Решение по делу № 2-232/2025 от 23.01.2025 - об освобождении земельного участка, демонтаже объекта незавершенного строительства, обязании передать имущество.

Дело № 2-232/2025 (2-2593/2024)

УИД 76RS0010-01-2024-002036-31

мотивированное решение

изготовлено 23 января 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2025 года г. Ростов Ярославской области

Ростовский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Захаровой С.И.,

при секретаре Котеневой И.В.

с участием представителя Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района ФИО1, ФИО2 и ее представителя по устному ходатайству ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области к ФИО2, ФИО4 об освобождении земельного участка, демонтаже объекта незавершенного строительства, обязании передать имущество,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО4, просит обязать ответчиков освободить земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес> путем демонтажа объекта незавершенного строительства с последующим аннулированием сведений Единого государственного реестра недвижимости об объекте незавершенного строительства. Обязать передать земельный участок с кадастровым номером по акту приема передачи Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области.

В качестве оснований исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и ФИО2, ФИО4 заключен договор № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для завершения строительства крытой стоянки автотранспорта сроком на 3 года. Срок договора истек. В ЕГРН зарегистрированы права на объект незавершенного строительства, находящийся на арендованном земельном участке. Специалистам Управления был осуществлен выход на место, в результате которого установлено нахождение на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства, степень готовности 10%, объект находится в полуразрушенном состоянии. Участок не огорожен по периметру, имеет свободный доступ, не используется.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по довода иска, просила солидарно возложить на ответчиков обязанность по демонтажу объекта незавершенного строительства, обязать передать истцу арендованный земельный участок свободным от застройки. Пояснила, что с учетом состояния объекта незавершенного строительства, находящегося на арендованном земельном участке, она считает проведение процедур, прописанных в ст. 239.1 ГК РФ нецелесообразным.

ФИО4 от явки суд уклонилась. Представила отзыв, в котором указала, что против удовлетворения исковых требований возражает, полагает, что поскольку является собственником объекта недвижимости, то не может быть лишена его без равноценного возмещения, оснований для принудительного демонтажа объекта не имеется, истец сам лишает ответчиков возможности реализовать свое право на завершение строительства объекта, оказывая в продлении договора аренды земельного участка.

ФИО2 и участвующий в качестве ее представителя ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражали. Татауровский пояснил, что возражает против доводов о неликвидности объекта незавершенного строительства и о нецелесообразности соблюдения процедур, прописанных в законе. Согласен с позицией ФИО4 по существу заявленных исковых требований.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судом по делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и ФИО2, ФИО4 заключен договор №аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендодатель предоставил за плату в аренду, а соарендаторы приняли земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1197 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с целевым назначением – для строительства крытой стоянки автотранспорта. Указанный договор заключен сроком на 3 года для завершения строительства объекта. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным на основании решения Ростовского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2, ФИО4, к Администрации Ростовского муниципального района в лице Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области о признании недействительным договора аренды в части, срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением о прекращении аренды от ДД.ММ.ГГГГ соарендаторы уведомлены о предстоящем прекращении права аренды в связи с истечением срока договора.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Судом установлено, что спорный земельный участок уже был предоставлен в аренду для завершения строительства находящегося на земельном участке объекта в 2017 году и ответчики реализовали свое право в части однократного предоставления земельного участка для завершения строительства, поэтому повторное предоставление спорного земельного участка в аренду без проведения торгов невозможно.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п. 2 (10) ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время в соответствии с ч. 1ст. 239.1. ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

С соответствующим требование истец в суд не обратился, следовательно установленный законом порядок изъятия объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, истцом не соблюден.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>) в удовлетворении требований, заявленных к ФИО2 (<данные изъяты>) и ФИО4 (<данные изъяты>)

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ростовский районный суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Захарова