№2-56/20232
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 марта 2023 года город Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Акименко Н.Н.,
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО2 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> к ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" об оспаривании акта приема-передачи квартиры, о понуждении передать квартиру, о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, судебного штрафа,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратились ФИО3, ФИО4 с иском к ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" о защите прав потребителей. В обоснование исковых требований указали, что между ними заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. По договору застройщик обязан в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимости – многоквартирный дом по <адрес>, - после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру (условный №, этаж расположения: № номер подъезда (секции): № проектная общая площадь: 71,60 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 71,60 кв.м., количество комнат: № Цена договора составила 6 034 448 рублей, которая была выплачена участником долевого строительства полностью при заключении договора, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок для передачи квартиры участнику долевого строительства, предусмотренный п.5.1 договора, истек ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ застройщик организовал для участника долевого строительства осмотр построенной квартиры, о чем был составлен акт осмотра квартиры и оборудования от ДД.ММ.ГГГГ. 45-дневный срок для устранения выявленных недостатков, предусмотренный п.5.8 договора, истек ДД.ММ.ГГГГ. Никаких сообщений о результатах устранения выявленных недостатков от застройщика до сих пор не поступило. В ходе рассмотрения Батайским городским судом гражданского дела № по иску ФИО3, ФИО4 к ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи данного объекта долевого строительства, судом было установлено, что односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп", был составлен неправомерно, в нарушение требований закона. До настоящего времени квартира участнику долевого строительства застройщиком не передана, поскольку застройщик отказывается передавать квартиру без признания одностороннего акта передачи объекта строительства недействительным в резолютивной части решения суда. На сегодняшний день просрочка застройщика по передаче квартиры участнику долевого строительства составляет более 13 месяцев. С учетом особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ( ред.от ДД.ММ.ГГГГ), неустойка (пеня) за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.2 ст.6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» составляет 171 177 рублей 17 копеек.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы ФИО3, ФИО4 просят признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным и обязать ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" осуществить фактическую передачу объекта долевого строительства ФИО3 и ФИО4, а также взыскать с ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" в пользу ФИО3 и ФИО4 неустойку (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 171 177 рублей 17 копеек, компенсацию морального вреда за длящуюся просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом.
Кроме того, просят установить в соответствии со ст.308.3 ГК РФ в пользу ФИО3 и ФИО4 судебный штраф (астрент) в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, с момента вступления решения суда в законную силу до его фактического исполнения, на случай неисполнения судебного решения ответчиком.
Истцы ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, были уведомлены о дне и времени рассмотрения дела, ранее ими было заявлено ходатайство о проведении судебного заседания в их отсутствие. Представитель истцов ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал.
Представитель ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела, направил в суд письменный отзыв, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ составил односторонний акт передачи объекта строительства в связи с неправомерным уклонением истца от приема объекта, просил об отклонении исковых требований.
Изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Поскольку положениями указанного Федерального закона не урегулирован вопрос о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, к возникшим правоотношениям применяется Закон о защите прав потребителей.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" заключен договор №) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства квартиру со строительным номером № а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере 6 034 448 рублей и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно условиям договора (п.5.2) застройщик обязался передать объект участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Факт оплаты по договору в сумме 6 034 448 рублей подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами составлен акт осмотра, из которого следует, что в спорной квартире выявлены недостатки.
В соответствии с п.5.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае выявления недостатка объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней. В случае нарушения срока устранения недостатков объекта долевого строительства, застройщик уплачивает неустойку за каждый день просрочки; размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п.1 ст.213 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О защите прав потребителей" от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.
С учетом п.5.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ срок устранения недостатков истек ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ООО в адрес истца ФИО3 по <адрес> направил уведомление, в котором заявил о готовности объекта долевого строительства к передаче участникам долевого строительства, и предложил приступить к принятию объекта не позднее семи дней с момента получения данного уведомления. Сообщение было направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
ДД.ММ.ГГГГ ООО составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, расположенного по <адрес>. Истцам предложено прибыть к ответчику для подписания акта приема-передачи и получения ключей от указанной квартиры согласно договору участия в долевом строительстве.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ФИО3, ФИО4 по адресу: <адрес> ООО направил односторонний акт о передаче указанного объекта долевого строительства. В том же письме ООО уведомил истцов о снижении стоимости квартиры на 50 568 рублей за счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади после обмеров, произведенных кадастровым инженером, и предложил предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.
