Дело №2-1143/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 года г.о.Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кулагиной И.Ю.,

при помощнике судьи Румянцевой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО18 к ФИО7 ФИО19, ФИО3 ФИО20 о переводе прав и обязанностей покупателя,

Установил:

ФИО4 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО7, ФИО8 о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указала, что с ДД.ММ.ГГГГ истец является участником общей долевой собственности помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> (доля праве 1/3). Другими участниками общей долевой собственности указанного помещения являются ФИО8 (доля в праве 1/3) и ФИО9 (доля в праве 1/3).

ДД.ММ.ГГГГ истцу от ФИО7 стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО8 продал свою 1/3 долю ФИО7, стоимостью 1 600 000 рублей.

После получения истцом выписки из ЕГРН факт продажи указанной доли подтвердился. Полагают указанную сделку незаконной, поскольку совершена с нарушением преимущественного права покупки, извещение Продавца о намерении продать свою долю истец не получал. Просит суд перевести на ФИО4 ФИО21 права и обязанности покупателя 1/3 доли общей долевой собственности помещения (квартиры) расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером № по договору купли-продажи, заключенного между ФИО3 ФИО22 и ФИО7 ФИО23.

В судебном заседании истец, представитель истца ФИО12, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в возражениях на возражение ответчика ФИО7 на исковое заявление, дополнительно пояснили, что истец не была извещена в письменной форме о намерении ФИО8 продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. ФИО4 по месту жительства никаких извещений не получала, полагает, что ФИО8 мог намеренно вытащить извещение из почтового ящика.

В судебном заседании ответчики ФИО7, ФИО8, представитель ответчиков по доверенности ФИО13, исковые требования не признали, доводы представленных в материалы дела возражений поддержали, просили в иске отказать. Дополнительно пояснили, что ФИО8 все равно, кто у него выкупит долю в квартире, он предлагал это сделать истцу, однако она ответила, что деньги будет возвращать десять лет, полагала, что долю никто посторонний не приобретет, она просто будет проживать в квартире, истец о продаже доли уведомлена нотариусом в соответствии с действующим законодательством, а по истечении всех разумных сроков, этим же нотариусом сделка была удостоверена.

В судебное заседание третье лицо Управление Росреестра по <адрес> не явилось, извещено.

В ходе судебного разбирательства были допрошены свидетели.

Свидетель истца ФИО10, двоюродная сестра ФИО4 и ФИО8, суду показала, что на похоронах матери ФИО3 сказал, что собирается продавать свою долю в квартире, полагает, что ФИО3 мог забрать извещение нотариуса на имя ФИО4, знала о намерении ФИО5 купить долю, если брат будет ее продавать.

Свидетель истца ФИО11, родная тетя ФИО4 и ФИО8, суду показала, что на похоронах сестры (матери сторон) ФИО8 говорил о продаже своей доли, раньше отношения между ФИО5 и ФИО6 были хорошие, но после знакомства ФИО3 с ФИО25, отношения испортились, полагает ФИО6 мог забрать извещение нотариуса, поскольку почтовый ящик открыт, ФИО5 имела намерение купить долю в квартире.

Свидетель ответчика ФИО15, мать собственника 1/3 доли, ФИО9 суду показала, что ее дочь получила письмо о продаже доли за 1 600 000 рублей, позвонила Коле, обсудили условия, Коля сказал, что если мы откажемся, то у него есть покупатель. Позвонили ФИО5, она сказала, что о продаже доли Колей не знает, сказала, что ничего не получала, на почту не пойдет, если захотят, ее найдут. После этого они ФИО26 пошли к нотариусу и официально отказались от покупки доли ФИО6. После ФИО6 позвонил и сообщил о продаже доли, она взяла телефон нового собственника ФИО2, назначили с ней встречу на <адрес> в квартире, дверь никто не открыл, позвонила ФИО5, она сказала, что сменила замки.

Выслушав явившиеся стороны, оценив показания свидетелей, в совокупности с иными представленными в материалы дела письменными доказательствами по делу по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ФИО16, временно исполняющей обязанности нотариуса Фрязинского нотариального округа ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, ФИО8 и ФИО9 являются участниками общей долевой собственности жилого помещения по адресу: <адрес> ( доля в праве 1/3 у каждого).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изъявив желание продать свою долю, ФИО8 обратился к нотариусу ФИО17

Согласно выписки из домовой книги ФИО4 зарегистрирована в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных нотариусом ФИО17 в материалы дела по запросу суда письменных доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО17 была заверена подпись на заявлении ФИО8 в том, что он уведомляет ФИО4 о продаже 1/3 доли с указанием выкупной цены в размере 1 600 000 рублей и предлагает в установленный законом срок с момента получения уведомления воспользоваться правом преимущественной покупки доли.

ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО17 отправил указанное письмо ФИО4 по адресу регистрации в спорной квартире. Нотариус, отслеживая почтовое отправление, установил, что ДД.ММ.ГГГГ была неудачная попытка вручения, письмо ожидало адресата в почтовом отделении ровно месяц, ДД.ММ.ГГГГ было возвращено адресату и получено нотариусом ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО17 удостоверена сделка купли-продажи 1/3 доли в спорной квартире в пользу ФИО7 за указанную в заявлении цену (1 600 000 рублей).

Действия нотариуса ФИО17 изложены в пунктах 6, 7 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 (Продавец) и ФИО7 (Покупатель) (л.д.61-64).

Согласно пункту 3.1 Договора купли-продажи, покупатель купил у продавца 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 600 000 рублей.

Оценив предмет и основания заявленных требований, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

В соответствии Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденными решением Правления ФНП (протокол N 03/16 от ДД.ММ.ГГГГ) следует в соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ) (пункт 2.1. Рекомендаций).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Извещение о сделке направленное в соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается полученным.

То обстоятельство, что истец отказалась от получения извещения об уведомлении о продаже доли в спорной квартире и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку продавцом ФИО8 были предприняты все зависящие от него меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.

Направленное сторонам уведомление в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь по своей правовой природе офертой (предложением) заключить сделку, содержало всю необходимую информацию о предстоящей сделке купли-продажи, а именно: предмет договора, цену, за которую собственник намеревается продать принадлежащую ему собственность, и срок ответа на предложение заключить сделку.

Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), чем продавец и воспользовался, так и посредством почтового отправления (п. 2.3. Рекомендаций).

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату (пункт 3.1. Рекомендаций)

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ) (пункт 3.2. Рекомендаций).

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3. Рекомендаций).

Первая сделка по покупке 1\3 доли в праве собственности на спорную квартиру, совершенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО7, зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Вторая сделка по покупке второй 1\3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру совершена между ФИО9 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ. На момент совершения второй сделки ФИО7 являлась долевым собственником в указанной квартире.

Утверждения истца об отсутствии её письменного согласия на продажу второй 1\3 доли квартиры, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют, поскольку нормами законодательства, регулирующими отчуждение доли одним из совладельцев другому лицу, не предусмотрено.

Представленное стороной истца в качестве доказательства письмо УФПС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.43) не является бесспорным доказательство отсутствия почтовой корреспонденции, так как из второй части текста письма следует, что ОПС не гарантирует предоставление полной информации о поступлении на имя ФИО1 всех отправлений, проведение детальной проверки по данному вопросу не представляется возможным.

Суд, оценивая указанное письмо в совокупности с иными письменными доказательствами по делу, представленными нотариусом ФИО14, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ФИО4 о предстоящей сделке.

Действия нотариуса соответствуют действующему законодательству Российской Федерации, никем не оспорены, незаконными не признавались.

Показания свидетелей ФИО10 и ФИО11 суд принимает во внимание в той части, что свидетели знали о намерении ФИО6 продать долю, а ФИО5 купить долю, вместе с тем, утверждение о том, что ФИО24 мог вытащить извещение о получении корреспонденции из почтового ящика является предположительным, в связи с чем, в основу решения суда положено быть не может.

Показания свидетеля ФИО15 судом принимаются, поскольку логичны, последовательны и не вызывают у суда сомнений в правдивости.

Суд учитывает действия истца, которая, получив устную информацию от другого совладельца о получении извещения от нотариуса ФИО14 о намерении ФИО8 продать свою долю в квартире, не предприняла мер должной осмотрительности, имея реальную возможность, не обратилась к нотариусу ФИО14 и не выразила свою волю на покупку доли в квартире или отказ от покупки этой доли.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что необходимые условия, предусмотренные статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавцом ФИО8 в отношении истца ФИО4 были соблюдены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО27 к ФИО7 ФИО28, ФИО3 ФИО29 о переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд <адрес> в течение одного месяца.

Председательствующий

Судья И.Ю. Кулагина