дело № 2-2979/2025

УИД № 55RS0007-01-2025-003467-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Е.В. Топчий, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ФИО3, ФИО4 с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Керамик Плюс», аллея 7 А, участок 108. Общая стоимость договора составила 1850000 руб. (1450000 руб. – стоимость жилого дома, 400000 руб. – стоимость земельного участка). Стороны в договоре купли-продажи определи, что продаваемое имущество не имеет скрытых дефектов, известных продавцам (п. 3.2 договора), в свою очередь, покупатели подтвердили, что ознакомились с техническим состоянием недвижимого имущества, претензий к которому не имеют (п. 6 договора). Осмотр объектов недвижимого имущества перед приобретением производился зимой, участок был покрыт снегом, при этом земельный участок и жилой дом постоянно затоплен грунтовыми водами, о чем было известно продавцам. В ходе беседы с соседями истцам стало известно, что ввиду затопления земельного участка, ФИО4 рыл канавы с целью отведения воды, поэтому участок не имеет насаждений, использовать его для ведения садоводства нельзя. Указано, что продавцы скрыли существенный недостаток, продали его в зимний период, в связи с чем нельзя было обнаружить его затопление. Истцы просили расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, взыскать с ответчиков денежные средства в размере 1800000 руб. в пользу ФИО1, 50000 руб. и 43500 руб. (оплата государственной пошлины) в пользу ФИО2

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца ФИО1 ФИО7 в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал, что выводами судебной экспертизы находят подтверждение доводы истцов. В частности, экспертом установлено наличие растительности на участке, характерной для затопления участка, наличие водоотводных канав с земельного участка. Ссылались, что на аллее, где расположен спорный земельный участок, большинство участков заброшены, территория СНТ в указанной части затоплялась ранее.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указала, что намерены были приобрести земельный участок с домом для ведения садоводства, объекты приобретала ее мать ФИО1, она передавала деньги продавцам в сумме 50000 руб. в счет оплаты по договору. Пред приобретением земельного участка осматривала его, однако покупка была в зимний период, участок и прилегающие территории были покрыты снегом. Покупателю не было известно, что рядом с земельным участком имеется озеро, продавцы указали, что это поле под снегом. Также под снегом не было видно водоотводных канав с участка. На земельном участке не имелось посадок, ответчики поясняли, что не занимаются садоводством. В летнее время вода стояла на участке, растут камыши, производить посадки на участке нельзя. Ссылалась, что по договоренности с матерью 50000 руб. для приобретения участка передавала она, просила взыскать в свою пользу указанные денежные средства, а также судебные расходы.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы письменных возражений. Указала, что не представлено доказательств тому, что ответчики умолчали о существенном недостатке земельного участка – его затопление. Ответчиками участок приобретен в 2022 году, они проживали в доме круглогодично, за период владения земельным участком затоплений не было, о чем имеются фотоматериалы. Также стороне ответчика не известно, что осуществлял рытье водоотводных канав. В период владения земельным участком ответчиком предпринимались меры для минимизации паводковых вод, в частности, снег с земельного участка вывозился.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании участи не принимали, о времени и месте рассмотрения дела, извещены надлежащим образом.

Заслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавца продали, а покупатель купил жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, Центральный АО, СНТ «Керамик плюс», аллея 7А, участок 108.

Из условий договора следует, что данные объекты недвижимого имущества принадлежат продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом оценен сторонами в 1450000 руб., земельный участок – 400000 руб. (п. 1 договора).

Согласно п. 2 договора, отчуждаемое недвижимое имущество продавцами продано по цене 1850000 руб. Расчет между сторонами полностью произведен наличными денежными средствам до подписания настоящего договора без присутствия нотариуса.

Согласно п. 3.2 договора, до настоящего времени недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не обещано, не заложено, не обременено, правами третьих лиц, не является предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде, под арестом (запрещением) не состоит, предметом долга не является, залогом не обременено, скрытых дефектов, известных продавцам, право собственности на него никем не оспаривается. Жилой дом самовольно не переоборудован. Продавцы заверяют, что при приобретении вышеуказанного недвижимого имущества не были использованы средства материнского (семейного) капитала.

