Дело № 2-2845/2025
УИД 24RS0048-01-2024-010931-83
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2025 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Мамаева А.Г.
при секретаре Ишмурзиной А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска о признании решения незаконным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Красноярска, в котором просила признать решение Департамента градостроительства администрации г. Красноярска об отказе в переводе жилого помещения по адресу: <адрес>, из жилого фонда в нежилой от ДД.ММ.ГГГГ №№-ек-незаконным, признать за истцом право собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадью 54,4 кв.м.
Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ На основании протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> проведенного в форме очно-заочного голосования, от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 было предоставлено право произвести перевод жилого помещения № в нежилое помещение, без проведения реконструкции. На основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлена в аренду часть земельного участка размером 4,33 кв.м. Согласно техническому заключению ООО «Аргус-групп» техническое состояние несущих конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы, тепло-влажностный режим жилого (нежилого) помещения соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации в строительстве для данного класса строения. Несущая способность строительных конструкций не нарушена. Прочностные характеристики строительных конструкций соответствуют типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и нежилым помещениям. Фактические геометрические параметры строительных конструкций соответствуют типовым проектным решениям и нормативным геометрическим параметрам «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений» ч. 3 ст. 16 Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 г., СНиП и др. для данного класса строений. Специалист ООО «Аргус-групп» посчитал возможным дальнейшую эксплуатацию нежилого помещения № после проведения строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству. Состав помещений соответствует перечню нежилого помещения. Выполненные строительно-монтажные работы по проведению перепланировки и переустройства с целью перевода в нежилой фонд не приведут к потере несущей способности жилого здания, тем самым не нарушат права и охраняемые законом интересы других лиц, не создадут угрозу общественным интересам и угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно заключению о соответствии (несоответствии) требования пожарной безопасности объекта № от ДД.ММ.ГГГГ на объекте в полном объеме выполнены обязательные требования пожарной безопасности, установленные федеральными законами о технических регламентах и нормативными документами по пожарной безопасности. В соответствии с заключением ООО «ФСЭБ» нежилое помещение № соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В спорном помещении реконструкция и перепланировка не производилась, демонтаж плиты, ограждающей балкон, с целью организации входа в переводимое помещение, не является реконструкцией, поскольку несущие стены не затронуты, общая площадь жилого дома не уменьшилась. ФИО1 обратилась в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, в удовлетворении которого ДД.ММ.ГГГГ было отказано, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно, надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 (по доверенности) в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, на их удовлетворении настаивала, не возражала против вынесения заочного решения судом.
Представитель ответчика администрации г. Красноярска, представитель ответчика департамента муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска, представители третьих лиц департамента городского хозяйства администрации г. Красноярска, ООО УК «ЖСК», департамента градостроительства администрации г. Красноярска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Ранее представитель ответчика администрации г. Красноярска ФИО3 (по доверенности) направила отзыв на исковое заявление, согласно которому возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, соответствия возведения объекта документам территориального планирования и правил землепользования и застройки. Кроме того, отсутствуют доказательства того, что истец обращалась до начала реконструкции спорного объекта в орган местного самоуправления для получения разрешения на реконструкцию.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, на основании главы 22 ГПК РФ в порядке заочного производства, с согласия представителя истца.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ч.1,2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В силу ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, к которым отнесен, в том числе протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (пункт 6 части 2 статьи 23).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Исходя из приведенных положений жилищного законодательства, следует, что в качеств обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащими установлению с учетом заявленных требований и подлежащих применению норм материального права обстоятельством являлось выявление того обстоятельства, влечет ли перевод жилого помещения в нежилое уменьшение общего имущества многоквартирного дома.
На основании ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> площадью 51 кв.м., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д 17, 18)
Согласно выписке из домовой книги ООО УК «ЖСК» от ДД.ММ.ГГГГ в спорном помещении на регистрационном учете никто не значится.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «ЖСК» и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому часть земельного участка с кадастровым номером №, в размере 4,33 кв.м., предоставлена ФИО1 в целях размещения входной группы (крыльца) к помещению № по адресу: <адрес>
В соответствии с протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, рассматривался вопрос № о разрешении собственнику помещения № по адресу: <адрес>, в переводе жилого помещения в нежилое без проведения реконструкции.
По итогам голосования, было принято решение разрешить собственнику помещения № перевод жилого помещения в нежилое без проведение реконструкции.
В общем собрании приняло участие 35 собственников, обладающих 31 238,46 кв. м, что составляет 75,24% голосов от общего числа собственников помещений.
В соответствии с техническим паспортом жилого помещения <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадью 51 кв.м., с учетом площади холодных помещений – 52,8 кв.м., жилое помещение состоит из: жилой комнаты – 11,4 кв.м, жилой комнаты – 18,9 кв.м, коридора – 7,4 кв.м, встроенного шкафа – 0,6 кв.м, ванной – 2,6 кв.м, туалета – 1 кв.м., кухни – 9,1 кв.м, лоджии – 1,8 кв.м.
