Дело № 2-1105/2025
УИД № 23RS0025-01-2025-001288-08
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Курганинск 06 октября 2025 года
Краснодарского края
Курганинский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Курганского М.Г.,
при секретаре Самойловой А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о снятии обременения в виде ипотеки,
установил:
Представитель истцов ФИО6, действующий на основании доверенности обратился в суд с уточненным исковым заявлением к ФИО4, ФИО5 о снятии обременения в виде ипотеки.
В обоснование исковых требований указал, что 05.05.2011 между ФИО1 (на момент заключения договора купли-продажи – Цапля НЮ), ФИО2, ФИО3 и ФИО5 (в лице представителя по доверенности ФИО4) был заключён договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом с рассрочкой платежа. По условиям данного договора истцы приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому) жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, за 400 000 рублей, которые должны были быть оплачены следующим образом: часть в размере 34 301,60 рублей за счет собственных средств; часть в размере 365 698,40 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала, в срок до 15.08.2011 года. В связи с тем, что расчет между сторонами по сделке купли-продажи на момент подписания и государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа был произведён не в полном объёме, на жилой дом и земельный участок, в соответствии с п.7 указанного договора были наложены обременения в виде залога в пользу продавца – ФИО5 до полного расчета. После полного расчета по договору купли-продажи между сторонами обременения остались до настоящего времени. Просит прекратить регистрационные записи об ипотеке в силу закона на здание, площадь 52,6 кв.м., назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадью 52,6 кв.м., Литер: А. Этажность: 1. Подземная этажность: 0, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, год завершения строительства: 1950, с кадастровым номером: № и земельный участок, площадь: 3100 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истцы и их представитель не явились, просили рассмотреть в их отсутствие.
Ответчики в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлены надлежащим образом, сведений о причинах неявки, их уважительности не сообщили, и не просили рассмотреть дело в своё отсутствие.
Согласно конверту с отметкой почтампа ответчику было направлено по указанному адресу проживания уведомление об его вызове в судебное заседание, однако указано «причина возврата – истёк срок хранения».
Суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства и признает причины неявки ответчиков неуважительными, в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчиков по имеющимся в деле материалам, в порядке заочного производства.
В соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки в судебное заседание ответчика, надлежаще извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с ч. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
На основании ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.
На основании части 1 статьи 19 и части 1 статьи 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Из материалов дела следует, что 05.05.2011 между ФИО1 (на момент заключения договора купли-продажи – Цапля НЮ), ФИО2, ФИО3 и ФИО5 (в лице представителя по доверенности ФИО4) был заключён договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом с рассрочкой платежа.
По условиям данного договора истцы приобрели в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому) жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, за 400 000 рублей, которые должны были быть оплачены следующим образом: часть в размере 34 301,60 рублей за счет собственных средств; часть в размере 365 698,40 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала, в срок до 15.08.2011 года (п. 4. договора).
Пунктом 7 договора было установлено, что жилой дом и земельный участок по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, ст. Темиргоевская, ул. Энгельса, 1 будут находиться в залоге у Продавца до полного расчета по условиям настоящего договора.
Как следует из светокопии решения Управления пенсионного фонда Российской Федерации в Курганинском районе Краснодарского края об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала от 20.05.2011 №, 30.05.2011 были перечислены денежные средства материнского (семейного) капитала в размере 365698,40 рублей на погашение по договору купли-продажи б/н от 05.05.2011 г. на приобретение жилого дома по адресу: <адрес>.
Ответчик ФИО5 до настоящего времени не подала в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
19.08.2011 года у ответчика ФИО4 закончился срок действия доверенности, на основании которой ФИО4 действовал при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и расчета по сделке от имени ответчика ФИО5
Наличие регистрационной записи об ипотеке нарушает право истцов, как собственника объектов недвижимости, в полном объеме осуществлять свои права собственности в отношении приобретенного домовладения.
В соответствии со ст. 53 ч.ч. 1, 2, 6 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки») государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной.
В соответствии со ст. 53 ч.ч. 11, 12 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки») регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
В соответствии со ст. 1 ч.ч. 1, 2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Основания возникновения ипотеки и ее регулирование») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Обязательство, обеспечиваемое ипотекой») ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 20 ч.ч. 1, 2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Порядок государственной регистрации ипотеки») государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В соответствии со ст. 22 ч.ч. 2, 4 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки») в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства. Орган регистрации прав оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
Судом также установлено, что истцы свои обязательства перед ответчиком ФИО5 о полной оплате приобретенного недвижимого имущества исполнили.
Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли - продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, товар, проданный в кредит признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате товара.
В силу ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Государственная регистрация вышеуказанного договора повлекла возникновение ипотеки в силу закона по отношению к продавцу недвижимого имущества.
Основания для погашения регистрационной записи об ипотеке установлены ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», таковыми являются совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении залога, заявление законного владельца закладной, решение суда о прекращении ипотеки.
В судебном заседании достоверно установлена невозможность погашения во внесудебном порядке регистрационной записи об ипотеке.
Таким образом, суд признает установленным то обстоятельство, что истцы свои обязательства по договору купли-продажи от 05.05.2011 перед ответчиком ФИО5 выполнили в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 352, 407-408, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 167, 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о снятии обременения в виде ипотеки, – удовлетворить.
Прекратить регистрационные записи об ипотеке в силу закона на здание, площадь: 52,6 кв. м., назначение: жилое, наименование: жилой дом, площадью 52,6 кв. м. Литер: А. Этажность:1. Подземная этажность:0, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, год завершения строительства: 1950, с кадастровым номером № и земельный участок, площадь: 3100 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Копию заочного решения выслать сторонам в течение 3-х дней для сведения с уведомлением о вручении.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда чрез Курганинский районный суд Краснодарского края течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда чрез Курганинский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий М.Г. Курганский