В силу п. 4 договора, за достоверность указанных в п. 3 настоящего договора сведений продавцы несут ответственность, предусмотренную ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ. В случае обременения отчуждаемого недвижимого имущества правами третьих лиц, продавцы обязуются возместить им и покупателям причиненной данной сделкой ущерб.

В силу п. 6 договора, продавцы заверяют, что в жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу никто не зарегистрирован. Продавцы заверяют, что освободили вышеуказанное имущество от принадлежащих им вещей, передали покупателю ключи и квитанции об уплате за недвижимое имущество. Покупатель заверяет и гарантирует, что осмотрел недвижимое имущество, ознакомился с его техническим состоянием, претензий к недвижимому имуществу не имеет и согласен принять недвижимое имущество в собственность.

Согласно п. 7 договора, стороны пришли к соглашению, что с момента подписания настоящего договора видимые недостатки недвижимого имущества не являются основанием для применения последствий ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

Названный договор подписан продавцами ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО1, продавцами исполнена надпись о получении от покупателя денежных средств в размере 1850000 руб.

Указанный договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. ФИО9 Че, зарегистрирован в реестре №-н/55-2025-1-984.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема передачи недвижимого имущества, указано, что продавцы передали покупателю квитанции об уплате налоговых и других причитающихся за отчуждаемое недвижимое имущество платежей, претензий к состоянию вышеуказанного имущества на момент подписания настоящего акта у покупателя нет.

Согласно сведениям ЕГРН, переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельства исполнения договора купли-продажи сторонами, как то, оплата недвижимого имущества, его передача от продавцов покупателю, не оспаривались сторонами судебного разбирательства.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно частям 1 и 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Положениями статьи 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 Гражданского кодекса РФ и статьи 37 Земельного кодекса РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, предоставление стороне неполной информации о товаре (вещи), которая в силу характера договора должна была быть доведена до ее сведения, включая ограничения его использования в отношении земельного участка, для использования которого он предполагался либо предполагается при сравнимых обстоятельствах, путем умолчания влечет у покупателя, заключившего договор купли-продажи право на возмещение причиненных убытков.

Установление предоставления стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчания об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, влечет возникновение у ответчика бремени доказывания добросовестности своих действий, предоставления всей необходимой информации, отсутствия осведомленности об этих обстоятельствах.

Обращаясь в суд с настоящим иском сторона истца указывала, что при покупке жилого дома и земельного участка, истец был уведомлен о затоплении земельного участка грунтовыми водами, наличии рядом с земельного участка водоема. Полагает, что ответчики, как продавцы, перед заключением договора купли-продажи должны были сообщить покупателю обо всех недостатках дома и земельного участка, которые влияют, в том числе, на использование имущества, в том числе, в весеннее-летне-осенний период, для того, чтобы покупатель имел возможность правильно сделать свой выбор. Указали, что земельный участок с жилым домом приобретался для ведения садоводства, однако постоянное наличие воды на поверхности земельного участка, исключает его использование по назначению.

В материалы дела стороной истца представлены фото-, видеоматериалы, согласно которым рядом с земельным участком истца находится озеро, дорога к земельному участку имеется признаки обводнения, около забора также скопление воды, которая ввиду отрицательной температуры воздуха замерзла. Территория земельного участка затоплена, в жилом доме на полу стоит вода, уровень которой составляет 8 см. По отметкам на стенах дома, истцом указано, что уровень воды достигал 16 см.

Также имеются видеозаписи, представленные стороной истца, согласно которой на территории земельного участка стоит вода, за забором также стоит вода (дата съемки ДД.ММ.ГГГГ); а также наличием на территории земельного участка обильной растительности, при этом на земле также имеется вода (видео снято истцом в летний период), при этом при удалении растительности с земельного участка, место заполняется водой.

