РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2025 года с. Мужи

Шурышкарский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Балакиной С.В., при секретаре судебного заседания Коневой И.А., с участием прокурора Тупчиенко Н.В., представителя истца – ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5/2025 по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации Шурышкарского района к ФИО3 об установлении выкупной стоимости жилого помещения, прекращении права собственности, снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации Шурышкарского района (далее - Департамент) обратился в суд с иском ( с учетом его уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ФИО3 об установлении выкупной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ответчика на указанное жилое помещение, аннулировании записи о правах ответчика на указанный объект, снятии ответчика с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, признан авариным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ органом местного самоуправления принято решение о переселении собственников и нанимателей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ – об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. Собственником <адрес> вышеуказанного многоквартирного дома с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика в адрес Администрации Шурышкарского района поступило заявление о предоставлении ей в 2024 году возмещения за изымаемое жилое помещение. Истцом проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, размер которой, в соответствии с отчетом ООО «Центр экономического содействия» № от ДД.ММ.ГГГГ, составил <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом в адрес ФИО3 был направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, с приложением отчета об оценке, от заключения которого ответчик отказалась, ввиду несогласия с размером выкупной стоимости. На основании изложенного, Департамент просил установить выкупную стоимость жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, прекратить право собственности ФИО3 на данное жилое помещение, аннулировать (погасить) запись о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, выселить ФИО3 без предоставления другого жилого помещения и снять её с регистрационного учета.

В судебное заседание не явилась извещенная надлежащим образом о дне и времени слушания дела ответчик ФИО3, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие.

Суд, с учетом обстоятельств дела, заявленного ходатайства, мнения сторон, находит возможным рассмотрение данного дела в отсутствие неявившегося лица.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, настаивал на удовлетворении иска по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что указанный дом не включен в региональные программы, предусматривающие предоставления взамен изымаемого жилья предоставление иного, в связи с чем, квартира, принадлежащая ответчику, подлежит изъятию для муниципальных нужд путем выкупа по определенной ими оценке в размере <данные изъяты> рублей. Указал, что в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ поступало согласие ФИО3 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, однако впоследствии соглашение не было подписано, так как ответчик не согласилась с определенной стоимостью квартиры. Указал, что с выводами эксперта по проведенным судом экспертизам они в целом согласны, однако считали правильной проведенную оценку ООО «Центр экономического содействия» представленную ими при подаче иска в суд.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО2, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, пояснил суду, что с требованиями истца они не согласны частично, а именно в части определенного истцом размера выкупной стоимости спорного жилого помещения. Указал, что предложенный истцом размер выкупа является заниженным, не соответствующим действительности и рынку жилья на сегодняшний день, отчет о проведении оценки квартиры - не в полной мере соответствовал требованиям закона. Также указал, что при проведении оценки экспертом не учтен факт того, что спорный дом признан аварийным не ввиду его длительной эксплуатации, а в связи с иными причинами. Согласился с выводами проведенной судом экспертизы и просил взыскать с администрации выкупную стоимость по экспертизе в размере <данные изъяты> рублей.

Выслушав стороны, заслушав прокурора, который считал, что требования Департамента подлежат удовлетворению, однако просил определить выкупную стоимость спорного жилого помещения в <данные изъяты> изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Нормы, содержащиеся в этой статье, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.

Как достоверно установлено судом, ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ года является собственником <адрес>, ЯНАО, (т. 1 л.д. 75-77), и имеет регистрацию в указанной квартире указанного дома на день рассмотрения настоящего иска ( л.д. 208).

Согласно протоколов заседаний комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций МО Шурышкарский район от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ жильцы подъезда № <адрес>, были расселены из аварийного подъезда, так как <данные изъяты> жилых помещений данного подъезда признаны пострадавшими в результате угрозы возникновения чрезвычайной ситуации связанной с аварийным состоянием конструкций фундамента, несущих конструкций (стен, перегородок), прочих строительных конструкций (кровли, перегородок, лестниц, окон), инженерных систем и оборудования ( л.д.112-118).

