Судья Иноземцева Э.В. №2-1711/2023

№33-2901/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань «2» августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Метелевой А.М.,

судей областного суда Алтаяковой А.М., Вилисовой Л.А.,

при секретаре Воробиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Алтаяковой А.М., дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 - ФИО2 на решение Советского районного суда г.Астрахани от 25 мая 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований, истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними, он стал собственником земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Советского районного суда г.Астрахани от 22 октября 2020 года по гражданскому делу по иску администрации МО «Город Астрахань» о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ и аннулировании регистрационной записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок, а также истребовании спорного земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером № из чужого незаконного владения, по встречному исковому заявлению ФИО3 к администрации МО «Город Астрахань» о признании добросовестным приобретателем указанного земельного участка, исковые требования администрации МО «Город Астрахань» к ФИО3 удовлетворены в полном объёме, указанный земельный участок истребован из владения ФИО3 в соответствии со ст. 302 ГК РФ, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к администрации МО «Город Астрахань» отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Советского районного суда г.Астрахани от 22 октября 2020 года оставлено без изменений, в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО3 отказано.

Указанный земельный участок приобретён истцом ФИО3 у ответчика у ФИО1 за 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей, которые переданы лично продавцу при заключении договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в полном объёме. Цена земельного участка в размере 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей определялась сторонами в п. 4 договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном сторонами сделки до заключения основного договора купли-продажи. Согласно условиям договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1) ФИО1 в день его подписания получил от ФИО3 часть стоимости приобретаемого истцом земельного участка в виде задатка в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается собственноручной подписью ФИО1 в данном договоре о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении расторгаемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 700 к.м, расположенный по адресу: <адрес>, покупатель ФИО3 понёс убытки в размере оплаченной стоимости за предмет договора купли-продажи в размере, определённом как основным договором от ДД.ММ.ГГГГ, так и предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Обращаясь в суд с иском, ФИО3 просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3, аннулировать в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ними регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО3 на указанный земельный участок, а также взыскать с ФИО1 в его пользу убытки в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 900 000 рублей и судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 22 700 рублей.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовал, его представители ФИО2 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, считая, что срок исковой давности пропущен истцом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Астраханской области не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Решением Советского районного суда г.Астрахани от 25 мая 2023 года исковые требования ФИО3 удовлетворены в части. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, расторгнут. С ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы убытки в размере 2 400 000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 200 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 - ФИО2 ставит вопрос об отмене решения, поскольку судом неправильно определены обстоятельства дела, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным в ходе судебного разбирательства. В обоснование доводов представитель ответчика указала, что договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ и расписка ФИО3 не могут являться неоспоримыми доказательствами получения ФИО1 денег, и, соответственно, обязанностью их возвратить. Договор лишь свидетельствует о намерении ФИО3 приобрести земельный участок за 2900000 рублей. После заключения договора задатка был выявлен ряд недостатков продаваемого объекта недвижимости, в связи с чем между сторонами и был заключен договор купли-продажи с уменьшением площади земельного участка и цены предмета договора до 900000 рублей, то есть произошла новация обязательств в соответствии со ст.414 ГК РФ, чему суд не дал оценки. Условия договора купли-продажи ФИО3 не навязывались, он добровольно подписал этот договор и передал продавцу 900000 рублей, о чем неоднократно заявлял при рассмотрении гражданского дела о признании его добросовестным приобретателем. Свидетельские показания ФИО8 о передаче ФИО1 денежных средств в размере 2900000 рублей не могут являться надлежащими доказательствами в соответствии с действующим законодательством, кроме того они менялись в процессе опроса свидетеля. Истцу еще в апреле 2017 года стало известно о том, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, когда собственником данного земельного участка стала ФИО9, однако исковое заявление о расторжении договора купли-продажи им подано только ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности.

На заседание судебной коллегии не явились ФИО3 и ФИО1, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителей ответчика ФИО2 и ФИО5, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО3 – ФИО4, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2 указанного договора по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за 900000 рублей, которые согласно расписке в тексте договора ФИО1 получил.

При этом до заключения указанного договора купли-продажи между сторонами сделки ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о задатке, в соответствии с которым, согласно пункту 4, цена спорного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> определена сторонами в размере 2900000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей и согласно пункту 1 договора ФИО1 в день подписания этого договора получил от ФИО3 в счет оплаты приобретения земельного участка сумму 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, недействительность его не оспаривалась.

Решением Советского районного суда г.Астрахани от 22 октября 2020 года по гражданскому делу № удовлетворен иск администрации МО «Город Астрахань» к ФИО3, по которому спорный земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> истребован из незаконного владения ФИО3 в соответствии с требованиями статьи 302 Гражданского кодекса РФ, запись о праве собственности ФИО3 на этот участок исключена из Единого государственного реестра недвижимости. Встречное исковое заявление ФИО3 к администрации МО «Город Астрахань» о признании добросовестным приобретателем указанного земельного участка оставлено без удовлетворения.

