Решение по делу № 2-19585/2024 от 17.02.2025 - о взыскании задолженности в связи с изменением площади объекта долевого строительства, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины.

УИД 50RS0031-01-2024-026043-06

Дело № 2-3842/2025 (2-19585/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 17 февраля 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Посной О.А., при секретаре Белоцерковской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «РАПО» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности в связи с изменением площади объекта долевого строительства, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Специализированный застройщик «РАПО» обратился в суд с иском к ответчикам о солидарном взыскании задолженности в связи с изменением площади объекта долевого строительства в размере 96 109,61 руб., неустойки за период с 01.07.2023 года по 21.03.2024 года в размере 9 329,04 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 163 руб.

Иск мотивирован тем обстоятельством, что 04.12.2020 года между ООО «Специализированный застройщик «РАПО» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № №, соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект. Во исполнение условий договора истец осуществил строительство многоквартирного дома и передал 28.08.2022 года по акту приема-передачи ответчикам предмет долевого строительства - АДРЕС, стоимость которой по договору составила 6 768 862 руб. Кадастровым инженером ООО "ГЕОИНТЕР" определена фактическая площадь квартиры - 55 кв.м проектная площадь квартиры по договору – 54,23 кв.м, таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 0,77 кв.м. Требование о доплате было направлено ответчикам 10.08.2023 г., которое ответчиками не исполнено. Срок на добровольную оплату истек 21.09.2023 года. В настоящее время требование истца ответчиками не исполнено. Определением и.о. мирового судьи судебного участка № 309 Одинцовского судебного района Московской области от 28.10.2024 года истцу отказано в принятии заявления о вынесении судебного приказа на взыскание с ответчиков задолженности по оплате разницы между проектной площадью квартиры и фактической.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «РАПО» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки не представили.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 04.12.2020 между ООО «Региональное агропроизводственное объединение» (застройщик) и ФИО1, ФИО2, (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать квартиру участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить цену и принять объект.

Из п. 2.1 договора следует, что цена объекта долевого строительства составляет 6 768 862 руб.

Предметом договора являлась квартира с условным номером №, расположенная по адресу: АДРЕС.

Во исполнение условий договора истец осуществил строительство и передал 28.08.2022г. по акту приема-передачи ответчикам предмет долевого строительства - АДРЕС

Согласно п. 1.2. Договора участия в долевом строительстве, стороны соглашаются с тем, что площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:

- расчетная площадь (с коэффициентом) объекта долевого строительства по соглашению сторон договора определяется в соответствии с проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;

- фактическая площадь объекта долевого строительства будет уточнена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.

В соответствии с п. 2.3. Договора, при заключении договора, стороны принимают во внимание, возможность расхождения в размерах расчетной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему договору, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающей в себя площади помещений объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3)/ лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5).

В случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и заключения дополнительного соглашения к договору.

Сумма подлежащих доплате участниками долевого строительства застройщику денежных средств определяется, исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площадью объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, путем ее умножения на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к Договору, определяемую в размере 124 817,66 руб.

Кадастровым инженером ООО «ГЕОИНТЕР» определена фактическая площадь квартиры – 55 кв.м., проектная площадь квартиры по договору 54,23 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от 28.08.2022 г., ответчикам передана квартира общей площадью 55 кв.м.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.

Из материалов дела следует, что ответчики были уведомлены о необходимости произвести доплату по договору и в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ своих обязательств не исполнил.

Определением и.о. мирового судьи судебного участка № 309 Одинцовского судебного района Московской области от 28.10.2024 года истцу отказано в принятии заявления о вынесении судебного приказа на взыскание с ответчиков задолженности по оплате разницы между проектной площадью квартиры и фактической.

Согласно представленному расчету истцом, за ответчиками образовалась задолженность в размере 96 109,61 руб.

Согласно ч. 6 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также п. 4.3 Договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку доплаты.

По состоянию на 27.07.2024 г. размер неустойки составляет 9 329,04 руб., из расчета: 96 109,61 х 182 х 1/300 х 13% (за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Оснований не согласиться с представленным истцом расчетом задолженности у суда не имеется, поскольку он произведен в соответствии с условиями заключенного договора, отражает порядок начисления неустойки.

Равным образом, ответчиками не представлено суду доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору и погашении задолженности.

Таким образом, суд взыскивает с ответчиков в пользу истца сумму задолженности по договору в сумме 96 109,61 руб., неустойку в размере 9 329,04 руб.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 163 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «РАПО» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности в связи с изменением площади объекта долевого строительства, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины – удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1 (паспорт: №), ФИО2 (паспорт: №) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Региональное агропроизводственное объединение» (ООО СЗ «РАПО») (ИНН: <***>) задолженность в размере 96 109,61 руб., неустойку в размере 9 329,04 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 163 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Посная

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2025г.