Решение по делу № 2-238/2025 от 28.05.2025

дело № 2-238/2025

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2025 года г.Комсомольск-на-Амуре

Комсомольский районный суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Богатыревой Н.Ю.,

при секретаре судебного заседания Родионовой А.С.,

с участием представителей истца – ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенности от 20 марта 2025 года,

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Зайцева С.В., действующего на основании ордера от 5 мая 2025 года №,

представителя ответчика администрации Комсомольского муниципального района – ФИО4, действующей на основании доверенности от 26 декабря 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края и ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки,

установил:

ФИО5 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он является собственником объектов незавершённого строительства, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, <данные изъяты> и в <адрес>, <данные изъяты>. Земельный участок под строительство гаража ФИО5 был предоставлен на основании распоряжения главы сельского поселения «Село Хурба» от 23 января 2006 года и договора аренды земель от 21 января 2006 года. Земельный участок под размещение объектов капитального строительства, в том числе овощехранилища был предоставлен ФИО5 на основании договора аренды земель № от 30 июня 1998 года. Полагает, что обладает исключительным правом на предоставление вышеуказанных земельных участков в аренду без проведения торгов. Вконце февраля 2025 года ФИО5 стало известно, что в нарушение требований законодательства администрацией Комсомольского муниципального района по результатам аукциона с ФИО3 заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости, ему не принадлежащими. На обращение ФИО5 об отмене результатов аукциона и расторжении заключённых договоров аренды администрация Комсомольского муниципального района дала ответ не по существу. Просит признать договор № от 28 декабря 2023 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, дата государственной регистрации 9 января 2024 года № №, заключённый между администрацией Комсомольского муниципального района и ФИО3 недействительным и применить последствия недействительности сделки; признать договор № от 9 января 2024 года аренды земельного участка с кадастровым номером №, дата государственной регистрации 11 января 2024 года № №, заключённый между администрацией Комсомольского муниципального района и ФИО3 недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Определением суда от 31 марта 2025 года приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении: земельного участка 2; в отношении земельного участка 1.

Определением суда от 5 мая 2025 года отказано в удовлетворении ходатайство ответчика ФИО3 об отмене обеспечительных мер и возложении на истца обязанности обеспечения возможных для ответчика убытков по данному гражданскому делу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований ФИО5 в полном объёме, при этом пояснил, что заключенные договоры аренды спорных земельных участков являются недействительными в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации, так как при наличии на земельных участка объектов недвижимого имущества, администрация района должна была принять меры к установлению собственников либо признании данных объектов бесхозяйными, только после этого выставлять участки на аукцион. В настоящее время ФИО5 не имеет возможности оформить права на объекты незавершенного строительства, поскольку у него нет прав на земельные участки, на которых они расположены.

Представитель истца ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований Зайцева в полном объёме, поддержав доводы представителя истца ФИО1

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что нарушений процедуры сдачи в аренду земельных участков, установленной Земельным Кодексом Российской Федерации администрацией района не допущено. В отношении спорных земельных участков был назначен и проведен аукцион, победителем был ФИО3, с которым и заключены оспариваемые договоры аренды. Информация о проведении аукциона была размещена в установленном порядке, проверен правовой статус земельного участка, находящихся на нем объектов. При этом препятствий для проведения аукциона установлено не было.

Представитель ответчика Зайцев С.В. просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что нарушений при проведении аукциона и заключения спорных договоров аренды не установлено. Истец не доказал, что объекты незавершённого строительства являются таковыми и у него имеется законное правообладание ими и, как следствие, оспаривание заключенных договоров аренды земельных участков.

Истец ФИО5 и ответчик ФИО3, в установленном законом порядке извещённые о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явилась. В заявлении просила рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодека Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ).

Статьёй 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) определено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами ч. 3 ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 1.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 8 августа 2023 года; вид разрешённого использования – магазины, для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), блокированная жилая застройка, средне-этажная жилая застройка, хранение автотранспорта, коммунальное обслуживание, предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, общественное управление, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории.

Объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

В отношении указанного участка установлено ограничение в виде аренды в пользу ФИО3, на срок с 15 декабря 2023 года по 15 июня 2025 года.

Также в ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером 2

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 9 августа 2023 года; вид разрешённого использования – магазины, для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), блокированная жилая застройка, средне-этажная жилая застройка, хранение автотранспорта, коммунальное обслуживание, предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, общественное управление, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территорий.

Объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

В отношении указанного участка установлено ограничение в виде аренды в пользу ФИО3, на срок с 15 декабря 2023 года по 15 июня 2025 года

Как следует из материалов дела, 9 августа 2023 года ФИО3 обратился в администрацию Комсомольского муниципального района с заявлениями о проведении аукциона на право заключения договоров аренды в отношении земельного участка 2 в целях строительства магазина, срок договора аренды – 1 год 6 месяцев, и земельного участка с 1 в целях строительства кафе, срок договора аренды - 1 год 6 месяцев (л.д.119-122).

2 октября 2023 года врио главы Комсомольского муниципального района постановил провести аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков из категории земель «Земли населённых пунктов»: Лот № 1. Земельный участок, 2; Лот № 2. Земельный участок, 1.

Установлена начальная цена предмета аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, размер задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды и шаг аукциона.

Аукцион проведен в соответствии с требованиями законодательства, извещение о проведении 4 декабря 2023 года аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков № опубликовано на официальном сайте администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края, на сайте Единой электронной торговой площадки (АО «ЕЭТП») (л.д.38-45, 123-129).

Решением комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Комсомольского муниципального района, и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Комсомольского муниципального района от 27 ноября 2023 года №, в отношении земельного участка с кадастровым номером № аукцион признан несостоявшимся. В отношении лота № в отношении земельного участка с кадастровым номером № к участию в аукционе допущено 2 участника (подано 2 заявки) и назначено провести аукцион.

Решением комиссии по проведению аукционов по продаже земельных участков и аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Комсомольского муниципального района, и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Комсомольского муниципального района от 4 декабря 2023 года №, победителем аукциона по лоту № в отношении земельного участка в кадастровым номером № признан ФИО3.

Размер ежегодной арендной платы по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, предложенный победителем аукциона составляет <данные изъяты> (единственное предложение о цене предмета аукциона).

Предложение о цене предмета аукциона участником ФИО7 не подавалось.

Срок (дата) заключения договора аренды: не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», но не позднее 30 дней со дня направления победителю аукциона проекта договора.

15 декабря 2023 года Комсомольский муниципальный район (арендодатель) заключил с ФИО3 (арендатор) договор аренды земельного участка №, предметом по которому является предоставление в аренду за плату земельного 2, вид разрешённого использования – «Магазины» (для строительства магазина) для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), блокированная жилая застройка, средне-этажная жилая застройка, хранение автотранспорта, коммунальное обслуживание, предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, общественное управление, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территорий.

Срок аренды участка устанавливается с 15 декабря 2023 года по 15 июня 2025 года.

Размер арендной платы составляет <данные изъяты>; арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами не позднее 20 декабря текущего года, путём перечисления на счёт арендодателя.

Договор подписан сторонами.

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.82-88).

Также, 15 декабря 2023 года Комсомольский муниципальный район (арендодатель) заключил с ФИО3 (арендатор) договор аренды земельного участка №, предметом по которому является предоставление в аренду за плату земельного участка 1, из земель населённых пунктов, вид разрешённого использования – «Магазины» (для строительства магазина) для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), блокированная жилая застройка, средне-этажная жилая застройка, хранение автотранспорта, коммунальное обслуживание, предоставление коммунальных услуг, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, образование и просвещение, объекты культурно-досуговой деятельности, общественное управление, общественное питание, гостиничное обслуживание, объекты дорожного сервиса, заправка транспортных средств, обеспечение дорожного отдыха, автомобильные мойки, ремонт автомобилей, обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территорий.

