Дело № 2-2196/2022
УИД 79RS0002-01-2022-004357-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2022г. г. Биробиджан ЕАО
Биробиджанский районный суд ЕАО
в составе судьи Лаврущевой О.Н.
с участием представителя истца ФИО1
представителя ответчика ФИО2
при секретаре Перминой А.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об изменении стоимости изымаемого жилого помещения и встречному исковому заявлению мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, -
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО об изменении стоимости изымаемого жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>. 02.04.2018 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.Мэрией города направлено соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, в котором указан размер возмещения стоимости жилого помещения. Выкупная стоимость составила 779 832 руб. Соглашение между ней и ответчиком о выкупной цене не достигнуто. Она не согласна с размером выкупной стоимости жилого помещения. Считает, что выкупная стоимость жилого помещения из расчета 30.9 кв.м. х 42 617,68руб. должна составлять 1 219315,704 руб.
Просила суд: взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в пользу ФИО3 выкупную стоимость, за снесенное жилое помещение, исходя из средней рыночной стоимости 1квадратного метра общей площади жилья в размере 1 219315,70руб.
Определением суда к производству принят встречный иск мэрии города МО «Город Биробиджан» к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа. Просила суд: 1)Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выкупа у ФИО3 при условии предварительного и равноценного возмещения в размере 779 832 руб.; 2)Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску ФИО1 доводы иска поддержала, требования уточнила. Просила суд: 1)взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в пользу ФИО3 выкупную стоимость, за снесенное жилое помещение, в размере 1 451520руб.; 2) взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в пользу ФИО3 судебные расходы за услуги представителя 30000руб., за оплату экспертизы 22 000руб., государственную пошлину 300руб. Суду пояснила, что не согласна со встречным иском. Эксперт установил выкупную стоимость жилья 1 217520 руб. и убытки за не проведенный капитальный ремонт 234000руб. Капитальный ремонт дома должен быть проведен, но он никогда в спорном доме не проводился. На момент признания дома аварийным у него процент износа 100%. Наличие у истца иного жилого помещения не означает, что она не должна нести затраты на аренду жилья.
Представитель ответчика и истца по встречному иску мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО ФИО2 в судебном заседании с требованиями согласилась частично, встречный иск поддержала. Суду пояснила, что мэрия согласна на выплату возмещения, но в сумме 1 138 246руб., по следующим основаниям. Согласно техническому паспорту дома на 2012г. капитальный ремонт не требовался. Имелся износ только крыши и лестничных клеток. В экспертном заключении завышены затраты на переезд 16 000руб. В доме не было центрального отопления однако в затраты по капитальному ремонту они вошли. Затраты на аренду жилья нецелесообразны у истца в собственности имеется иное жилое помещение. Если исключить стоимость указанных убытков возмещение составит 1 138 246руб.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает, что иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В силу положений части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).
В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч.9 ст.32 ЖК РФ).
Из материалов дела установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 02.04.2018 №171 указанный жилой дом признан непригодным для проживания. 09.04.2018 мэрией города принято решение о сносе спорного дома.
Согласно представленных документов 19.01.2021 мэрией города в адрес ответчика направлено требование о сносе или реконструкции спорного дома, в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу. 28.01.2021 мэрией города издано постановление №94 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0100036:17 и жилых помещений в спорном многоквартирном доме для муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд сторонами не заключено.
Из отчета ООО «АВЕКСКОМ» от 25.01.2021 проведенного на основании муниципального контракта, рыночная стоимость возмещения за изъятие спорного жилого помещения составляет 779 832руб.
Для определения стоимости возмещения судом назначались судебная оценочная экспертиза и дополнительная экспертиза.
Из заключения ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» от 27.09.2022 рыночная стоимость спорной квартиры, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, рыночная стоимость земельного участка и размер убытков, связанных с изъятием у собственника указанного жилого помещения составляет 1 217520 руб.
Суд принимает заключение эксперта ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад», так как эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Стоимость изымаемого жилого помещения определена на 2022г.. При этом суд учитывает, что ООО «АВЕКСКОМ» составлен отчет на 25.01.2021.
Помимо этого заключение судебной экспертизы в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования. Ответы на поставленные вопросы являются мотивированными. Данная оценка квартиры и земельного участка наиболее полно отражает их фактическую рыночную стоимость. Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года) следует, что к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, обоснованно относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Для определения стоимости убытков за не проведенный капитальный ремонт судом назначалась дополнительная экспертиза ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад». По заключению эксперта убытки за не проведенный капитальный ремонт составляют 234 000руб.
Эксперт ООО "НТК Консалтинг групп Северо-Запад" ФИО5 опрошен в судебном заседании. Эксперт суду показал, что по определению суда он проводил экспертизу, спорную квартиру и дом осматривал. Им рассчитывалась убытки за непроведенный капитальный ремонт. По нормативным актам Госстроя РФ капитальный ремонт должен производиться каждые 25 лет. Согласно техническому паспорту капитальный ремонт спорного дома не проводился. С 1991 года капитальный ремонт спорного дома должен был быть проведен. Если об этом нет отметки в техническом паспорте, это не правильно и не означает, что капитальный ремонт не требовался. Ремонт рассчитан пропорционально нормативному сроку службы здания. Износ указанный в техническом паспорте дома не актуален и не несет смысловой нагрузки. При производстве экспертизы он исходил из нормальной степени износа и требований законодательства по проведению капитального ремонта дома (каждые 25 лет). В экспертном заключении ошибочно рассчитаны расходы на центральное отопление в доме не было центрального отопления. Если бы в доме делался капитальный ремонт то в нем было бы централизованное отопление - это нормальные санитарно-технические требования для жилого дома.
Таким образом, считает необходимым размер возмещения определить исходя из выводов заключений судебных экспертиз ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад», за исключением следующего. Согласно техническому паспорту спорного жилого помещения в нем не было центрального отопления. Следовательно стоимость затрат на ремонт должна быть снижена на указанную в заключении величину и составит 209 970руб. (3947146-405992,12: 511 х 30.3).
Суд так же считает, что у ФИО3 не может быть расходов на временное пользование иным жилым помещением (аренда) до приобретения в собственность другого жилого помещения. Согласно материалам дела в собственности истца имеется иное жилое помещение (<адрес> <адрес>). Помимо этого проектом соглашения об изъятии квартиры предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Следовательно рыночная стоимость спорной квартиры составит 1 113 120руб. (1 217520- 104400).
Таким образом, выплата возмещения истцу составит рыночную стоимость спорной квартиры и убытков в сумме 1 323 090руб. (1 113 120 +209 970).
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ФИО2 о том, что согласно техническому паспорту дома на 2012г. капитальный ремонт не требовался, имелся износ только крыши и лестничных клеток.
Из технического паспорта спорного жилого помещения, следует, что последняя инвентаризация спорного объекта производилась 26.12.2021 в связи с переустройством помещений № из <адрес> помещения магазина. При этом в декабре 2012г. и после не решался вопрос потребности в капитальном ремонте. Жилой дом по адресу: ЕАО, <адрес>, построен в 1960г. Дом оборудован электроснабжением, водопроводом, горячим водоснабжением (от эл.бойлера) радио. Данные внесенные в технический паспорт относительно процента износа шиферной кровли (30%) и лестничных площадок датированы 1978г. и 1984г.
В 2018г. при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу установлен сильнейший эксплуатационный износ от 21% до 61%.
Следовательно, утверждения представителя ответчика о том, что капитальный ремонт дома не требовался, имелся износ только крыши и лестничных клеток не обоснованы и не могут быть приняты судом.
Довод представителя ответчика ФИО2 о том, что в экспертном заключении завышены затраты на переезд (16 000руб.) не может быть принят судом. В экспертном заключении подробно и обоснованно указаны затраты на услуги грузчиков и транспортного средства для переезда. При этом оплата рассчитана по минимальным ставкам, имеющимся на рынке услуг.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования мэрии города и ФИО3 подлежат удовлетворению. У собственника необходимо изъять спорное жилое помещение путем выкупа с выплатой возмещения в размере 1 323 090руб. Право собственности ФИО3 на спорную квартиру подлежит прекращению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст.ст.88, 94 ГПК РФ).
В соответствии представленными документами истец для защиты своих прав в суде оплатила стоимость экспертиз в сумме 22 000руб. и государственную пошлину в сумме 300руб.
Указанные расходы суд признает обоснованными и подлежащими взысканию с ответчика.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Между ФИО3 и ФИО1 07.06.2022 заключен договор оказания юридических услуг. По условиям договора ФИО1 оказывает юридические услуги по гражданскому делу по иску к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» об изменении стоимости изымаемого жилого помещения.
Стоимость услуг определена сторонами договора в размере 30 000 рублей (п. 3.1).
Оплата денежных средств по договору подтверждается.
При указанных обстоятельствах учитывая продолжительность рассмотрения дела в суде первой инстанции (6 месяцев), проведение по делу 7-х судебных заседаний, подготовки дела к судебному заседанию, в которых участвовал представитель истца, сложность дела, которая обусловлена его категорией, изучением представителем документов, составлением им искового заявления, участием в судебных заседаниях, кроме того учитывая сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг по данному виду дел, фактические расходы на оплату услуг представителя понесенные стороной, с учетом степени разумности, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд считает, разумными судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб.
Следовательно мэрия города обязана возместить ответчику судебные расходы в размере 47 671,45руб. (30 000+ 300+ 22000 :100 х 91,15% от удовлетворённых требвоаний).
Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об изменении стоимости изымаемого жилого помещения, удовлетворить частично.
Исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ИНН <***>) к ФИО3 (паспорт №) об изъятии жилого помещения путем выкупа, удовлетворить.
Изъять у ФИО3 жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, путем выкупа с выплатой возмещения в размере 1 323 090руб.
Прекратить право собственностиФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>.
Перечисление мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу ФИО3 денежных средств в размере 1 323 090руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение.
Взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу ФИО3 судебные расходы в сумме 47 671руб., 45 коп.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд.
Судья О.Н. Лаврущева
Мотивированное решение
изготовлено 13.01.2023