Решением Шурышкарского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121-124) подъезд № <адрес>, признан отдельным объектом недвижимости указанного дома.

Указанному объекту был присвоен новый адрес: <адрес>

На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом № по <адрес> признан аварийным и подлежащем сносу (т. 1 л.д. 7-8).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Шурышкарского района издано распоряжение №-ра «О признании многоквартирного дома № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу»», согласно которого, Департаменту необходимо осуществить переселение граждан из указанного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 9).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Шурышкарского района в адрес ответчика ФИО3 направлено требование о сносе или реконструкции спорного дома в течение одного года со дня получения требования, которое получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 согласилась на изъятие земельного участка и жилого помещения по адресу <адрес>, при условии предоставления ей выкупа (т. 1 л.д. 16), данное следует и из заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15).

Постановлением Администрации Шурышкарского района №-а от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № расположенный в <адрес> и объект недвижимого имущества с кадастровым номером № по адресу: <адрес> изъяты для нужд муниципального округа Шурышкарский район, (т.1 л.д. 10-11).

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации Шурышкарского района в адрес ответчика ФИО3 было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (о выкупе жилого помещения), от подписания которого ФИО3 отказалась (т. 1 л.д. 17-18).

Согласно представленного истцом отчета ООО «Центр экономического содействия» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного жилого помещения определена в размере <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 19-74).

В связи несогласием ответчика с определенной истцом выкупной стоимостью её жилого помещения, судом была назначена независимая судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 2-118), рыночная стоимость изымаемого жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ЯНАО<адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

По указанному заключению была определена также сумма убытков, причиненных собственнику ФИО3 изъятием спорного жилого помещения, включая убытки, которые она несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в текущих ценах (упущенная выгода).

Сумма убытков включает в себя: среднюю стоимость грузового транспорта для переезда - <данные изъяты> рублей, среднюю стоимость грузчиков - <данные изъяты> рублей, среднюю стоимость услуг сборки/разборки мебели для переезда - <данные изъяты> рублей, среднюю стоимость аренды помещения в месте расположения объекта исследования - <данные изъяты> рублей, среднюю стоимость риэлтерских услуг на поиск аренды жилого помещения - <данные изъяты> рубля, среднюю стоимость риэлтерских услуг на поиск покупки жилого помещения, сопровождение сделки купли-продажи - <данные изъяты> рублей, оплату услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение - <данные изъяты> рублей, что составило в общей сумме - <данные изъяты> рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена экспертом в размере - <данные изъяты> рублей.

15.01.2025 год судом была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, в том же экспертном учреждении, для уточнения вопроса по сумме упущенной выгоды за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом установления аварийного состояния секции № <адрес> (ныне №) ДД.ММ.ГГГГ и признания дома аварийным ДД.ММ.ГГГГ, то есть до наступления срока для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Из заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 156-192), следовало, что эксперт оценив дополнительно представленные документы по дому № по <адрес>, сделал вывод, что аварийное состояние многоквартирного жилого дома № № не связано с не проведением планово-предупредительного капитального ремонта. На момент установление ДД.ММ.ГГГГ аварийности секции № <адрес>, средний расчетный срок постановки на комплексный капитальный ремонт(2024 год) не наступил, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположено спорное жилое помещение, а также его эксплуатации в районе Крайнего Севера, срок до постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 15 лет, соответственно, с учетом года постройки <адрес> год, капитальный ремонт в данном доме должен был быть произведен в 2024 году. Основания для этого отсутствовали, ввиду чего и отсутствуют основания для расчета основания для расчета упущенной выгоды за непроизведенный капитальный ремонт общедомового имущества ( л.д. 116-117).

Анализируя предоставленные заключения экспертов, учитывая мнение участников процесса, суд считает отчеты эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, и определенную стоимость изымаемого жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. рыночная стоимость единого объекта недвижимости + <данные изъяты> руб. рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка, на котором расположен дом с учетом доли собственника + <данные изъяты> руб. сумма убытков), правильной, ввиду следующего.