Согласно пояснениям свидетеля ФИО10, опрошенной по ходатайству стороны истца, часть садоводства, где расположен спорный земельный участок затапливает постоянно, садоводы не делают посадок. Свидетель лично наблюдала наличие воды в указанной части садоводства, поскольку по данной дороге часто проходит в магазин, когда приезжает на дачу. Ее участок, расположен в другой части садоводства, там затопления нет. В мае 2024 года ее спрашивали про данный земельный участок, она полагает потенциальные покупатели, полагала, что предыдущие собственники, она ответила, что сыро постоянно, участок затапливает. На другой стороне аллеи все участки проданы.

Согласно пояснениям свидетеля ФИО11, опрошенной по ходатайству стороны истца, она является членом правления СНТ, проживает в СНТ с 1989 года. Ей известно, что ранее там проживала собственник земельного участок, которая постоянно жаловалась на затопления, потом она умерла, ее дочь продала земельный участок. Садоводы на 7 аллее жаловались на затопление длительное время. Ранее обрались в администрацию, прокуратуру, силами СНТ предпринимались меры по откачке воды, но безрезультатно.

Возражая относительно заявленных требований сторона ответчика ссылалась, что за время проживания ответчиков жилом доме на спорном земельном участке, затоплений не происходило, ответчики в весенний период вывозили снег, скопившийся за зиму с земельного участка. Ссылались на отсутствие признаков затопления земельного участка, исходя из имеющихся фотоматериалов.

Согласно пояснениям свидетеля ФИО12, опрошенной в судебном заседании по ходатайству стороны ответчиков, с 2023 года проживает в СНТ, спорный земельный участок находится за 2 участка от ее участка. Затопление произошло в этом году, весной стала прибывать вода после таяния снега. Ранее затоплений не было. С соседями ФИО14 знакомы с 2024 года, они проживали круглогодично в СНТ. Соседи снег убирали и вывозили, по их словам, посадок не делали по причине отсутствия желания заниматься садоводством.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080601:101, № аллея 7А в СНТ «Керамик плюс» грунтовые воды и возможно ли его использование по прямому назначению для целей огородничества и садоводства. 2. Определить период и причину возникновения грунтовых вод на указанном земельном участке?; производство экспертизы поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы и оценки».

