Дело № 2-3-336/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 ноября 2022 года пгт. Килемары

Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Савиновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Долгоруковой Н.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Хамидуллина М.С., представившего удостоверение №562 от 23 июня 2021 года и ордер №000500 от 31 октября 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, возвращении квартиры и земельного участка в собственность истца, прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных в <адрес>, возвратить данные объекты недвижимости в собственность истца и прекратить право собственности ответчика на объекты недвижимого имущества. В обоснование исковых требований в заявлении указано, что 19 января 2022 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по вышеуказанному адресу, по условиям которого истец передал в собственность ответчика данное недвижимое имущество, а ответчик обязался произвести оплату стоимости земельного участка в размере 10 000 рублей до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, а стоимость квартиры в сумме 190 000 рублей - после подписания договора. Истец выполнил условия договора по передаче ответчику недвижимого имущества, переход права собственности на квартиру и земельный участок зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл. Однако, ответчик обязательства по передаче истцу денежных средств за квартиру до настоящего времени не произвел, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе судебного заседания истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, дал объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, указав, что дополнительно к заявленным требованиям он также просит прекратить право собственности ФИО2 на квартиру и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, на судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

На судебное заседание также не явился ответчик ФИО2. С целью извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела по месту его регистрации в <адрес>, была направлена судебная корреспонденция (копия определения о подготовке дела к судебному разбирательству, копия определения о назначении гражданского дела к судебному разбирательству и судебная повестка), которые возвращены в суд в связи с истечением срока хранения. Связь с ответчиком по указанному в исковом заявлении номеру телефона не устанавливается. Сведениями о месте фактического жительства либо пребывания ответчика суд не располагает, в связи с чем, с целью соблюдения прав ответчика ФИО2, учитывая, что в данном случае невозможно надлежащим образом известить его о времени и месте судебного заседания, на основании определения суда от 18 октября 2022 года в качестве представителя ответчика был назначен адвокат из числа дежурных адвокатов по Медведевскому району Республики Марий Эл.

С учетом изложенного, с целью соблюдения права других участников судебного разбирательства на своевременное рассмотрение дела, суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело без участия ответчика ФИО2 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Хамидуллин М.С., действующий на основании удостоверения №562 от 23 июня 2021 года и ордера №000500 от 31 октября 2022 года, исковые требования не признал, указав, что ему не известна позиция ответчика по заявленным истцом требованиям.

Выслушав истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – адвоката Хамидуллина М.С., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 19 января 2022 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли- продажи земельного участка и квартиры, расположенных в <адрес>. По условиям данного договора продавец произвел отчуждение квартиры и земельного участка в собственность покупателя.

В соответствии с п.2.1 договора стоимость квартиры определена сторонами в сумме 190 000 рублей, стоимость земельного участка –

10 000 рублей. Расчет производится в следующем порядке: 10 000 рублей (стоимость земельного участка покупатель передает истцу до подписания договора (п.2.2 договора). Стороны договорились, что остаток денежных средств в сумме 190 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу в течение полугода (шести месяцев с даты подписания договора).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

В судебном заседании из объяснений истца установлено, что по истечении двух недель после подписания договора купли-продажи объектов недвижимости ответчик перестал отвечать на телефонные звонки. Через некоторое время связь с ответчиком по номеру телефона, предоставленному ответчиком истцу, прекратилась (абонент стал не доступен).

В мае 2022 года в адрес покупателя была направлена претензия о выплате денежных средств по договору купли-продажи в сумме

190 000 рублей. В претензии был установлен срок для исполнения обязательств по передаче денежных средств до 31 мая 2022 года, указано, что в противном случае истец вынужден будет обратиться в суд за защитой нарушенных прав с требованием о расторжении договора купли-продажи вышеназванных объектов. Претензия направлялась ответчику по месту его регистрации и возвращена истцу в связи с не вручением ответчику. Сведениями о фактическом месте жительства либо пребывания ответчика истец не обладает. Каких-либо действий, мер по урегулированию спора со стороны ответчика до настоящего времени не предпринято, денежные средства истцу ответчиком не переданы.

В п.2 ст.450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора купли-продажи по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В п.1 ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 указанного кодекса, не применяются.

Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5(2017) разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Поскольку денежные средства за указанную квартиру истцу не передавались, ввиду чего он был лишен денежных средств, на которые рассчитывал при заключении данного договора, суд приходит к выводу, что ответчиком существенным образом были нарушены условия договора купли-продажи недвижимости.

В абз.4 п.65 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п.3 ст.486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2 ст.489 ГК РФ).

Поскольку в судебном заседании установлено, что в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества покупателем внесено 10 000 рублей (стоимость земельного участка), что менее половины цены договора (200 000 рублей), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, возвращении квартиры и земельного участка в собственность истца и прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества.

Произведенная покупателем продавцу оплата стоимости земельного участка не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части заявленных требований в отношении земельного участка, поскольку согласно п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При удовлетворении исковых требований суд принимает во внимание положения ст.ст.12, 56 ГПК РФ, согласно которым гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При удовлетворении исковых требований суд также считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, в силу абз. 3 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При принятии решения суд разрешил спор в пределах заявленных требований в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, возвращении квартиры и земельного участка в собственность истца, прекращении права собственности ответчика на объекты недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 19 января 2022 года между ФИО1, имеющим паспорт ***, выданный ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2, имеющим паспорт ***, выданный ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и восстановлении записи о праве собственности ФИО1 на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в пгт.Килемары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 ноября 2022 года.

Судья Медведевского районного

суда Республики Марий Эл С.В. Савинова

Решение16.11.2022