Решение по делу № 2-369/2024 от 19.03.2025 - о признании недействительными результатов аукциона в части реализации квартиры.

Дело №

(УИД №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<адрес> « ДД.ММ.ГГГГ года

<адрес> районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО13

с участием: представителя истца ФИО3 – ФИО10,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО5,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Управлению ФССП России по <адрес>, МТУ Росимущества в <адрес> областях, ФИО2 о признании недействительными результатов аукциона в части реализации квартиры,

УСТАНОВИЛ:

12.02.2024 ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению ФССП России по <адрес>, МТУ Росимущества в <адрес> областях, ФИО2 о признании недействительными и отмене результатов аукциона в электронной форме, проведённого ДД.ММ.ГГГГ, в части реализации (продажи) лота № (<адрес> в <адрес>).

В обоснование иска указано, что решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с ФИО3 и ФИО9 в пользу АО «Тинькофф Банк» (в настоящее время – АО «ТБанк») были взысканы солидарно задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 677033 руб. 35 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 15970 руб. 33 коп., расходы по оценке заложенного имущества в размере 5000 руб. (всего взыскано 698003 руб. 68 коп.), а также были взысканы солидарно проценты за пользование кредитом, начисленные на сумму основного долга 527783 руб. 01 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ, до дня фактического исполнения обязательства. Тем же решением суда обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путём продажи квартиры с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 744387 руб. 20 коп.

На основании исполнительного листа, выданного <адрес> районным судом <адрес>, ОСП <адрес> и <адрес>ов УФССП России по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках данного исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче арестованного имущества (квартиры) на торги. МТУ Росимущества в <адрес> областях в 2023 году дважды проводило соответствующие торги, причём первые торги не состоялись из-за отсутствия заявок, а на повторных торгах, проведённых ДД.ММ.ГГГГ после снижения судебным приставом-исполнителем продажной цены на 15%, заложенная квартира была продана ответчику ФИО2

По мнению истца, квартиры была продана по цене, в 9 раз превышавшей размер оставшейся задолженности по кредитному договору, то есть при обращении взыскания на квартиру был нарушен принцип соразмерности, предусмотренный п.2 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Определением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ должникам ФИО3 и ФИО9 была предоставлена рассрочка исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ на 24 месяца, однако торги по реализации заложенной квартиры были проведены без учёта данного определения.

В составе информации о свойствах и обременениях квартиры, реализуемой на торгах, не было указано на факт регистрации и фактического проживания в квартире ФИО9, которая обладает правом проживания на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

После признания первоначальных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель ФИО11 не уведомила ФИО3 о результатах торгов и в нарушение п.2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предоставила ей возможность заключить с залогодержателем соглашение о приобретении заложенного имущества по его начальной продажной цене с зачётом в счёт покупной цены требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. Если бы такое соглашение между залогодателем и залогодержателем не состоялось, то согласно п.3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повторные публичные торги должны были быть проведены не позднее чем через месяц после первоначальных торгов, указанный срок был нарушен.

При снижении продажной цены квартиры, осуществлённом постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, были грубо нарушены права ФИО3 на обращение в суд, по решению которого установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Все вышеизложенные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о том, что торги по реализации заложенной квартиры должны быть признаны недействительными.

В ходе судебного разбирательства истец дополнила основание своего иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена квартиры была снижена на 15% и составила 639056 руб. 12 коп., хотя установленная решением <адрес> районного суда <адрес> суда начальная продажная цена осталась неизменной, следовательно, судебный пристав-исполнитель обязана была обратиться в суд, выдавший исполнительный документ, с заявлением об изменении способа и порядка его исполнения, чего сделано не было.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 и представитель 3-го лица ФИО9 – ФИО10, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (сроком на 3 года каждая), исковые требования поддержал полностью.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку ФИО2 в настоящее время является собственником спорной квартиры, все свои обязательства, связанные с покупкой, он исполнил надлежащим образом. То обстоятельство, что в извещении о проведении торгов не было указано на наличие зарегистрированной в продаваемой квартире гражданки ФИО9, прав ответчика не ущемляет, поскольку он приобрёл бы эту квартиру даже при наличии такого указания.

Представители ответчиков (УФССП России по <адрес>, МТУ Росимущества в <адрес> областях) и 3-и лица (АО «ТБанк», судебный пристав-исполнитель ОСП <адрес> и <адрес>ов ФИО11) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, поэтому на основании ст. 167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон – ФИО10, ФИО5, изучив материалы настоящего гражданского дела и материалы административного дела №/2024, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования АО «Тинькофф Банк» (в настоящее время – АО «ТБанк») к ФИО3 и ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую ФИО3, расположенную по адресу: <адрес>, путём продажи квартиры с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 744387 руб. 20 коп. (дело №).

В соответствии с ч.2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ОСП <адрес> и <адрес>ов УФССП России по <адрес> было возбуждено исполнительное производство №-ИП об обращении взыскания на заложенную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО3 (т.1, л.д.73-74). Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> и <адрес>ов УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира по вышеуказанному адресу была передана в МТУ Росимущества в <адрес> областях для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона (л.д.24-25).

Решением <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, было отказано в удовлетворении административного иска ФИО3 и ФИО9 о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя ФИО11, отмене постановления о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ (дело №).

Согласно протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ на момент окончания срока подачи заявок на участие в аукционе в электронной форме не было подано ни одной заявки, в связи с чем аукцион по продаже арестованного имущества в электронной форме признан несостоявшимся на основании п.1 ст. 91 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (т.1, л.д.168).

