Дело № 2-4569/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2025 года г. Новосибирск
Ленинский районный суд города Новосибирска в составе судьи Ветошкиной Л.В.,
при секретаре судебного заседания Елисеевой М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территории» о возложении обязанности по выплате компенсации,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил возложить обязанность на публично-правовую компании «Фонд развития территорий» по выплате в пользу ФИО1 денежной компенсации за 1-комнатную <адрес>, общей площадью 46,44 кв.м., 2-х комнатную <адрес>, общей площадью 66,29 кв.м., в сумме 4 794 261 руб.
В обоснование иска истец указано, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2018 застройщик многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО «НовоКомСтрой» признан банкротом, открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим утвержден ФИО2
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2022 в пользу ППК «Фонд развития территории» переданы права ООО «НовоКомСтрой» на земельный участок с кадастровым номером № во всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке.
Признаны обоснованными включены во вторую очередь третьей очереди реестр требований ООО «НовоКомСтрой» требования ППК «Фонд развития территории» в размере 156 967 238,60 руб.
Поскольку выполненный объем строительства составлял менее 30%, было принято решение о нецелесообразности производства дальнейшего строительства дома и выплате участникам долевого строительства денежной компенсации.
ФИО1 входит в реестр требований кредиторов в части передачи 1-комнатной <адрес>, общей площадью 46,44 кв.м., 2-х комнатной <адрес>, общей площадью 66,29 кв.м.
Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> денежная компенсация за <адрес> составляет 2 158 438 руб., за <адрес> – 2 635 823 руб., а всего 4 794 261 руб.
Непринятие ответчиком решений о выплате участникам строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, денежного возмещения, отражается на имущественных правах участников строительства, включенных Арбитражным судом в реестр требований на выплату денежного возмещения, в связи с признанием застройщика дома ООО «НовоКомСтрой» банкротом.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, обеспечил явку своего представителя ФИО3, которая в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Публично-правовой компании «Фонд развития территории» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил возражения, просил в удовлетворении требований отказать.
Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует и в ходе судебного разбирательства установлено, что решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16495/2018 от 10.12.2018 застройщик многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО «НовоКомСтрой» признан банкротом, открыто конкурсное производство сроком на 1 год. Решением суда конкурсным управляющим утвержден ФИО2
Определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А 45-16495/2018 от 23.04.2022 в пользу ППК «Фонд развития территорий» переданы права ООО «НовоКомСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:091720:64 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом с помещениями общественного значения и подземной автостоянкой по <адрес>).
Признаны обоснованными и включены во вторую очередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «НовоКомСтрой» требования ППК «Фонд развития территорий» в размере 156 967 238,60 руб.
Поскольку выполненный объем строительства составляет менее 30%, наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 24.06.2021 принято решение о нецелесообразности производить дальнейшее строительство жилого дома, а выплатить участникам долевого строительства денежную компенсацию.
Арбитражным управляющим ФИО2 в адрес ППК «Фонд развития территорий» в соответствии с принятыми судебными решениями были направлены документы, в том числе реестр требований кредиторов на передачу жилых помещений, состоящий из 19 человек. В указанный реестр входил ФИО4
В соответствии с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.01.2021 по делу № А45-16495 произведена процессуальная замена стороны кредитора ФИО4 в реестре требований кредиторов должника ООО «НовоКомСтрой» правопреемником ФИО1 в части передачи:
- 1-комнатной <адрес>, общей площадью 46,44 кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5), расположенной в 3-м подъезде на 3-м этаже;
- 2-х комнатной <адрес>, общей площадью 66,29 кв.м. (с учетом коэффициента лоджии 0,5), расположенной во 9-м подъезде на 8 этаже объекта, расположенного по адресу <адрес> (стр).
Согласно определению Арбитражного суда Новосибирской области, между истцом и ФИО4 01.09.2020 было заключено соглашение об уступке права требования указанных квартир, оплаченных ФИО4 по договору долевого участия с ООО «НовоКомСтрой» на общую сумму 1 261 925 руб.
Согласно Отчету № об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> (стр) денежная компенсация за <адрес>, на 3-м этаже, составляет 2 158 438 руб., за <адрес>, на 8-м этаже, составляет 2 635 823 руб., общая сумма составляет 4 794 261 руб.
Деятельность ППК «Фонд развития территорий» регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Согласно ч. 2, 3 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в редакции от 13 июля 2020 г., выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2018 ООО «НовоКомСтрой» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства.
Соглашение об уступке права требования между ФИО1 и ФИО4 было заключено 25.08.2020, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика. Договор не зарегистрирован в установленном порядке.
То обстоятельство, что денежные средства по соглашению переданы по распискам 29.09.2009, 11.11.2012 – правового значения в настоящем случае не имеет. Кроме того, согласно буквальному содержанию данных расписок, не следует, что денежные средства передавались для приобретения права требования на стоящиеся квартиры, денежные средства передавались для строительства дома и встречного обязательства в расписках не имеется.
Приобретая помещения у застройщика, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, по договору цессии, истец фактически не являлась обманутым дольщиком.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 17 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 3 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ в части отсутствия права на получение возмещения физическим лицом, имеющим требование о передаче жилого помещения, и (или) машино-места, и (или) нежилого помещения на основании соглашения (договора), в соответствии с которым производится уступка прав требования физического лица, применяются к соглашению (договору) об уступке прав требования, заключенному после дня вступления в силу данного Федерального закона (13 июля 2020 г.), если на момент совершения сделки по передаче права требования застройщик признан банкротом.
При этом, согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Договор в отсутствие государственной регистрации не влечет юридических последствий для третьих лиц, в том числе для застройщика.
В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора уступки права требования между ФИО4 и ФИО1
Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
В качестве оснований для отказа в выплате законом предусмотрено приобретение права требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию (ч. 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ).
Заключая соглашение об уступке права (требования) квартир, истец знал, что условия договора передачи помещений не исполнимы, так как застройщик на тот момент был признан банкротом, в то время как заключение указанного соглашения направлено на получение компенсационной выплаты в обход закона, путем дробления общей площади, первоначально принадлежавшей ФИО4, что не отвечает требованиям ст. 10 ГК РФ и обусловливает вывод об отсутствии оснований для защиты прав истца судом, поскольку действуя разумно и осмотрительно, что предполагается при добросовестной реализации гражданских прав, истец имел реальную возможность проверить информацию о застройщике и его способности выполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве, поскольку информация о возбуждении дела о банкротстве в отношении застройщика размещается на официальном сайте суда в сети Интернет и является открытой для неопределенного круга лиц.
Таким образом, принимая во внимание, что договор уступки с истцом заключен после признания застройщика банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства, учитывая, что соглашение между ФИО4 и ФИО1 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территории» о возложении обязанности по выплате компенсации отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца после дня изготовления мотивированного решения.
Решение в окончательной форме изготовлено 03 октября 2025 года.
Судья/подпись/ Ветошкина Л.В.
Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-4569/2025 Ленинского районного суда г. Новосибирска.
Секретарь с/заседания
М.И. Елисеева