Срок аренды участка устанавливается с 15 декабря 2023 года по 15 июня 2025 года.

Договор подписан сторонами.

Данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.76-81).

Таким образом, ответчиками нарушений установленного порядка заключения спорных договоров аренды, находящихся в муниципальной собственности, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Доводы истца о том, что договоры аренды заключены на основании результатов проведённых аукционов с нарушением установленного порядка при наличии у истца права аренды на земельные участки в связи с нахождением на них объектов незавершённого строительства, принадлежащих истцу, несостоятельны в силу следующего.

30 июня 1998 года администрация с.Хурба (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключили договор аренды земель №, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в <адрес> для размещения магазина и гаража. Приложением к договору является схема границ указанного земельного участка. Договор заключён на основании распоряжения администрации села № от 29 июня 1998 года на 5 лет, подписан сторонами, зарегистрирован в Комсомольском райкомземе. (л.д.20-21).

На основании распоряжения главы сельского поселения «Село Хурба» от 23 января 2006 года №-р ЧП ФИО5 предоставлены в аренду до 1 года (с 1 января 2006 года по 31 декабря 2006 года) земельные участки из земель сельского поселения «Село Хурба»: под размещение магазина, <данные изъяты> и под строительство гаража, <данные изъяты>. На ФИО5 возложена обязанность заключить с администрацией сельского поселения «Село Хурба» договор аренды на земельный участок и поставить указанный договор на учёт в отделе по управлению имуществом в администрации Комсомольского района.

24 января 2006 года на основании указанного распоряжения заключён договор аренды земель №. Договор подписан сторонами, приложением к договору является план границ земельного участка, передаваемого в аренду (л.д.22-24).

При этом земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учёт, доказательства обращения истца в администрацию Комсомольского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды на спорные земельные участки, а также доказательства внесения арендной платы за них истцом, не представлены, материалы дела этого не содержат.

Согласно паспортам объектов незавершённого строительства (изготовлены 18 сентября 2019 года) на указанном земельном участке – в районе <данные изъяты> расположены объекты незавершённого строительства: гараж, <данные изъяты> инвентарный № (реестровый №) и овощехранилище, <данные изъяты> инвентарный № (реестровый №) (л.д.25-32, 61-65).

По сведениям КГБУ «Хабкрайкадастр», в архиве филиала КГБУ «Хабкрайкадастр» разрешения на строительство объектов незавершённого строительства: в районе <данные изъяты> (инвентарный №) и <данные изъяты> (инвентарный №) – отсутствуют.

Согласно информации, представленной администрацией сельского поселения «Село Хурба» разрешительные документы в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации на возведение объектов недвижимого имущества в период с 2006 по 2019 годы в отношении: нежилого помещения (гараж), расположенного в <адрес> и нежилое помещение (овощехранилище), расположенное в <адрес>, а также информация о заключении договоров аренды земельного участка по указанным объектам недвижимости за указанный период с ФИО5, в администрации сельского поселения отсутствует.

Администрация Комсомольского муниципального района Хабаровского края в период с 2006 по 2019 годы также не выдавала ФИО5 разрешений на возведение объектов недвижимого имущества.

В силу положений статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам, ФИО5, фактически требующей устранить нарушение его прав со стороны ответчиков, не подтвердил законных прав на возведение и принадлежность ему объектов незавершённого строительства, что не соответствует принципам добросовестного осуществления своих прав, в связи с чем это является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного негаторного иска.

Предъявление иска без подтверждения нарушения прав и законных интересов истца не основано на законе.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края и ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки отказать.

Меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении земельного участка 2, и объектов недвижимости, создаваемых или расположенных на земельном участке, а также в отношении земельного 1 и объектов недвижимости, создаваемых или расположенных на земельном участке, по вступлению настоящего решения в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Комсомольский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме 28 мая 2025 года.

Судья Н.Ю. Богатырева