Истцами заявлены требования об оспаривании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
В обоснование требований об оспаривании одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ истцы указали, что застройщик отказывается передавать квартиру без признания одностороннего акта передачи объекта строительства недействительным в резолютивной части решения суда.
Решением от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" в пользу истцов ФИО3, ФИО4 взыскана в равных долях неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 265 339 рублей 99 копеек, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 137 670 рублей.
В данном деле истцы передаточный акт не оспаривали и требования о признании акта недействительным не заявляли.
Между тем, судом указано, что поскольку уведомление о завершении строительства направлено истцу ФИО3 по <адрес>, истец ФИО4 об этом не уведомлялась, по указанному выше адресу она не проживает, обратное материалами дела не подтверждается, в связи с чем оснований, дающих застройщику право составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, в данном случае не имелось.
Вместе с тем, по условиям договора (п. 5.4) участник долевого строительства обязан преступить к приемке квартиры в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного уведомления Застройщика о завершении строительства (создания) жилого дома.
В акте осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали срок устранения недостатков до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с чем истцы не позднее десяти рабочих дней должны были обратиться к ответчику для принятия квартиры.
При этом суд принимает во внимание, что на поданную истцами претензию, содержащую требования о передаче объекта, ответчиком ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" был дан ответ ДД.ММ.ГГГГ, из текста которого следует, что в связи с уклонением истца от принятия объекта долевого строительства квартира передана в ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным в материалы дела письмом № направленным в адрес истца ФИО3. Таким образом, истцам достоверно было известно о готовности жилых помещений к передаче, однако, доказательств тому, по какой причине истцы не смогли принять квартиру, они не представили. Кроме того, материалы гражданского дела не содержат сведений об уважительных причинах неполучения ФИО3 почтовой корреспонденции ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, оснований считать ответчика уклонившимся от передачи объектов долевого строительства ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" и от составления актов приема-передачи не имеется. Истцы ни после истечения срока устранения недостатков, ни после рассмотрения дела №, когда стал очевидным факт составления ДД.ММ.ГГГГ оспариваемого акта, не обратились к ответчику по вопросу осмотра и передачи квартиры, а также не предприняли мер по защите своих прав иным образом.
Доводы истцов о наличии недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих его принятию, имеющимися в деле доказательствами не подтверждены.
В целях проверки доводов сторон об устранении в квартире выявленных недостатков судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ была назначена экспертиза, производство которой поручено специалистам ООО <данные изъяты> Как указано в информационном письме ООО <данные изъяты> эксперт дважды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сопровождении представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" являлся к месту осмотра. Истцы, будучи уведомлены о дате проведения экспертизы, явку не обеспечили, в связи с чем и отсутствием доступа на территорию квартиры проведение судебной экспертизы стало невозможным.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что несмотря на отсутствие у ответчика правовых оснований для составления акта приема-передачи в одностороннем порядке в оспариваемый период, дальнейшие действия истцов позволяют судить об их уклонении от принятия спорной квартиры, поскольку о готовности ответчика передать истцам объект долевого строительства, о возможности и необходимости получения квартиры истцы знали, но не предприняли попыток принять квартиру, в связи с чем у ответчика возникло предоставленное ему законом право на составление одностороннего акта. Поэтому требования истцов о признании недействительным одностороннего акта передачи объекта долевого строительства являются необоснованными. Согласно ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, оснований для обязания ответчика передать квартиру по двустороннему акту не имеется. По этим же причинам являются необоснованными и требования о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также производных требований о компенсации морального вреда и штрафа.
Не могут быть удовлетворены и требования истцов о взыскании с ответчика судебной неустойки.
В п. 30. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" закреплено, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.
В п. 31 указанного Постановления ВС РФ, предусмотрено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанного Закона (ст. 308.3 ГК РФ) и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ судебная неустойка не присуждается в случае неисполнения денежных обязательств.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> к ООО "Специализированный застройщик "ГрадОлимп" об оспаривании акта приема-передачи квартиры, о понуждении передать квартиру, о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, судебного штрафа.
Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2023 года