Согласно паспорту нежилого помещения № по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение общей площадью 54,4 кв.м, основной площадь 51 кв.м, состоит из: торговый зал – 18,9 кв.м, коридор – 8 кв.м, ванная – 2,6 кв.м, туалет – 1 кв.м, подсобно помещение – 9,1 кв.м, складское помещение – 11,4 кв.м., тамбур – 3,4 кв.м.
Согласно техническому заключению ООО «Аргус-групп» № от ДД.ММ.ГГГГ в обследуемом помещении № по адресу: <адрес>, выполнены строительно-монтажные работы по перепланировке и переустройству: устройство входа в нежилое помещение организовано из балконной группы путем демонтажа части балконного ограждения, монтаж крыльца из легких металлических конструкций, площадь помещения согласно технического паспорта составляет 54,4 кв.м. В помещении размещен магазин с подсобными помещениями, санитарной комнатой и складом. Техническое состояние несущих конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы, тепло-влажностный режим жилого (нежилого) помещения соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации в строительстве для данного класса строения. Несущая способность строительных конструкций не нарушена. Прочностные характеристики строительных конструкций соответствуют типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и нежилым помещениям. Фактические геометрические параметры строительных конструкций соответствуют типовым проектным решениям и нормативным геометрическим параметрам «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений» ч. 3 ст. 16 Федерального закона №384-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, СНиП и др. для данного класса строений. Специалист ООО «Аргус-групп» посчитал возможным дальнейшую эксплуатацию нежилого помещения № после проведения строительно-монтажных работ по перепланировке и переустройству. Состав помещений соответствует перечню нежилого помещения. Выполненные строительно-монтажные работы по проведению перепланировки и переустройства с целью перевода в нежилой фонд не приведут к потере несущей способности жилого здания, тем самым не нарушат права и охраняемые законом интересы других лиц, не создадут угрозу общественным интересам и угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 30-40).
В соответствии с заключением ООО «Эксперт» №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии (несоответствии) требованиям пожарной безопасности объекта защиты помещения № противопожарный режим, установленный правилами противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, соблюдается. В полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» и нормативными документами по пожарной безопасности. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пожарная безопасность объекта защиты – нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. №, считается обеспеченной. Нежилое помещение № соответствует требованиям пожарной безопасности и не представляет угрозы жизни и здоровью людей (л.д.41-48)
Из экспертного заключения ООО «ФСЭБ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилое помещение № по адресу: <адрес> соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (л.д.49-51).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 с целью перевода жилого помещения № в нежилое обратилась в департамент градостроительства администрации г. Красноярска с соответствующим заявлением.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ департамент градостроительства администрации <адрес> уведомил заявителя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Как следует из оспариваемого решения, истцу было отказано в переводе в связи с тем, что жилое помещение используется в качестве нежилого, и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проведены строительно-монтажные работы по оборудованию отдельного входа с крыльцом, балкон переоборудован в тамбур, т.е. изменен размер помещения и изменен тепловой контур. Разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства жилого помещения № департаментом не выдавалось.
Вместе с тем, из представленных заключений ООО «Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Аргус-групп№ от ДД.ММ.ГГГГ в обследуемом помещении № по адресу: <адрес>, выполнены строительно-монтажные работы по перепланировке и переустройству: устройство входа в нежилое помещение организовано из балконной группы путем демонтажа части балконного ограждения, монтаж крыльца из легких металлических конструкций.
В соответствии с представленными техническими паспортами от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ основная площадь помещения № не изменилась, составляет 51 кв.м., к помещению пристроен тамбур площадью 3,4 кв.м.
Пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно лишь в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 вышеуказанного постановления).
Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В п. 17 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Из материалов дела следует, что истцом разрешение на реконструкцию не выдавалось, в связи с чем, обстоятельства позволяют отнести реконструкцию спорного помещения, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ к самовольной.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании установлено, что в помещение по адресу: <адрес>, была осуществлена реконструкция путем переоборудования балкона в тамбур на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды, без соблюдения установленного законом порядка.
Вместе с тем, изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают конструктивную целостность дома; реконструкция помещения соответствует строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не нарушает права и интересы других граждан, не угрожает их жизни и здоровью.
В связи с чем, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорного помещения в реконструированном состоянии с учетом его соответствия обязательным требованиям, а также отсутствия угрозы и нарушения прав и законных интересов граждан.
Кроме того, поскольку судом установлено, что перевод спорного жилого помещения в нежилое был разрешен собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, помещение №, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, фактически используется как нежилое (с функциональным назначением – торговое), согласно представленным заключениям нежилое помещение не нарушает прав и законных интересов граждан, то суд полагает возможным признать за истцом право собственности на нежилое помещение №<адрес> в реконструированном состоянии.
В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Департамента градостроительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Б-212-ек об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, является незаконным, принятым без учета фактических обстоятельств и действующего правового регулирования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, удовлетворить.
Признать незаконным решение Департамента градостроительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №Б-212-ек Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, принятое по обращению ФИО1.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (<данные изъяты> г.) право собственности на помещение с кадастровым номером №, площадью 54,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> в реконструируемом состоянии в качестве нежилого помещения.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Советский районный суд г. Красноярска в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий А.Г. Мамаев
Мотивированное решение суда составлено 23.05.2025 г.