Решение по делу № 2-67/2025 от 10.07.2025 - о признании недействительным (ничтожным) соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от <дата>, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от <дата> в виде погашения записи об аренде, применения последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является <ФИО>.

Дело № 2-67/2025

УИД 42RS0035-01-2024-001452-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Таштагол 26 июня 2025 года

Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе

председательствующего судьи Ширениной А.И.,

при секретаре Долгополовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района о признании недействительным (ничтожным) соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в виде погашения записи об аренде, применения последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (далее – КУМИ), в котором просит: признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение к договору № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №; признать недействительным (ничтожным) договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между КУМИ и ФИО2; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде погашения записи об аренде, где арендатором является ФИО2 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является ФИО1 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КУМИ был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который принят арендатором без замечаний.

ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды, однако истец полагает, что данное соглашение не основано на законе, поскольку он его не подписывал и не был с ним ознакомлен. О том, что данное соглашение было подписано за ФИО1, истец узнал только в ДД.ММ.ГГГГ году, в рамках рассмотрения в Таштагольском городском суде гражданского дела №. Данное соглашение нарушает его права и законные интересы, как арендатора по указанному договору аренды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, в суд направил своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, в суд направил своего представителя ФИО5, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме пояснила, что вступившим в законную силу решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт того, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 в собственность объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке, кадастровый №, по адресу: <адрес>, в связи с чем данная сделка имеет правовое значение для определения субъекта права на спорный земельный участок, поскольку при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). С момента перехода права собственности на объект недвижимости к ответчику ФИО2, к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, в предыдущем судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Третье лицо – ФИО7 в судебном заседании пояснила, ей ничего не известно по обстоятельствам расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО1

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, представила письменные объяснение, в которых просила рассмотреть дело в свое отсутствие, решение оставила усмотрение суда. Также указала, что согласно сведений ЕГРН, записи о государственной регистрации договора аренды, а также об ограничении в виде аренды, внесенные на основании договора аренды спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ и ФИО1 погашена ДД.ММ.ГГГГ, на основании соглашения о расторжении указанного договора, заключенного между КУМИ и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка внесены записи о государственной регистрации договора аренды, а также об ограничении в виде аренды на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ и ФИО2

Представители третьих лиц - администрации Таштагольского муниципального района, администрации городского поселения «Город-курорт Шерегеш» в судебное заседание не явились, надлежаще извещены.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что ФИО1 является его знакомым. Ранее, в период ДД.ММ.ГГГГ г.г. он несколько раз был на спорном земельном участке, видел, что там имелся фундамент, истец планировал строительство. Хотел ли ФИО1 продать земельных участок, ему не известно.

Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для использования под индивидуальное жилищное строительство, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление в администрацию Таштагольского муниципального района о расторжении договора аренды земельного участка №, расположенного по адресу: пгт. Шерегеш, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого, ФИО1 и КУМИ расторгли указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4 данного дополнительного соглашения, указанное дополнительное соглашение является актом приема-передачи (возврата) земельного участка.

Обращаясь в суд с заявленным иском, ФИО1 ссылался на то, что не подписывал дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого указанный договор аренды был расторгнут.

В тоже время судом также установлено, что Отделом архитектуры и градостроительства администрации Таштагольского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства – индивидуальный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, площадью земельного участка <данные изъяты> кв.м., планируемой площадью объекта <данные изъяты> кв.м., количество этажей - <данные изъяты>. Срок действия разрешения – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдана доверенность ФИО12, согласно которой ФИО1 уполномочил ФИО12 быть его представителем в учреждениях, организациях любых форм собственности по вопросам оформления в собственность незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в том числе, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ФИО1 вышеуказанный незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером №, с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося ФИО1 аванса или задатка, получить следуемые ФИО1 деньги, заключать дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и иные, необходимые документы, переход права собственности в Росреестре с правом подачи заявления о приостановлении, прекращении, возобновлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации и др. Доверенность выдана сроком на один год, без права передоверия полномочий по настоящей доверенности, удостоверена нотариусом Новокузнецкого нотариального округа Кемеровской области ФИО10, зарегистрирована в реестре за №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице ФИО12, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, продал, а ФИО2 купил в собственность объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилое, площадь <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты> %, адрес: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности данного объекта недвижимости, номер регистрации: 42№.

