УИД: 11RS0010-01-2022-002125-96 Дело № 2-47/2023

Решение

Именем Российской Федерации

Эжвинский районный суд города Сыктывкара Республики Коми в составе председательствующего судьи Попова А.В. при секретаре Есеве К.Е. с участием

представителя истца администрации МО ГО "Сыктывкар" и третьего лица администрации Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" – ФИО1 (до и после перерыва),

ответчика ФИО2 (до и после перерыва),

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 (до перерыва),

представителя прокуратуры Нехаевой Е.М. (до перерыва), ФИО5 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре 12 сентября 2023 года гражданское дело по иску администрации МО ГО "Сыктывкар" к ФИО2 и ФИО3 об изъятии жилого помещения в муниципальную собственность, выселении и снятии с регистрационного учёта,

установил:

администрация МО ГО "Сыктывкар" обратилась в суд со следующими требованиями:

1. об изъятии у ФИО3 и ФИО2 в муниципальную собственность жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, по адресу ..., кадастровый №..., путём выкупа с определением размера возмещения 1369274 руб., подлежащего выплате ФИО2 в размере 684637 руб. и ФИО3 в размере 684637 руб.;

2. о выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства ФИО2 из данного жилого помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрации Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" и комитет жилищной политики администрации МО ГО "Сыктывкар".

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик ФИО2 извещена под расписку в предыдущем судебном заседании, ответчик ФИО3 извещён через представителя по правилам п. 3 ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, остальные – по правилам ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание назначалось на 08.09.2023. В нём объявлен перерыв до 12.09.2023.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица на требованиях настаивала.

Ответчик и представитель ответчика против иска в части размера возмещения возражали.

Представитель прокуратуры дала заключение об обоснованности заявленных требований.

Иные лица в судебное заседание не явились.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.

В ходе рассмотрения дела установлено, что жилое помещение по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, по адресу ..., кадастровый №..., площадь 39.4 кв.м находится в собственности ФИО3 (1/2 доля, дата регистрации права 21.09.2022, основание возникновения - наследование) и ФИО2 (1/2 доля, дата регистрации права 11.11.2010, основание возникновения - приватизация).

В данном жилом помещении сохраняет регистрацию по месту жительства ФИО2

Распоряжением руководителя Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" от № 276 от 25.08.2016 многоквартирный дом по адресу: по адресу ... признан аварийным и подлежащим сносу (п. 1). Одновременно установлен срок для отселения – 30.10.2017 как собственников, так и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме (п. 2.2 и 3). Собственникам предложено в этот же срок принять меры к сносу дома.

Администрацией Эвжинского района МО ГО "Сыктывкар" направлено соответствующее требование в адрес ФИО2, которое было получено 28.09.2016.

Распоряжением руководителя Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" от № 339 от 27.10.2017 изменён срок отселения и сноса на 30.10.2018.

Соответствующее уведомление направлено в адрес ФИО2 и получено ею 27.01.2018.

Распоряжением руководителя Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" от № 318 от 09.10.2018 изменён срок отселения и сноса на 31.12.2019.

Постановлением администрации МО ГО "Сыктывкар" № 5/1440 от 21.05.2019 утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории МО ГО "Сыктывкар" на период 2019 -2025 годы".

В данном постановлении утверждён перечень домов, подлежащих сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. В этот список в качестве подлежащего сносу включён многоквартирный дом по адресу: по адресу ...

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Защита жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 указанной статьи.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 4 указанной статьи собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 9 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении жилого помещения по адресу: по адресу ... не заключено.

Согласно составленному ООО "ЗСКЦ" отчёту №... от **.**.** рыночная стоимость изымаемой у ответчиков недвижимости по состоянию на **.**.** составила 1369274 руб.

Письмом от 30.11.2021 администрация Эжвинского района МО ГО "Сыктывкар" просила ответчиков рассмотреть приложенный проект соглашения об изъятии жилого помещения с указанной выше стоимостью. Также в соглашение включены условия об освобождении квартиры. В письме указано о необходимости принять меры к расселению.

Ответчики с данным размером не согласились. Аналогичную позицию ответчики заняли при рассмотрении дела, указав на несогласие с размером возмещения. В связи с этим заявили ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Заключением судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, а также с учётом дополнений и пояснений судебного эксперта установлено следующее:

1. рыночная стоимость жилого помещения ответчиков, в том числе с учётом доли в праве на общедомовое имущество и земельный участок составила 1202000 руб. (из них доля в праве на земельный участок 479000 руб. – по пояснениям в судебном заседании от 12.09.2023 и письменным уточнениям экспертизы);

2. размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт (без учёта фундамента, стен и перегородок) 293000 руб.;

3. размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт фундамента 251000 руб.;

4. размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт стен и перегородок 286000 руб.

5. убытки, причинённые собственникам жилого помещения его изъястием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, - 130000 руб.

"Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) определяет, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в вопросе 5 "Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007), и положениям ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Объём работ по капитальному ремонту определяется с учётом положений ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, у администрации МО ГО "Сыктывкар" имеется обязанность включить в компенсацию стоимости капитального ремонта стоимость тех работ, которые должны были быть выполнены на момент приватизации первого жилого помещения.

Срок службы фундамента согласно Приложению № 3 ВСН 58-88(р) составляет 50 лет. С учётом года ввода в эксплуатацию многоквартирного дома – 1964, срок службы фундамента истёк в 2014 году.

При этом приватизация первого жилого помещения в многоквартирном доме произошла в 2001 году. На этот период обязанность по капитальному ремонту не наступила. В связи с чем суд полагает обоснованным вывод эксперта о невключении компенсации за капитальный ремонт фундамента в выкупную стоимость.