Действительно, как указано в исковом заявлении, в соответствии с п.2 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Однако залогодержатель АО «ТБанк» не пожелал воспользоваться данным правом, предусмотренным законом, что не является обстоятельством, каким-либо образом затрагивающим права истца (залогодателя).

Согласно п.3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п.2 настоящей статьи, не состоялось, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в п/п.1-2 п.1 настоящей статьи, снижается на 15%.

Поскольку проведение повторных публичных торгов было вызвано причиной, указанной в п/п.1 п.1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судебный пристав-исполнитель имел право самостоятельно, без соответствующего определения суда, снизить начальную продажную цену реализуемого имущества. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> и <адрес>ов ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ была снижена на 15% цена имущества, переданного на реализацию (т.1, л.д.170-171), она стала составлять 632729 руб. 12 коп. (т.1, л.д.170-171). Информационное сообщение о проведении ДД.ММ.ГГГГ повторного открытого аукциона по продаже квартиры было опубликовано в газете «<адрес>» № (5314) за ДД.ММ.ГГГГ, причём все необходимые данные, касающиеся описания и характеристик реализуемого имущества, были указаны в информационном сообщении (т.1, л.д.172).

Судебным приставом-исполнителем был нарушен срок проведения повторных публичных торгов, предусмотренный п.3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако суд не считает данное нарушение существенным и влекущим за собой признание повторных торгов недействительными.

В соответствии с п.1 «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», утверждённого Информационным письмом Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Истцом не указано, каким образом процедурное нарушение срока проведения повторных публичных торгов, на которое он ссылался, затрагивает его законные интересы.

На участие в повторном аукционе были поданы заявки от двух претендентов (от ФИО2 и ФИО6). Согласно протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ победителем аукциона признан ФИО2, предложивший за квартиру покупную цену в размере 639056 руб. 12 коп. (т.1, л.д.176-179). Победитель аукциона оплатил приобретённую квартиру в полном объёме, а именно: ДД.ММ.ГГГГ – оплачено 607421 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – оплачено 31636 руб. (т.1, л.д.182-183).

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> областями (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключён договор купли-продажи №, согласно которому квартира общей площадью 59,7 кв.м с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес>, продана по цене 639056 руб. 12 коп., в тот же день между продавцом и покупателем подписан акт приёма-передачи имущества (т.1, л.д.190-191). Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ответчика ФИО2 на спорную квартиру по вышеуказанному адресу было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке (т.1, л.д.54-57).

Согласно п.1 ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст. ст. 448 - 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с п.1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Вышеуказанных оснований для признания торгов недействительными в ходе судебного разбирательства не установлено.

Согласно положениям п.2 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание на имущество должника обращается в размере задолженности, то есть в размере, необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с учётом взыскания расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.

Согласно п.4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечёт прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Представитель истца в ходе судебного разбирательства не отрицал, что на момент проведения как первоначальных, так и повторных торгов по реализации заложенной квартиры задолженность перед АО «ТБанк» в полном объёме истцом не была погашена (размер кредитной задолженности в данном случае не имеет значения для оценки законности проведения торгов).

Следовательно, у судебного пристава-исполнителя имелись правовые основания для обращения взыскания на заложенное имущество в рамках возбуждённого и неоконченного исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Утверждение истца о том, что рыночная стоимость заложенного имущества в несколько раз превышала размер остатка задолженности по кредитному договору, - не нарушает прав истца и не влечёт признание торгов недействительными, поскольку, как указано в п.3 ст. 334 ГК РФ, если денежная сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница возвращается залогодателю. В настоящее время денежная сумма, полученная от покупателя квартиры ФИО2, находится на соответствующем счёте Управления ФССП России по <адрес>, её распределение между взыскателем и должником ещё не производилось.

Ссылка истца на определение <адрес> районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым ФИО3 и ФИО9 была предоставлена рассрочка исполнения решения того же суда от ДД.ММ.ГГГГ на срок 24 месяца, не влечёт признание недействительными торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, поскольку рассрочка предоставлена должникам только в части солидарного взыскания с них денежных средств в пользу АО «ТБанк», а в части обращения взыскания на заложенное имущество рассрочка в принципе невозможна (теоретически возможна была только отсрочка обращения взыскания, но с таким заявлением должники в суд не обращались).

Кроме того, судом было отказано в требовании должников ФИО7 и ФИО9 о приостановлении исполнительного производства, что означает, что реализация заложенного имущества могла осуществляться судебным приставом-исполнителем, несмотря на предоставленную должникам рассрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных сумм.

Утверждение истца о том, что при описании имущества, выставленного на торги, от потенциальных покупателей была скрыта информация о наличии в продаваемой квартире гражданки ФИО9, зарегистрированной по месту жительства и фактически проживающей в квартире, - прав и законных интересов истца не затрагивает.

В силу п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Кроме того, в договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключённом между дарителем ФИО9 и одаряемой ФИО3, отсутствует условие о сохранении дарителем права постоянного проживания в подаренной квартире, соответствующее обременение объекта недвижимости правом постоянного проживания также не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, торги, проведённые ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям, указанным в исковом заявлении, не могут быть признаны недействительными, поскольку прав и законных интересов истца они не нарушают.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Управлению ФССП России по <адрес>, МТУ Росимущества в <адрес> областях, ФИО2 о признании недействительными результатов аукциона в части реализации квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд путём подачи апелляционной жалобы через <адрес> районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда в окончательной форме составлено: ДД.ММ.ГГГГг.

Судья: ФИО14