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 в лице ФИО12, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, главе администрации Таштагольского муниципального района подано заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов для индивидуального жилищного строительства на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО2, в лице ФИО12, действующей на основании доверенности, заключен договор аренды земельного участка №, согласно которого земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., предоставлен в аренду ФИО2, для использования под индивидуальное жилищное строительство, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Раннее ФИО1 в судебном порядке оспаривался договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого им ФИО2 был продан объект незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (гражданское дело №).

Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства, кадастровый №, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Апелляционным определением Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, указанное решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба представителя истца ФИО1 - ФИО4, без удовлетворения.

Разрешая заваленные требования суд исходит из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент продажи строения,. при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. .

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в Натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником общей долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные правила установлены и нормами статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 11 разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт того, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 в собственность объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке, кадастровый №, по адресу: <адрес> <адрес>.

Именно данная сделка имеет правовое значение для определения субъекта права на спорный земельный участок, поскольку при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В рассматриваемом случае доказательств того, что при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение здания без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ответчик ФИО2 осуществляет содержание приобретенного им имущества, он оплачивает арендные платежи за земельный участок, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМИ по Таштагольскому муниципальному району и ним, актами сверки взаимных расчетов.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Соответственно, в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и условий договора купли-продажи от 30.01.2017, несмотря на то, что земельный участок и проданный ФИО1 объект незавершенного строительства являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

В соответствии с приведенными положениями на момент продажи объекта незавершенного строительства ФИО2 одновременно с передачей права собственности на указанный объект к ФИО1 перешел земельный участок на том же праве, на котором его занимал ФИО2, то есть на праве аренды по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности КУМИ Таштагольского муниципального района Кемеровской области, то юридические последствия имеют только соглашения, заключенные с участием такого собственника земельного участка.

Суд полагает, что законом установленное положение о том, что собственник объекта недвижимости автоматически приобретает те права на земельный участок, которые были у предыдущего собственника недвижимости, подкреплять каким-либо дополнительным договорным регулированием излишне, поскольку имеет место принцип прямого действия нормы материального права, а регистрационные действия о переходе права собственности на объект недвижимости сами по себе публичны, открыты и достоверны.

Доводы ФИО1 о том, что он не подписывал дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым указанный договор аренды расторгнут, не имеют правового значения, поскольку с момента перехода права собственности на объект недвижимости к ответчику ФИО2, к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, ФИО1 в данных правоотношениях он более не являлся стороной, утратив принадлежащее ему право аренды с продажей объекта незавершенного строительством, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ самостоятельных правовых последствий в силу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации породить не могло, оснований для признания его недействительным не имеется.

Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, право определения достаточности доказательств по делу принадлежит суду.

В данном конкретном случае, суд признает имеющихся в деле доказательств достаточным для установления факта перехода права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, а также связанного с этим перехода ФИО2 прав и обязанностей арендатора данного земельного участка, в связи с чем, необходимости в проведении судебной почерковедческой экспертизы, на предмет установления принадлежности ФИО1 подписи в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ходатайствовал в судебном заседании представитель истца, не имеется.

Учитывая то, что оснований для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным) ничтожным не имеется, то соответственно суд не находит оснований признавать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в виде погашения записи об аренде, применения последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является ФИО1, с учетом юридически значимых обстоятельств, совокупности установленных судом обстоятельств и исследованных судом доказательств.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района о признании недействительным (ничтожным) соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в виде погашения записи об аренде, применения последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления записи об аренде, где арендатором является ФИО1, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путём подачи апелляционной жалобы через Таштагольский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2025 года.

Судья А.И. Ширенина