В силу ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно подп. "в" и "г" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с чем суд полагает необходимым включить в выкупную стоимость компенсацию за капитальный ремонт несущих стен и перегородок.

Доводы ответчиков о том, что стоимость доли в праве на общее имущество и земельный участок необоснованно включены единой ценой, основанием для признания экспертного заключения недостоверным не являются, поскольку оно содержит необходимые расчёты, позволяющие определить стоимость, в том числе и отдельно земельного участка.

Кроме того, ответчики указали на необоснованное применение при расчётах Постановления Госстроя ССР № 94 от 11.05.1983 и Письма Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990, которые признаны утратившими силу Постановлением Правительства Российской Федерации № 857 от 13.06.2020; отметили, что экспертом не учтена сверхнормативная площадь земельного участка; необоснованно не применена корректировка к стоимости земельного участка по аналогам из-за обеспеченности коммуникациями; допущена ошибка в указании площади земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО8 представила отзыв на указанные доводы. Также пояснила, что нормативные документы Госстроя СССР применяла из-за того, что новые нормативные документы учитывают новые технологии строительства при строительстве новых домов. Дом же построен в 1964 году, работы по капитальному ремонту предполагают не возведение нового дома, а замену уже имеющихся элементов. Технологии и объёмы работы в этом случае в наибольшей степени соответствуют нормативным документам Госстроя СССР.

В части доводов о сверхнормативной площади земельного участка эксперт пояснила, что стоимость в праве на земельный участок по существу определяется справочно в составе стоимости квартиры как стоимость общего имущества многоквартирного дома. При выборке аналогов эксперт определяла коэффициент плотности застройки, который не имел существенной разницы с аналогами (отклонение не более чем на 30 %). При определении стоимости жилого помещения в него включалась и стоимость в праве на земельный участок с учётом именно аналогов. Без наличия существенных отклонений в коэффициенте плотности застройки учитывать сверхнормативную площадь не было необходимости, поскольку аналогичные характеристики имелись у аналогов оценки и, соответственно, включены в стоимость квартиры.

Также эксперт признала ошибку в указании площади земельного участка, однако указала, что это не повлияло на рыночную стоимость жилого помещения (п. 1 раздела 11 заключения, стр. 41). Она составила 1202000 руб. Стоимость доли в праве на земельный участок по существу указана справочно и входит в общую рыночную стоимость квартиры, которая определена по аналогам и включает в себя стоимость общего имущества собственников многоквартирного дома, в т.ч. земельный участок.

Эксперт является компетентным лицом, предупреждённым об уголовной ответственности, не заинтересованным в исходе дела. Выводы, изложенные в экспертном заключении, дополнительном экспертном заключении и письменных пояснениях дополняют друг друга, разрешают возникшие в ходе рассмотрения дела вопросы и принимаются судом в качестве достоверных доказательств.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что выкупная цена должна составить рыночная стоимость квартиры (в т.ч. доля в праве на земельный участок) 1202000 руб. + компенсация за непроизведённый капитальный ремонт (без учёта стоимости капитального ремонта фундамента) 293000 руб. + 286000 руб. + убытки, причинённые собственникам жилого помещения его изъятием 13000 руб. = 1911000 руб.

В связи с чем исковые требования администрации МО ГО "Сыктывкар" к также подлежат частичному удовлетворению с учётом вывода суда о размере возмещения за изымаемую спорную недвижимость. У ФИО2 и ФИО3 подлежит изъятию в собственность МО ГО "Сыктывкар" путём выкупа жилое помещение по адресу: по адресу ..., кадастровый №... с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме по 955500 руб. каждому из собственников.

В силу п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 указанной статьи в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 данной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд.

В силу ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В силу ч. 2 ст. 60 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" помимо вступившего в законную силу решения суда об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (при изъятии в судебном порядке) для государственной регистрации требуются лишь документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемую недвижимость.

С учётом изложенного, суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для перехода права общей долевой собственности ответчиков на спорное жилое помещение, и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО "Сыктывкар" на указанное имущество после предоставления ответчикам со стороны истца возмещения за изымаемую недвижимость с учётом принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

Кроме того, после выплаты возмещения права пользования жилым помещением со стороны ФИО2 прекращается, и она подлежит выселению и снятию с регистрационного учёта.

При этом с учётом характера спора (время на поиск иного жилого помещения, организация освобождения квартиры и др.), а также принимая во внимания положения ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что выселение и снятие в регистрационного учёта ФИО2 должно быть произведено в течение одного месяца со дня выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение и регистрации права собственности МО ГО "Сыктывкар" на изымаемое жилое помещение.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 (СНИЛС ... и ФИО3 (СНИЛС ...) в муниципальную собственность МО ГО "Сыктывкар" путём выкупа жилое помещение по адресу: по адресу ..., кадастровый №... вместе с принадлежащей ему долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 11:05:0201006:101 с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме по 955500 руб. каждому.

В течение одного месяца после выплаты возмещения и регистрации права муниципальной собственности МО ГО "Сыктывкар" на жилое помещение по адресу: по адресу ..., кадастровый №... выселить и снять с регистрационного учёта ФИО2 (СНИЛС ...) из жилого помещения по адресу: по адресу ..., кадастровый №....

Настоящее решение является основанием для перехода права общей долевой собственности ФИО2 (СНИЛС ...) и ФИО3 (СНИЛС ...) на жилое помещение по адресу: по адресу ..., кадастровый №..., и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО "Сыктывкар" на указанное имущество после предоставления ФИО2 (СНИЛС ...) и ФИО3 (СНИЛС ...) возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1911000 рублей, с учётом принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Эжвинский районный суд города Сыктывкара Республики Коми.

Председательствующий Попов А.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 12.09.2023.