, суд считает несостоятельным довод представителей ФИО11 о недобросовестности ФИО13 как приобретателя спорного имущества, по следующим основаниям. Понятие недобросовестного приобретателя раскрыто в п. 38 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ: приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Также Постановлением Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» дополнительно разъяснено, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию «добросовестный приобретатель», не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

До заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости ФИО13 были получены выписки ЕГРН о праве ФИО12 на указанный объект, которое было зарегистрировано ещё в 2020 году и на протяжении более двух лет никем не оспаривалось, при этом на наличие каких-либо обременений или запретов в выписках из ЕГРН указано не было. Объект был ФИО13 осмотрен, никем не использовался, что подтверждается пояснениями представителя ООО ПСК «Партнер». По настоянию покупателя ФИО12 ООО «Альфа Аудит» был заказан отчет об оценке склада и гаража <данные изъяты> цена сделки была определена на основании данного отчета. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО13 был передан в Управление Росреестра по Ивановской области для государственной регистрации перехода прав ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО12 фио5, действовавшей на основании доверенности и самим ФИО13 <данные изъяты> Переход права от ФИО12 к ФИО13 на спорный объект зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, ФИО13, действуя с той степенью добросовестности и осмотрительности, которая от него требовалась при данных обстоятельствах, не знал и не должен был знать о притязаниях иных лиц, в данном случае - ФИО11, на приобретаемый объект недвижимости. Доказательств обратного в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Поэтому суд считает, что у ФИО13 не имелось оснований, чтобы усомниться в праве ФИО12 на отчуждение спорного объекта недвижимости.

Более того, как разъяснил Конституционный Суд РФ ещё в своём Постановлении от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 и ФИО21», поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Основываясь на указанных разъяснениях, суд утверждается в своём выводе о том, что ФИО11 выбран ненадлежащий способ защиты своего права, в связи с чем в удовлетворении его исковых требований суд отказывает в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО11 и ФИО12 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Пророкова М.Б.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение было составлено ДД.ММ.ГГГГ.