Основанием для изъятия земельного участка послужил установленный приговором Ленинского районного суда г.Астрахани от 17 апреля 2017 г. факт выбытия земельного участка из владения муниципального образования в результате мошеннических действий и подделки документов, совершенных ФИО10

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 03.02.2021 года решение Советского районного суда города Астрахани от 22.10.2020 года, оставлено без изменения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 указал, что при изъятии у него земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, который он приобретал по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он понёс убытки в размере оплаченной стоимости за предмет договора купли-продажи, определённой как основным договором от ДД.ММ.ГГГГ, так и предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 900 000 (два миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями статей 432, 454, 456, 461, 462, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца на сумму 2400000 рублей, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, не усмотрев при этом оснований для применения положений закона о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия, соглашается с данным выводом суда, поскольку они основаны на нормах материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1).

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно пункту 2 статьи 15 этого же кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Астрахани от 22 октября 2020 г. земельный участок, площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> истребован из незаконного владения ФИО3, указанное решение и выводы изложенные в нем, в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, имеют преюдициальное значение. Выводы районного суда об удовлетворении требований ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия признает обоснованными, поскольку первоначально земельный участок выбыл из владения собственника имущества муниципального образования «Город Астрахань» помимо его воли на основании подложных документов, соответственно все сделки с указанным имуществом, заключенные в последующем являются ничтожными, и не соответствующими требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив факт изъятия у истца земельного участка по обстоятельствам, о которых ему не было известно при заключении с ФИО1 договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право в соответствии с положениями статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации на возмещение ответчиком убытков, причиненных ему изъятием этого земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в этой части и вопреки доводам апелляционной жалобы полагает, что размер убытков 2400000 рублей, взысканный судом, является обоснованным.

По условиям договора о задатке, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 и ФИО3 определили стоимость указанного земельного участка в размере 2900000 рублей. В момент подписания договора ФИО1 получил от ФИО3 в счет оплаты приобретения земельного участка 1500000 рублей, что подтверждается подписью ФИО1 в договоре, распиской ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче денег, а также свидетельскими показаниями ФИО8 в суде первой инстанции, подтвердившего факт передачи 1500000 рублей ФИО1 Сумма 900000 рублей в качестве оплаты стоимости земельного участка была также получена ФИО1, о чем свидетельствует его собственноручная запись в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Факт заключения договора задатка, ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривался, доказательств о его расторжении, не представлено. Как пояснила сторона истца, цена в договоре купли-продажи была занижена по просьбе ответчика (продавца) в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.

Вопреки доводам жалобы, стороной ответчика в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, опровергающих выводы районного суда о передаче ему суммы 1500000 рублей, либо о возврате ее ФИО3 в части или в полном объеме ввиду изменения условий, предмета договора. Соглашения о новации в порядке статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было. Показания свидетеля ФИО8 о передаче денег ФИО1 согласуются с другими письменными доказательствам по делу, оснований сомневаться в их достоверности у суда первой инстанции не было, не имеется таковых и у судебной коллегии.

Ссылка в апелляционной жалобе на решение Наримановского районного суда Астраханской области от 9 декабря 2021 года, которым в иске ФИО3 во внесении изменений в условия договора, предусматривающего стоимость отчуждаемого объекта (земельного участка), отказано, несостоятельна, поскольку выводы суда, отраженные в указанном решении, не имеют преюдициального значения при разрешении возникших спорных правоотношений по настоящему делу.

Что касается доводов апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, то судебная коллегия не может признать их обоснованными и соглашается с выводами районного суда в этой части.

К спорным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности три года, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с вышеприведенными положениями статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для предъявления требований к продавцу, является изъятие товара у покупателя, в силу чего срок исковой давности по этим требованиям не может начаться до возникновения таких оснований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность по названному требованию исчисляется с момента вступления в законную силу решения суда по иску третьего лица об изъятии товара у покупателя.

Согласно приведенным нормам материального права и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии со стороны истца пропуска срока исковой давности, однако дата начала исчисления срока исковой давности определена неверно ДД.ММ.ГГГГ Решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии у ФИО3 земельного участка вступило в законную силу только ДД.ММ.ГГГГ, поэтому именно с этой даты следует исчислять срок исковой давности. Данные обстоятельства являются несущественными и не влияют в целом на правильность выводов, изложенных в решении.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы фактически содержат доводы ответчика, указанные им в возражениях на исковое заявление, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями статей 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правовую оценку в решении суда, по существу сводятся к переоценке выводов суда об удовлетворении заявленных требований и не свидетельствуют о неправильности постановленного решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Астрахани от 25 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 - ФИО2 – без удовлетворения.