Оснований сомневаться в достоверности заключений эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», не имеется. Заключения произведены экспертом, имеющим соответствующее образование, необходимого для производства данного вида работ. До начала производства экспертиз эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. На поставленные судом вопросы эксперт дал мотивированные, последовательные ответы. В этой связи оснований сомневаться в достоверности произведенных заключений у суда не имеется.

Отчеты эксперта соответствуют требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта о выкупной стоимости жилого помещения содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы научно обоснованы, мотивированы. Нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, экспертом не допущено.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, состав оцениваемых прав и др. Из анализируемых объектов, экспертом выбраны объекты-аналоги наиболее близких по характеристике к объекту экспертизы и информация о характеристиках которых получена в объявлениях на продажу. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Кроме этого, экспертом дана оценка, как изымаемому имуществу, так и доли земельного участка, убытки и упущенная выгода собственника, которые он несёт в результате изъятия жилого помещения.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость спорного жилого помещения определена с учетом права собственности истца на квартиру и на общее имущество многоквартирного дома, включая право собственности на долю земельного участка, включая убытки, которые несет собственник в связи с выкупом у него жилого помещения, а также учитывая основания признания указанного подъезда многоквартирного дома аварийным, то есть не в связи с длительностью его использования, а по иным обстоятельствам.

В представленном стороной истца отчете об оценке спорного жилого помещения, экспертом приведены не объекты-аналоги, в связи с чем, суд не может положить его в основу принятого решения.

По общему правилу, установленному частями 1, 6 и 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа с выплатой выкупной стоимости, включающей в себя: рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Существенные условия соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд закреплены в ст. 56.9 Земельного кодекса РФ. В частности оно должно содержать: права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения об изъятии недвижимости; срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию; размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости.

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В таком случае в соглашении об изъятии недвижимости указываются: рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

К соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене.

Таким образом, соглашение об изъятии недвижимости, в том числе с предоставлением взамен изымаемой другой недвижимости, оформляется путем заключения соответствующего договора.

Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Суд не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такие разъяснения даны Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в абзацах первом и втором подпункта "и" пункта 20 постановления от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. То есть собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.

Указанная правовая позиция отражена в обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Как установлено судом, многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2024 годах, утвержденную постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 апреля 2019 года №346-П.

Многоквартирный жилой дом № по <адрес> включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019-2028 годы, утвержденную постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 года № 112-П (далее - Постановление № 112-П).

В данном случае требований о предоставлении иного жилого помещения ответчиком, не заявлялось.

Анализируя вышеуказанное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об установлении выкупной стоимости жилого помещения, прекращении права собственности, снятии ответчика с регистрационного учета по спорному адресу.

Определениями суда от 02.09.2024 года, 15.01.2025 года по делу назначались судебные оценочные экспертизы, расходы по которым были возложены на стороны в равных долях.

Согласно счетов эксперта ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», заключения которого положено в основу решения при определении выкупной стоимости спорной квартиры, стоимость проведенной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей оплачено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 120, 194), сторонами не вносилась.

Суд считает необходимым взыскать с истца Департамента стоимость экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, стоимость экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей взыскать с каждой стороны, в равных долях.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход соответствующего бюджета.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ, с ответчика ФИО3 в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации Шурышкарского района – удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, аннулировав запись о зарегистрированном праве ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с кадастровым номером №.

Установить выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>

Обязать Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации Шурышкарского района выплатить ФИО3 выкупную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты>

Снять ФИО3 с регистрационного учета по адресу: <адрес>

Взыскать с Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации Шурышкарского района в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по производству оценочной экспертизы в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по производству оценочной экспертизы в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ФИО3 в соответствующий бюджет, согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Шурышкарский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Председательствующий (подпись) С.В. Балакина

Мотивированное решение суда составлено 26 марта 2025 года.