Решение по делу № 2-3413/2024 от 17.03.2025

Дело № 2-352/2025

16RS0045-01-2022-002820-08

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

17 марта 2025 года город Казань

Авиастроительный районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Ч.Р. Сабитовой,

при секретаре судебного заседания О.В. Кузьминой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 в вышеприведенной формулировке, в обоснование требований указав, что 02.12.2020 г. между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>). Согласно п. 3 указанного договора стоимость комнаты составила 700000 руб., из которых остаток 350000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу до 01.02.2021 г., после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ. Переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрирован на ответчика 08.12.2020 г., что подтверждается записью в ЕРГН №. В свою очередь, до настоящего времени денежные средства покупателем так и не оплачены. На основании изложенного, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи комнаты от 02.12.2020 г., заключенный между ними и ФИО3 Вернуть комнату, расположенную по адресу: <адрес>, в собственность истцов.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что они с братом являются сособственниками комнаты по адресу: <адрес>. Поскольку у каждого имеется семья и нуждаемость в улучшении жилищных условий, ими было принято решение о продаже спорной комнаты. Ввиду того, что ответчик не произвел своевременно оплату оставшейся части стоимости жилого помещения, в условиях резкого роста цен на объекты недвижимости, они не смогли приобрести новое жилье. Более того, после заключения договора купли-продажи у ответчика образовалась задолженность по коммунальным услугам, которую они погасили за счет собственных средств. Текущие платежи по коммунальным услугам также осуществляются ею и братом.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что полная оплата покупки ответчиком не произведена по объективным причинам. Велись судебные тяжбы относительно жилого помещения, которую ФИО3 намеревалась продать и денежные средства направить на покупку спорной комнаты. В настоящее время ответчик готов выкупить жилое помещение приемлемой цене.

Третьи лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, Межрайонная ИФНС России № 3 по РТ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.424 ГГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что 02.12.2020г. между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 3 указанного договора стоимость комнаты составляет 700000 руб.

Сумма в размере 350000 руб. оплачивается покупателем до подписания договора. Оставшаяся сумма 350000 руб. оплачивается покупателем до 01.02.2021 г. (п. 4).

ФИО3 произведена оплата за объект недвижимости лишь в сумме 350000 руб.

Как следует из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ истцы передали, а ответчик приняла объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи, - комнату, расположенную по адресу: <адрес>

Переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрирован на ФИО3 08.12.2020 г., что подтверждается записью в ЕГРН №.

До настоящего времени денежные средства ФИО3 в счет приобретенного жилого помещения не оплачены, что не отрицалось в ходе судебного разбирательства и стороной ответчика.

Требования мотивированы тем, что истцы при заключении сделки рассчитывали получить денежные средства для последующей покупки недвижимого имущества. В связи с длительным периодом неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения денежные средства обесценились. В результате действий ответчика приобрести объекты недвижимости по ценам, существовавшим на дату надлежащего исполнения обязательства ФИО3 - 01.02.2021 г., не представляется возможным.

В рассматриваемом случае оплата покупателем половины цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, установив существенное нарушение ФИО3 условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 02.12.2020г. подлежит расторжению с прекращением права собственности ФИО3 на данную комнату и передачи жилого помещения истцам в собственность.

По общему правилу, предусмотренному п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцами от покупателя получено 350000 руб. по оспариваемому договору.

В данном случае расторжение договора купли-продажи и возврат спорной комнаты не должны влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, т.е. нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Следовательно, истцы должны вернуть ответчику денежные средства, уплаченные ответчиком по договору купли-продажи от 02.12.2020г., в размере 350000 руб.

Руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты от 02 декабря 2020 года, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки, аннулировав в ЕГРН запись о государственной регистрации прав собственности на комнату <адрес> за ФИО3.

Восстановить запись в ЕГРН о принадлежности на праве общей долевой собственности по 1/2 доле за ФИО1, ФИО2 комнаты <адрес>.

Обязать ФИО1, ФИО2 возвратить ФИО3 денежные средства в размере 350000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи комнаты от 02 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья: (подпись) Ч.Р. Сабитова

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 года.

<данные изъяты>