Согласно представленному экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом проведен осмотр земельного участка, выполнена фотофиксация. Согласно схеме, полученной из публично-кадастровой карты, с северной стороны от исследуемого земельного участка, располагается открытый водоем, с южной стороны имеется склон, расположенный не менее чем на 5 метров выше поверхности рассматриваемого участка. Водоток ливневых и паводковых вод с имеющего склона проходит с юга на север через земельный участок с кадастровым номером 55:36:080601:101 и заканчивается в водоеме. При обследовании земельного участка с кадастровым номером 55:36:080601:101 № аллея 7А в СНТ «Керамик плюс» водосток в него и расположенных рядом с ним соседних участков отсутствует. Данный участок весь покрыт слоем воды. На всей поверхности участка произрастают характерная болотная растительность – осока, вейник, рогоза, пушица, тростник. Экспертом указано на одинаковый уровень воды в выгребной яме и снаружи на земельном участке. Пользование канализацией жилого дома невозможно, так как необходимо устранить затопление водой земельного участка с последующим удалением фекалий из выгребной ямы и восстановление ее гидроизоляции. В жилом доме видны следы увлажнения строительных конструкций. Это может привести к коррозии металлических, бетонных, деревянных конструкций жилого дома, ухудшении теплотехнических свойств ограждающих конструкций, в конечно результате, впоследствии это может привести к потере несущей и деформативной способности строительных конструкций и последующим их разрушении. В жилой комнате дома, расположенного на земельном участке, наблюдается недопустимо повышенная относительная влажность воздуха 68% при оптимальной температуре +23,9 градусов по Цельсию. На земельном участке с кадастровым номером 55:36:080601:101 верхний уровень грунтовых вод находится на поверхности земли. На момент исследования участок полностью затоплен водой. Использование земельного участка для огородничества и садоводства невозможно, так как на переувлажненном земельном участке нельзя выращивать деревья, кустарники, любые растения с заглубленной корневой системой. Переувлажнение ухудшает качество плодородного слоя: влага растворяет и вымывает соли, содержащиеся в почве. В зимнее время из-за влаги грунт промерзает на большую губину, корни культурных растений погибают. Возникновения грунтовых вод вызывает постоянная избыточная влажность, причинами образования которой является сравнительно большое количество осадков при незначительном испарении в летний период, равнинный характер поверхности, водоупорные грунты, слабый поверхностный и подземный сток. Для полного определения периода и причин возникновения грунтовых вод з затопления земельного участка с кадастровым номером 55:36:080601:101, №, аллея 7А в СНТ «Керамик плюс», необходимо проведение: Инженерно-геодезических изысканий и топографической съемки. Инженерно-геодезические изыскания выполняются, чтобы получить точную информацию о рельефе территории, существующем уклоне, перепаде высот с привязкой координатам и данным топографической съемки (является частью геодезическое: обследования). По ним определяются расположение точек водосброса, организации естественного тока воды с участка, линии прокладки ливневой канализации для осушения земельного участка; Гидрогеологических изысканий. Изыскания проводят методом разведочного бурения. По ним определяются следующие характеристики грунтовых вод: уровень. Может быть появившимся или установившимся, при изысканиях регистрируют оса показателя. Появившийся уровень соответствует глубине, на которой обнаруживаются грунтовые воды при бурении. Если они являются напорными, после бурения скважины, откапывания котлована или траншеи их уровень будет повышаться. Верхняя отметка признаком повышении соответствует установившемуся уровню; оценка насыщенности грунта водой. Проводится, чтобы определить способность почвы впитывать, удерживать влагу Этот показатель может быть связан с капиллярным увлажнением, с риском морозного пучения грунта, скопления почвенной влаги в слоях на небольшой глубине, у поверхности; конфигурация водоносного слоя. Гидрогеологические изыскания позволяют оценить глубину его размещения, его мощность (толщина содержащего воду слоя грунта), расход воды (в литрах или кубических метрах в час), сезонные колебания уровня воды (может подниматься после таяния снегов, обильных дождей); глубина промерзания грунта. Используются усредненные данные или проводится оценка для конкретного участка. При устройстве дренажной системы, ее размещают ниже глубины промерзания, чтобы она работала круглогодично и не разрушалась из-за перепадов температур; химические свойства подземных вод. При высокой кислотности или щелочности, высоком содержании солей и ряда других элементов состав грунтовых вод становится агрессивным, и дренаж устраивают так, чтобы надежно защитить все подземные конструкции, сооружения, а также корни растений на участке от контакта с ними; источники питания. Выявляют причины образования и источники питания грунтовых вод, рассчитывают их расход; Инженерно-геологических изысканий. Определяются следующие характеристики грунта: геологическое строение земельного участка. Описывает типы грунта, толщину пластов почв с теми или иными характеристиками, их размещение. Определяет устойчивость грунта, риск осыпания траншей и котлованов, требования к проведению земляных работ; наличие природных водоупоров. Это - слои грунта с минимальной влагопроницаемостью. Они формируют «замок выше которого грунтовая вода не поднимается, ограничивают водоносные пласты. Размещение водоупоров, их толщину, степень проницаемости (могут быть сохранены при достаточной глубине и надежности); состав грунта. Влияет на его проницаемость, способность впитывать и удерживать влагу. Так, глина, суглинки являются слабопроницаемыми грунтами. Вода подолгу застаивается на их поверхности, надолго удерживается в такой почве. Для глины, суглинков высок риск морозного пучения. Для супесей, песчаных грунтов проницаемость будет максимально высокой, такие грунты не удерживают влагу, и она быстро впитывается. Без проведения вышеперечисленных изысканий, определить точные период и причины возникновения грунтовых вод и затопления земельного участка с кадастровым номером 55:36:080601:101, №, аллея 7 А в СНТ «Керамик плюс» не представляется возможным.

Экспертом в заключении приведены косвенные признаки периода многолетнего подтопления и переувлажнения грунта, высокого уровня грунтовых вод и затопления исследуемого земельного участка в 2025 году:

влага на территорию поступает с вышерасположенного склона с южной стороны. Участок находится в нижней части склона. Стекающая по склону вода скапливается внизу и переувлажняет почву;

территория участка является низинной. Это подтверждается затоплением соседних участков №, 89, 106;

наличие многолетней болотной растительности;

уровень воды в близлежащем водоеме и на затопленном участке одинаков. Это подтверждается наличием воды в водоотводных каналах, выполненных с участков №, 108 и соединенных с водоемом.

