Решение по делу № 2-1381/2023 от 22.03.2023

Дело №2-1381/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 22 марта 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 15.12.2022г., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» ФИО3, действующего на основании доверенности от 08.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании предварительного договора заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,

установил:

ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с вышеуказанным иском, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г., заключенный между Обществом и ФИО1 договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество (ИНН: <***>) обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г., мотивируя следующим.

Между ФИО1 и Обществом был заключен договор о намерении заключения договора купли - продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 67, общей площадью 133,96 кв.м., (далее - квартира), расположенная на 2 этаже в 3 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес> (далее - МКД). Согласно п. 1.2. предварительного договора продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 1-го квартала 2023г.

Вместе с тем, указание на предусмотренное пунктом 1.3. предварительного договора условие о передаче объекта долевого строительства в течение определенного периода с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию как на единственное условие о сроке, без взаимосвязи с условием пункта 1.2. о сроке строительства, фактически означало бы отсутствие в договоре участия долевого строительства конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, что недопустимо в силу положений пункта 2 части 2 статьи 4 Закона о долевом строительстве и привело бы к нарушению прав и законных интересов участника долевого строительства вследствие несвязанности застройщика конкретным сроком исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи, в то время как застройщик на своем официальном сайте http://fsk-potential.ru/ указал планируемый срок сдачи объекта - 4 квартал 2020 г.

В день заключения предварительного договора, истец уплатил ответчику 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей, составляющих цену договора, что подтверждается: п. 2.1. предварительного договора, по условиям которого покупатель обязуется оплатить стоимость жилого помещения, указанного в п. 1.1. предварительного договора при его подписании; актом приема-передачи денежных средств от 01.11.2022 года о передаче ответчику денежных средств в размере 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей; финансовым положением истца на дату подписания предварительного договора (с учетом имевшихся денежных средств на счетах в АО «Россельхозбанк»), позволявшим предоставить ответчику соответствующие денежные средства и расходными операциями по счетам истца на дату заключения предварительного договора с целью оплаты стоимости жилого помещения.

Указывает истец, что ответчик до настоящего времени принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры покупателю не исполнил.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные его доверительницей требования в полном объеме и просил суд удовлетворить их по основаниям, изложенным выше.

Надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного разбирательства представитель Общества в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия стороны ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) в судебном заседании, посчитав иск необоснованным, просил суд отказать в его удовлетворении, указав в своих возражениях следующее.

Договора о намерении заключения договора купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ. Истцом не представлено надлежащих доказательств оплаты по договору.

В договорах о намерении заключения договора купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме не указаны следующие сведения: о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией; о материале наружных стен и поэтажных перекрытий; о классе энергоэффективности, сейсмостойкости; о помещениях вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии №, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/ возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

В установленном законом порядке также был зарегистрирован Договор ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № №. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Заслушав лиц принявших участие в процессе, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 01.11.2022г. между Обществом и ФИО1 заключен договор о намерении заключения договора купли – продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме. Согласно п.1.2. договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 1 – й квартал 2023г.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договор является трехкомнатная квартира с проектным номером <данные изъяты>

В день заключения предварительного договора, истец уплатил ответчику 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей, составляющих цену договора, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 01.11.2022 года о передаче ответчику денежных средств в размере 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей.

При этом, вопреки условиям договора ответчик не представил в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора.

Из существа договора и фактически сложившихся отношений сторон усматривается, что действия ответчика при заключении договора были направлены на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у последнего на объект недвижимости, который на момент совершения сделки не был введен в эксплуатацию, следовательно, с учетом разъяснений, данных Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ), к договору подлежит применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Между тем между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

- договор залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями:

- договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>. м„ расположенный по адресу: <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие/отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино – Балкарской Республике еще 16.08.2019г., то есть до заключения между истцом и ответчиком спорного договора.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт серии №) к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:<***>) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г., заключенного между обществом с ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении на ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (ИНН: <***> ОГРН:<***>) обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.11.2022г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 24 марта 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2023г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов