Дело № 2-1132/2023
УИД 79RS0002-01-2023-001447-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 сентября 2023г. г. Биробиджан ЕАО
Биробиджанский районный суд ЕАО
в составе судьи Лаврущевой О.Н.
с участием представителя истца ФИО1
представителя ответчика ФИО2
при секретаре Перминой А.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа и прекращении права собственности, -
УСТАНОВИЛ:
Мэрия города муниципального образования «город Биробиджан» ЕАО обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику об изъятии жилого помещения путем выкупа и прекращении права собственности. Свои требования мотивировала тем, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 31,4 кв.м. Истцом 10.02.2022 в адрес ответчика направлено требование о сносе или реконструкции спорного жилого помещения в связи с физическим износом. 16.03.2022 принято постановление мэрии города №388 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300025:4 и изъятии помещений в многоквартирном <адрес> для муниципальных нужд. По истечении трехмесячного срока ответчик не заключил предложенное соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.
Просила суд: 1) Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> путем выкупа у ФИО3 при условии предварительного и равноценного возмещения в размере 729 321руб.; 2) Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ЕАО.
В судебном заседании представитель истца мэрии города Драгунова О.В. доводы и требования иска поддержала. Суду пояснила, что мэрия согласна на выплату возмещения, но в сумме не превышающей 729 321руб., так как ответчик приняла квартиру в дар по ч.8.2 ст.32 ЖК РФ цена квартиры не может превышает стоимость определенную договором. Помимо этого проведенная по делу судебная экспертиза не корректна. На рынке недвижимости есть квартиры со стоимостью, ниже чем определил эксперт. Мэрией проводилась оценка квартиры и ООО «Авеском» определило стоимость в сумме 1 403730руб.. Имеются значительные противоречия в заключениях оценщиков.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 с требованиями согласился частично. Не возражал против изъятия квартиры, но просил определить выкупную стоимость по проведенной судебной экспертизе.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явиася, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает, что иск подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В силу положений части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).
В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч.9 ст.32 ЖК РФ).
Из материалов дела установлено, что ФИО3 с 28.08.2015 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 28.02.2015 №99 указанный жилой дом признан непригодным для проживания. 06.05.2015 мэрией города принято решение о сносе спорного дома.
Согласно представленных документов 27.10.2022 мэрией города в адрес ответчика направлено требование о сносе или реконструкции спорного дома, в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу. 16.09.2022 мэрией города издано постановление №388 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300025:4 и жилых помещений в спорном многоквартирном доме для муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд сторонами не заключено.
Из отчета ООО «АВЕКСКОМ» от 23.06.2022 проведенного на основании муниципального контракта, рыночная стоимость возмещения за изъятие спорного жилого помещения составляет 1 403730руб..
Ответчик представил в суд заключения ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» от 12.04.2023 согласно которому стоимость возмещения составляет 2 666894руб.
Для определения стоимости возмещения судом назначались судебная оценочная экспертиза.
Из заключения ООО «Областное бюро независимой оценки и экспертизы» от 05.07.2023 рыночная стоимость спорной квартиры, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, рыночная стоимость земельного участка и размер убытков, связанных с изъятием у собственника указанного жилого помещения составляют 2 553730руб.
Суд принимает заключение эксперта ООО ««Областное бюро независимой оценки и экспертизы», так как эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Стоимость изымаемого жилого помещения определена на 2023г.. При этом суд учитывает, что ООО «АВЕКСКОМ» составлен отчет на 23.06.2022.
Помимо этого заключение судебной экспертизы в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования. Ответы на поставленные вопросы являются мотивированными. Данная оценка квартиры и земельного участка наиболее полно отражает их фактическую рыночную стоимость. Полная стоимость возмещения сопоставима со стоимостью определенной в отчете ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад».
Таким образом, считает необходимым размер возмещения определить исходя из выводов заключения судебной экспертизы ООО «Областное бюро независимой оценки и экспертизы», за исключением следующего. У ФИО3 не может быть расходов на временное пользование иным жилым помещением (аренда) до приобретения в собственность другого жилого помещения. Согласно материалам дела ответчик зарегистрирована и постоянно проживает в <адрес> Помимо этого проектом соглашения об изъятии квартиры предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. Следовательно рыночная стоимость возмещения истцу составит 2 450980руб. (2 553730- 102750).
Суд не может согласиться с доводами представителя истца ФИО1 о том, что спорному дому не требовался капитальный ремонт; при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебным экспертом не изучался технический паспорт спорного дома, а использовался технический паспорт аналогичного дома.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Из технического паспорта спорного жилого дома следует, что капитальный ремонт дома проводился в 1985г. По состоянию на 1993 год процент его износа составлял 46 %, на 2001 год - 60%.
В пункте 2.1.6 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утверждённых 15.02.2013 Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ», указано, что в таблице 2.1 данных рекомендаций приведены обобщенные за период 1960 - 1990 годов данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем.
Так, согласно таблице 2.1 при общем износе здания до 30 % для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт здания с восстановлением или заменой всех неисправностей элементов.
Пунктом 12 Общих указаний Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, установлено, что физический износ здания находящийся в диапазоне от 41 до 60% является неудовлетворительным, эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
Судебный эксперт в заключении от 05.07.2023 включая в стоимость возмещения компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, исходил из того, что многоквартирный дом относится к четвертой группе капитальности, его нормативный срок службы составляет 50 лет, на протяжении которых капитальный ремонт должен быть проведен 3 раза, т.е. каждые 15лет. В спорном доме капитальный ремонт проводился 1 раз в 1985г. при этом в 1993г. процент его износа составлял 46 % и дом вновь требовал капитального ремонта. В 2001г. износ дома усугубился до 60%, при этом капитальный ремонт не проводился. Аварийным дом признан только в 2015г.
Следовательно, утверждения представителя ответчика о том, что капитальный ремонт дома не требовался, судебным экспертом не изучался технический паспорт спорного дома не обоснованы и не могут быть приняты судом.
Довод представителя ответчика ФИО1 о том, что в экспертном заключении в качестве аналогов взяты квартиры 2013г. и 2017г. постройки суд не может принять. В экспертном заключении подробно произведен расчет стоимости изымаемой квартиры с применением корректировок. При этом суд учитывает, что стоимость объектов аналогов сопоставима со стоимостью определенной в отчете ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад».
Суд не может согласиться с утверждением представителя ответчика ФИО1 о том, что ответчик приняла квартиру в дар следовательно выкупная цена квартиры не может, превышать стоимость определенную договором дарения (729 321руб.).
Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" (далее - Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ) статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 г.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО3 возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (2015г.), при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к настоящему жилищному спору.
Суд так же отмечает, что в договоре дарения от 04.08.2015 не указана стоимость приобретения спорного жилого помещения, сумма 729 321руб. относится к кадастровой стоимости квартиры.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования мэрии города подлежат частичному удовлетворению. У собственника необходимо изъять спорное жилое помещение путем выкупа с выплатой возмещения в размере 2 450 980руб. После этого право собственности ФИО3 на спорную квартиру подлежит прекращению.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа и прекращении права собственности, удовлетворить частично.
Изъять у ФИО3 (№) жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, путем выкупа с выплатой возмещения в размере 2 450 980руб.
Обязать мэрию города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ИНН <***>) перечислить в пользу ФИО3 денежные средства в размере 2 450980руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>.
Перечисление мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу ФИО3 денежных средств в размере 2 450 980руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области в течение месяца через Биробиджанский районный суд.
Судья О.Н. Лаврущева
Мотивированное решение
изготовлено 18.09.2023