Экспертом постановлены выводы, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:080601:101, №, аллея 7 А в Cl1Т «Керамик плюс», верхний уровень грунтовых вод находится на поверхности земли. Данный земельный участок на момент исследования полностью затоплен водой. Использование данного земельного участка для целей огородничества садоводства невозможно, т.к. на переувлажненном участке нельзя выращивать деревья, кустарники, любые растения с заглубленной корневой системой. Корни должны получать воду, минеральные вещества, воздух. Если почва слишком влажная, доступ воздуха к корневой системе ограничен. Из-за этого растение развивается медленнее или погибает. Переувлажнение ухудшает качество плодородного слоя: влага растворяет и вымывает соли, содержащиеся в почве. В зимнее время из-за неё грунт промерзает на большую глубину. При промерзании корни культурных растений погибают.

Для полного определения периода и причин возникновения грунтовых вод изатопления земельного участка с кадастровым номером 55:36:080601:101, №, аллея 7Ав СНТ «Керамик плюс», необходимо проведение: Инженерно-геодезических изысканий и топографической съемки; Гидрогеологических изысканий; Инженерно-геологических изысканий. Косвенные признаки периода многолетнего под топления и переувлажнения грунта, высокого уровня грунтовых вод и затопления исследуемого земельного участка в 2025 году следующие: влага на территорию поступает с вышерасположенного склона с южной стороны. Участок находится в нижней части склона. Стекающая по склону вода скапливается внизу и переувлажняет почву; территория участка является низинной. Это подтверждается затоплением соседних участков №, 89, 106; наличие многолетней болотной растительности; уровень воды в близлежащем водоеме и на затопленном участке одинаков. Это подтверждается наличием воды в водоотводных каналах, выполненных с участков №, 108 и соединенных с водоемом.

Согласно ответу СНТ «Керамик Плюс» на запрос суда, факты затопления (грунтовыми, поверхностными водами) территории товарищества имеются; обращения садоводов по фактам затопления товарищества имеются, но именно по уч. 108 аллея 7А обращений не зафиксировано. Со слов жителей СНТ «Керамик плюс», аллея 7А длительное время находится в подтопленном состоянии; меры по ликвидации затопления территории СНТ по устранению воды не представляется возможным, так как вода имеет с муниципальной земли.

Также в материалы дела СНТ «Керамик плюс» представлены сведения о заброшенных земельных участках на аллеях 5,6,7; указано, что на аллее 7А заброшенными являются земельные участки 105,106,107,110,112,113 из 11 участков. Со слов жителей, проживающих на данных аллеях участки заброшены длительное время в связи с подтоплением, садоводничество и огородничество на этих участках невозможно.

В материалы дела по запросу суда предоставлена информация Администрацией Центрального АО <адрес>, из которой следует, что в ходе выездного визуального обследования ДД.ММ.ГГГГ специалистами администрации округа совместно с представителями бюджетного учреждения <адрес> «Управление дорожного хозяйства и благоустройства» (далее - УДХБ) установлено, что на территории СН Г «Керамик плюс» имеется частичное подтопление земельных участков при въезде в данное СНТ. Вода имеет характерный зеленый оттенок без запаха, что свойственно при заболачивании территории. Заболачивание почвы - это процесс, в результате которого верхний слой почвы затапливается большим количеством воды. Далее эта вода может либо впитаться вглубь земли, либо остаться на поверхности, что происходит в том случае, если уровень грунтовых вод в данной местности довольно высок. При длительном нахождении влаги наземной поверхности происходит заболачивание. Осушение заболоченных территорий является единственным эффективным способом борьбы с заболачиванием. И в этом случае применяются такие же методы, как и при осушении болот: создаются закрытые дренажные системы или копаются открытые канавы, отводящие воду. Суть такой борьбы - это убрать лишнюю воду с заболоченной территории. Одним из способов осушения таких мест является создание сети открытых канав. Суть такого способа заключается в том, чтобы прокопать канавы таким образом, чтобы они отводили воду из осушаемой территории. Так же возможно осушить данную местность при помощи закрытого дренажа. Дома расположены на территории СНГ «Керамик плюс», в связи с чем попадают под действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №). Статьей 5 Закона № определено, что СНТ вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, для создания благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия). Согласно статье 14 Закона № создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования, реализация мероприятий, предусмотренных решением общего собрания членов СНТ, осуществляется за счет целевых взносов членов СНТ. Согласно части 1 статьи 16 Закона № высшим органом СНТ является общее собрание членов СНТ. Пунктами 5, 21 части 1 статьи 17 Закона № установлено, что к компетенции общего собрания членов СНТ относится принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) имущества общего пользования, определение размера и порядка расходования целевых взносов. Исходя из изложенного, одним из вариантов данной проблемы в отношении подтопления заявленных участков в обращении возможно за счет обустройства дренажной системы (канав) в СНТ «Керамик плюс». <адрес> прорабатывается вопрос восстановления земляного вала обустроенного с целью отведения воды с полей распложенных вблизи данного СНТ. В настоящее время подтопление данного СНТ с указанных полей отсутствует. По вопросу обращения садоводов по фактам затопления территории указанного СНТ в период 2022-2025 годов. В отделе по работе с обращениями граждан Аппарата Мэра <адрес> зарегистрировано обращение от ДД.ММ.ГГГГ № ОГ-АГ/687-ТД по вопросу об оказании содействия в ликвидации подтопления домов на территории СНТ «Керамик Плюс» талыми водами с полигона, расположенного вблизи микрорайона Загородный (вчера была комиссия с представителями УДХиБ, говорят причина другая, хотя вся вода идет с полигона).

К названному ответу представлено обращение ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу затопления СНТ «Керамик плюс» талыми водами с полигона, расположенного вблизи мкр. Загородный, а также ответ на обращение заявителю.

Также сторона истца ссылалась на информационные ресурсы в сети Интернет об обстоятельствах затопления СНТ «Керамик плюс», о чем представила фотоматериалы.

Процессуальная деятельность суда с момента возбуждения гражданского судопроизводства и до момента вынесения решения исчерпывающе регламентирована Гражданским процессуальным кодексом РФ. Действуя самостоятельно, объективно и беспристрастно, судья осуществляет руководство процессом (часть 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) и определяет допустимые пределы реализации участниками процесса процессуальных прав.

Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена исключительно процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств (статьи 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Как следует из ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно с закрепленными в ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ принципе состязательности и равноправия сторон, установленном в ст. 9 Гражданского процессуального кодекса РФ принципе диспозитивности, приведенные выше положения Гражданского процессуального кодекса РФ предполагают, что свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений.

При этом, стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет в свою очередь лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности (ч. 2 ст. 57, ст. ст. 62, 64, ч. 2 ст. 68, ч. 3 ст. 79, ч. 2 ст. 195, ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Оценка представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательств осуществляется по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела.

Оценивая доказательства по правилам приведенных процессуальных норм, суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта, оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание исследований земельного участка, сделанные в результате их выводы обоснованны. Оснований не доверять выводам экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию и не заинтересован в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенных исследований, либо ставящих под сомнение их выводы, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, материалами дела установлено, что проявившиеся после приобретения земельного участка и жилого дома выявленные недостатки являются существенными, поскольку делают невозможным эксплуатацию земельного участка для ведения садоводства по причине его затопления.

Обстоятельства покрытия водой спорного земельного участка не оспаривались сторонами судебного разбирательства.

Также экспертом в заключении приведены обстоятельства повышенной влажности в жилом доме, отсутствии возможности пользоваться коммуникациями (канализацией), в материалы дела представлены истцом видеоматериалы о пребывании воды в доме, наличие разрушения отделки дома и плесени.

Суд также учитывает, что затопление земельного участка для покупателя ФИО1 является скрытым недостатком, поскольку в момент осмотра земельного участка и жилого дома и заключения договора купли-продажи в ранний весенний период покупатель не могла установить наличие таких недостатков.

