№ 2-2248/2025

66RS0002-02-2025-001520-85

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2025 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 25 июня 2025 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Сорокиной М.А., при секретаре Гулиевой А.Я.,

с участиемпредставителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» о признании пункта договора недействительным, расторжении договора,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику с требованиями о признании недействительным пункта 8.2 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, расторжении договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, заключенного между ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая».

В обоснование заявленных требований указал, что 29.05.2024 между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № *** на строительство объекта – многоквартирные жилые дома переменной этажности, третья очередь строительства, 2 этап, корпус 2 с подземной автостоянкой по адресу: г. ***. Цена договора составила 21992140 руб. 83 коп. Оплата цены договора производится участников в следующем порядке: 2199214 руб. 08 коп. – в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 3298821 руб. 12 коп. – в срок до 29.05.2025, 16494105 руб. 63 коп. – в срок до 30.09.2026. Истцом оплачена цена договора в размере 2199214 руб. 08 коп. В настоящее время материальное положение истца ухудшилось, ввиду высокой кредитной нагрузки у него самого и его супруги, нахождении на иждивении несовершеннолетнего ребенка и совершеннолетнего ребенка, обучающегося по очной форме обучения в высшем учебном заведении на платной основе. Таким образом, дохода истца не хватит для исполнения обязательств перед ответчиком, а оформление объекта долевого строительства в ипотеку невозможно из-за отказов банков по основанию закредитованности. Более того, с 02.07.2024 нельзя оформить семейную ипотеку для покупки жилья по договору уступки прав требований, таким образом, купить квартиру по переуступке возможно только по рыночной ставке, которая составляет в среднем 21 %. Продажа объекта долевого строительства в настоящее время невозможна из-за повышения ЦБ РФ ключевой ставки и последующего изменения в политике кредитных организаций об условиях предоставления ипотеки. Снижение спроса на квартиры составляет примерно 90 %. Данные обстоятельства являются общеизвестными. В соответствии с п. 9.4 договора между истцом и ответчиком в случае, если обстоятельства непреодолимой силы длятся более 1 месяца стороны вправе расторгнуть договор, предварительно урегулировав все спорные вопросы. 28.10.2024 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор, однако 09.01.2025 застройщик ответил отказом. 20.03.2025 истец вновь попросил ответчика рассмотреть вопрос о расторжении договора, однако ответа не последовало.Истец полагает, что расторжение договора не повлечет нарушения прав ответчика, сохранение действия договора, исполнение обязательств по которому участником невозможно ввиду отсутствия необходимых денежных средств, не отвечает интересам сторон такого договора. Дополнительно истец отметил, что на момент заключения договора ответчик ознакомил его с проектной документацией, из которой следовало, что высота потолков в квартире составит 3,3 м. Данные сведения содержались также в объявлении, размещенном от «Группы Самолет». При выборе объекта долевого строительства для истца существенным условием была высота потолков. В настоящее время в группе участников долевого строительства в мессенджере ЖК обсуждается вопрос о снижении высоты потолков; эта информация подтверждается также объявлениями от «Группы Самолет», в которых высота потолка в данном доме в настоящий момент указана как 2,87 – 2,9 м. Также истец считает, что условие, содержащееся в пункте 8.2 договора об обязанности участника долевого строительства в случае расторжения договора уплатить застройщику штраф в размере 10 % от договора – является ничтожным.

Истец в судебное заседание не явился, направил представителя, который на удовлетворении иска настаивал.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, мнения по заявленным требованиям не выразил, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, почтовую корреспонденцию получил 27.05.2025.

Суд в соответствии с положениями ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 29.05.2024 между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № *** на строительство объекта – многоквартирные жилые дома переменной этажности, третья очередь строительства, 2 этап, корпус 2 с подземной автостоянкой по адресу: г. ***. Цена договора составила 21992140 руб. 83 коп. Оплата цены договора производится участников в следующем порядке: 2199214 руб. 08 коп. – в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора; 3298821 руб. 12 коп. – в срок до 29.05.2025, 16494105 руб. 63 коп. – в срок до 30.09.2026 (л.д. 15-25).

Истцом оплачена цена договора в размере 2199214 руб. 08 коп.

28.10.2024 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор, указав в обоснование, что он не сможет исполнить обязательства в связи с высокой кредитной нагрузкой, нахождении на иждивении несовершеннолетнего ребенка и совершеннолетнего ребенка, обучающегося по очной форме обучения в высшем учебном заведении на платной основе; продажа объекта долевого строительства стала невозможна по причине повышения ключевой ставки ЦБ и последующего изменения в политике кредитных организаций об условиях предоставления ипотеки (л.д. 88-87).

09.01.2025 застройщик ответил отказом (л.д. 89).

20.03.2025 истец вновь обратился к ответчику с просьбой расторгнуть договор, обращение было зарегистрировано застройщику 03.04.2025, однако ответа не последовало (л.д. 90-91).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылалась на то, что, не располагая денежными средствами для внесения оставшейся части цены договора по причине существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора, пользуясь правом на расторжение договора, которое предусмотрено в пункте 7.2 договора, 28.10.2024 обратился к ответчику с просьбой о расторжении договора, однако получил отказ.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.7, 7.8 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, договор может быть расторгнут, в том числе, по соглашению сторон. В случае расторжения договора по любой причине, денежные средства со счета-эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства путем перечисления их эскроу-агентом на счет участника долевого строительства, открытого в уполномоченном банке. Расторжение договора влечет прекращение обязательств за исключением обязательств сторон провести расчеты по поводу и в связи с расторжением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается, влечет признание договора расторгнутым.

Одним из оснований для расторжения договора являются случаи, установленные в иных федеральных законах или договоре (п. 5 ч. 1 и п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 не содержит запрета на расторжение договора по инициативе участника долевого строительства, на момент отказа истца от исполнения договора последний исполнен не был, расторжение договора не повлечет для ответчика каких-либо нарушений его прав, так как в соответствии с требованиями действующего законодательства и условий договора он имеет право на возмещение понесенных им убытков в связи с расторжением договора по инициативе дольщика.

Обстоятельства повышения ключевой ставки ЦБ и последующего изменения в политике кредитных организаций об условиях предоставления ипотеки являются общеизвестными, не подлежат доказыванию.

В данном случае сохранение действия договора, исполнение обязательств по которому участником долевого строительства невозможно ввиду отсутствия необходимых денежных средств, не отвечает интересам сторон такого договора, поскольку дальнейшее сохранение действия договора не приведет к его исполнению, требования истца о расторжении договора суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом оснований для расторжения договора по основанию внесения застройщиком изменений в проектную документацию (изменение высоты потолков) суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют соответствующие доказательства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статьи 3, подпункта 4 и 5 статьи426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В частности, к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 Закона, в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

С учетом положений, предусмотренных статьями 16, 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд приходит к выводу о том, чтоположения договора об обязанности участника долевого строительства в случае расторжения договора уплатить застройщику штраф в размере 10 % от договора, ущемляет права потребителя и является ничтожным.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 192 – 194, главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 8.2 договора участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024 в части установления штрафа, оплачиваемого участником долевого строительства в пользу застройщика на случай расторжения договора по инициативе участника долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком предусмотренных настоящим договором обязательства – в размере десяти процентов от цены договора в срок не позднее десяти рабочих дней со дня расторжения договора, если соглашением не будет установлен иной срок.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве № *** от 29.05.2024, заключенный между ФИО2 (паспорт ***) и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» (ИНН <***>).

Взыскать собщества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Самолет-Донецкая» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчик заочное решение суда может обжаловать в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, с подачей апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга.

Судья М.А. Сорокина