РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 ноября 2022 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Двинских К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1712/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2,
установил:
ФИО1 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 457 581 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года в размере 10 456 091 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является сособственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: ГБУ СО ЦКО, Администрация г.о. Самары, ФГБУ ФКП Росреестра в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, ФИО3 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв, в котором указало на замечания, имеющиеся в отчете об оценке в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с чем им было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в отношении этого объекта недвижимости..
После проведения экспертизы и изучения экспертного заключения ГБУ СО ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости, в связи с этим оставляет принятие решения на усмотрение суда.
Выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО1 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 205,9 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 283,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области по состоянию на 1 января 2021 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 11 066 134,62 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 14 687 677,17 руб.
Административный истец, являясь одним из собственников указанных выше нежилых помещений, имеет основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Считая кадастровую стоимость завышенной и нарушающей его права, 8 августа 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 643.63.19.10-2022/07, выполненный 26 июля 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Сызрань», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 10 456 091 руб.
Отчетом об оценке № 643.63.19.11-2022/07 от 26 июля 2022 года, выполненным ООО «ЭКСО-Сызрань», величина рыночной стоимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 457 581 руб.
В ходе рассмотрения дела ГБУ СО ЦКО заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
В этой связи определением суда от 29 августа 2022 года назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, производство экспертизы поручено эксперту ООО «СНЭК».
По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «СНЭК» 5 октября 2022 года, составлено экспертное заключение № 0035-22, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 13 588 041,26 руб.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Представитель административного истца не согласилась с выводами судебной экспертизы, представила письменные замечания, просила назначить повторную судебную экспертизу.
Определением суда от 11 ноября 2022 года в назначении повторной судебной экспертизы судом отказано.
С доводами административного истца о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности суд не может согласиться в силу следующего.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался ГК РФ, НК РФ, Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, Федеральными стандартами оценки.
Вывод эксперта достаточно полно мотивирован, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости нежилого помещения, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертом приведен анализ рынка, к которому относится объект исследования, а также иная информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект экспертизы, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.
Вопреки доводам представителя административного истца экспертом проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости ( страница 16 экспертного заключения), а не приведение интервала цен в указанном анализе не влияет на величину рыночной стоимости нежилого помещения, определенную экспертным заключением.
Согласно Федеральному стандарту оценки № 7, утвержденному приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Довод представителя административного истца о том, что аналог № 2 относится к иному сегменту рынка, ничем не обоснован.
Как пояснила эксперт ФИО4, аналог № 1, примененный в сравнительном походе, является универсальным объектом, имеющим, как и объект экспертизы, коммерческое назначение.
При определении корректировок на местоположение эксперт учитывала такие элементы сравнения, как престижность местоположения внутри района города, близость к деловой активности района и жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность объекта, и величину корректировок определила на основании данных «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки («Справочник оценщика недвижимости г. Нижний Новгород-2020 г., ФИО5).
Произведенная экспертом оценка тех или иных ценообразующих факторов и необходимость применения корректировок в процессе исследования выполнена в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Расположение объекта-аналога № 1 (ул. Революционной, 75) как внутри квартала оценено экспертом с учетом таких факторов, как отсутствие крупной транспортной магистрали и расположение напротив объекта-аналога № 1 индивидуальных жилых домов.
Доводы административного истца об ошибочности отнесения данного аналога к внутриквартальному расположению, суд считает ничем не подтвержденным мнением административного истца.
Объект оценки, как и объекты-аналоги, имеют отдельные входы, а наличие 3 входов у аналога № 3 не свидетельствует о повышенной инвестиционной привлекательности данного объекта и не диктует необходимость применения к этому аналогу корректировок на наличие 3 входов.
Вывод о том, что корректировка на состояние отделки экспертом не применялась ввиду того, что объект исследования и объекты-аналоги имеют отделку «стандарт» и находятся в удовлетворительном состоянии, в экспертном заключении содержится.
В доходном подходе в отношении объекта-аналога № 1 экспертом указано на отсутствие отдельного входа.
Указанный вывод экспертом сделан на основании объявления о продаже ( страница 49) в отношении этого аналога, где содержится информация о том, что имеется наличие отдельного входа на 2-х арендаторов.
Данное обстоятельство позволило эксперту сделать обоснованный вывод об отсутствии отдельного входа в каждое из арендуемых помещений и применении корректировки 16,3 %.
Объект-аналог № 1 расположен на 2 этаже тридцатиэтажного дома, что отражено в тексте объявления о продаже (страница 49 экспертного заключения).
В доходном подходе в отношении этого аналога экспертом обоснованно введена корректировка на этаж расположения в размере 20,5 %, коэффициент этой корректировка 0,83 применен как отношение удельной цены ( арендной ставки) объекта на 2 этаже и выше к удельной цене ( арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже по Справочнику оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов ( таблице 155).
Корректировка на состояние отделки в доходном подходе применена в отношении аналога № 2 в связи с отсутствием у него отделки, поскольку в самом объявлении о продаже указано, что в помещении сейчас идет ремонт, что свидетельствует об отсутствии отделки на момент составления отчета и на дату оценки и верном выводе оценщика.
Корректировка на торг применена по Справочнику оценщика недвижимости» г. Нижний Новгород-2020, ФИО5 ( таблица 260) для объектов класса Стрит-Ритейл, какими являются с объект исследования и объекты-аналоги.
Коэффициент капитализации определялся экспертом на основании данных «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки» ( Справочник оценщика недвижимости -2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». К расчетам принималась величина 10,6%.
В этом же Справочнике на странице 59 отражено, что под текущей доходностью (текущей отдачей) понимается отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости. При определенных условиях текущая отдача может использоваться в качестве коэффициента капитализации. В практической оценке чаще всего используется величина текущей отдачи, рассчитанная на основе статистической обработки данных ( метод рыночной экстракции). Однако, в тех случаях, когда реализовать метод экстракции не представляется возможным, или, когда в связи с недостаточностью данных статистическая оценка текущей отдачи не может обеспечить удовлетворительную точность, приведенные таблицы и гистограммы могут быть использованы как ориентиры для определения коэффициента капитализации с учетом конкретной ситуации на рынке.
В этой связи суд считает несостоятельными доводы административного истца об ошибочности применения ставки текущей доходности торговых помещений при определении ставки капитализации.
В связи с изложенным суд приходит к выводу, что приведенные административным истцом замечания к экспертному заключению являются необоснованными, выводы эксперта, сделанные в экспертном заключении и подтвержденные им в ходе судебного заседания, являются аргументированными и обоснованными, в связи с чем суд признает выводы экспертизы обоснованными, величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, определенную экспертным заключением, в размере 13 588 041,26 руб. руб. - достоверной.
Сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке № 643.63.19.11-2022/07 от 26.07.2022 года, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 7 457 581 руб., не приведено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в отношении этого объекта недвижимости не было заявлено.
Проанализировав и оценив данный отчет, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, он выполнен оценщиком в рамках сравнительного и доходного подходов.
В связи с тем, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0640004:1836, определенная отчетом об оценке, является достоверной.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 8 августа 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования ФИО1 удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения кадастровым номером № площадью 283,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 13 588 041,26 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения кадастровым номером № площадью 205,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 457 581 руб.
.Датой обращения административного истца в суд считать 8 августа 2022 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья Т.А. Родина
Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2022 года.