Анализируя показания свидетеля ФИО12, проживающей на соседнем земельном участке, а также представленные стороной ответчика фотоматериалы, согласно которым в период владения ответчиками земельным участком и расположенным на нем жилым домом затопления земельного участка не происходило, суд отклоняет таковые по мотивам противоречия иным доказательствам в материалах дела.

Суд исходит, что по фотоматериалам, а также их заключения судебной экспертизы следует наличие водоотводных каналов со спорного земельного участка, а также земельного участка №, которые соединены с близлежащим водоемом, уровень воды в которых одинаков с водоемом.

Стороной ответчика не представлено суду доводов о происхождении указанных водоотводных каналов на спорном земельном участке. В отзыве на исковое заявление стороной ответчиков указано о наличии водоотводных каналов на заброшенных участках на соседней аллее, что опровергается материалами экспертного заключения, пояснениями стороны истца в судебном заседании.

Также представленные фотоматериалы содержат фрагментарное изображение земельного участка, не отражают состояние всей территории на предмет затопления, при этом представленные стороной ответчика фотоматериалы, датированные июлем 2025 года, противоречат представленным видеозаписям стороной ответчика о наличии затопления земельного участка в июле 2025 года, из которых усматривается покрытие территории земельного участка водой.

При изложенных обстоятельствах, стороне ответчика надлежало сообщить стороне истца о наличии рядом водоема, учитывая, что ответчикам было достоверно известно о водоотводных каналах, что свидетельствует, в свою очередь, о затоплениях спорного земельного участка и, как следствие, принятие мер для отвода воды с него.

Как было указано истцом ФИО2 в судебном заседании при осмотре земельного участка перед приобретением, она спрашивала ответчика ФИО3 о том, чем является территория, расположенная рядом с участком, покрытая снегом, ответчик сообщила, что водоем является полем, при этом в зимнее время года, при осмотре земельного участка обнаружить наличие водоотводных каналов и рядом расположенного водоема не представилось возможным ввиду нахождения их под снегом.

Таким образом, о данных существенных недостатках приобретаемого недвижимого имущества продавцы покупателю не сообщили, в договоре не оговорено о их наличии, с которыми был бы согласен покупатель.

Поскольку ответчиками по договору переданы истцу земельный участок и расположенный на нем жилой дом, которые не отвечает условиям договора, с недостатками, которые не позволяют его использовать их целевому назначению (ведение садоводства), указанные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, данные недостатки не могут быть устранены, в результате чего, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ является основанием для расторжения этого договора, в связи с чем, договор купли-продажи подлежит расторжению, объекты недвижимого имущества подлежат возврату в собственность ответчиков, и с ответчиков в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства.

При этом согласно пояснениям стороны истца, денежные средства по договору в общей сумме 1850000 руб. были оплачены истцом ФИО1 в размере 1800000 руб., истцом ФИО2 в размере 50000 руб., по согласованию истцами недвижимое имущество приобреталось в собственность ФИО1, в приведенной связи, суд взыскивает с ответчиков в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1800000 руб., ФИО2- в размере 50000 руб.

Поскольку продавцам ФИО3, А.А. объекты недвижимого имущества принадлежали на праве общей совместной собственности, ответчики являются супругами, денежные средства подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Ввиду расторжения договора купли-продажи, указанное решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества, для восстановления права общей совместной собственности ответчиков на них.

По правилам ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчиков в солидарном порядке, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 43500 руб. (33500 руб. (за имущественные требования), 10000 руб. за подачу заявления о принятии мер по обеспечению иска) в пользу истца ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, кадастровый №, и земельного участка, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, СНТ «Керамик плюс», аллея №, участок №, заключенный между ФИО1 и ФИО4, ФИО3.

Взыскать солидарно с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №), ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ № в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №) денежные средства в размере 1800000 руб.

Взыскать солидарно с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №), ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт гражданина РФ №) денежные средства в размере 50000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 43500 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, СНТ «Керамик №.

Восстановить право общей совместной собственности ФИО4, ФИО3 на жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, СНТ «№

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес> в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Топчий

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.