Дело № 2-1257/2023г.
16RS0046-01-2022-018687-78
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 января 2023 года Вахитовский районный суд города Казани в составе:
председательствующего судьи Зыбуновой Е.В.,
при секретаре Кадучевой С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к Муниципальному казенному учреждению «Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани о понуждении к подписанию договора социального найма,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани о понуждении к подписанию договора социального найма. В обоснование иска указано, что 30.09.1995 года истица с семьей проживает в ... в ....
Основанием для проживания в квартире является обменный ордер ... от 30.09.1995г., который ей выдало Бюро обмена жилой площади Главы администрации Казани.
А основанием для выдачи ордера является Решение ... от ...., вынесенное Жилищной комиссии ....
Согласно ордеру истица- ответственный квартиросъемщик указанной квартиры. В указанной в ордере квартире истица с семьей проживает более 27 лет.
В 2021г. истица приняла решение приватизировать квартиру.
Для этого она обратилась в Управление жилищной политики исполкома Казани.
Ей было указано, что для оформления приватизации квартиры истица должна принести документы, среди которых назвали технический паспорт и договор социального найма.
Ни договора социального найма, ни технического паспорта у истицы не было. Договор социального найма с истцом фактически заключили в 1995г., когда выдали упомянутый выше ордер.
Факт проживания в квартире именно по договору социального найма подтвержден ежемесячными счетами на оплату пользования квартирой и оказываемыми услугами за период 1995 - ноябрь 2022г.
Во всех счетах все эти годы отдельной строкой указан найм квартиры. В счетах, выставленных истцу за 2021-2022 года, найм квартиры указан в строках №7 или №8.
На момент подачи этого искового заявления ежемесячный наём квартиры равен 681.99 рубля.
Квартира не является квартирой в общежитии, не является ведомственной, не относится к временному жилищному фонду.
И т.к. никакой иной вид найма, кроме социального, к ее квартире и к факту проживания в ней применим быть не может, то всеми имеющимися у нее на руках документами подтверждено, что они в квартире проживают именно по социальному займу.
На момент выдачи/получения ордера на квартиру (30.09.1995г.) все жилищные вопросы регулировались Гражданским кодексом РФ, принятым в октябре 1994г.
В ее случае документов, подтверждающим "совершение сделки в письменном виде", был обменный ордер от 30.09.1995г., что никем не опровергнуто.
Но ни Бюро обмена жилплощади при выдаче ордера на квартиру, ни истица при его получении никаких дополнительных требований друг к другу либо к этому ордеру не предъявили. Тем самым подтвердили, что ордер полностью соответствует требованиям абз.3 ч.1 ст.160 ГК и они в сентябре 1995г. выполнили и не нарушили требований частей 1, 2 ст.420 ГК и ч.1 ст.160 ГК.
В сентябре 1995г. пользования квартирой по любым основаниям подтверждался только ордерами. Именно такое оформление права проживания в квартирах существовало в то время, т.е. относится к обычаям делового оборота.
30 сентября 1995 никакая иная "определенная форма" договора социального найма, кроме ордера на квартиру, не была предусмотрена ни в Гражданском, ни в Жилищном кодексах, и никакая иная форма подтверждения права на проживания в квартире, никакой иной документ не требовался, ордер на квартиру был единственным документом, выдаваемым государством (исполнительной властью), который подтверждал право на проживание в квартире. Никакой иной документ, кроме ордера, в то время в сфере жилищных отношений не применялся. Бюро обмена жилой площади Главы администрации Казани в сентябре 1995г. выбрало и применило именно такую форму - форму ордера, подтвердив этим ордером право их семьи на проживание в квартире именно на основании договора социального найма.
После заключения с истцом договора социального найма, подтвержденного выдачей ей ордера от 30.09.1995г., ни в России, ни в Республике Татарстан, входящей в состав России и живущей в правовом поле законодательства России, не были приняты законы, которые бы каким-либо образом умалили их права на проживание в указанной квартире именно по договору социального найма. Правоотношения, возникшие между истцом и исполнительной властью с сентябре 1995г. по сей день остаются неизменными.
Если после 30.09.1995г появилось требование о заключении с гражданами именно договора социального найма как дополнительного документа к ордеру либо как самостоятельного, то соответствующий орган исполнительной власти, каковым в ее случае является Комитет ЖКХ исполкома Казани, должен был пригласить для подписания с ней договора социального найма. И сделать он это должен был сразу же после того, как такие законы и/или подзаконные акты начали действовать.
Но ее в Комитет ЖКХ исполкома Казани не приглашали.
Тем самым, если дополнения или изменения в законы были внесены, Комитет ЖКХ согласился, что с ней не надо никаких дополнительных документов подписывать, т.к. достаточно одного ордера на квартиру.
Собирая документы, необходимые для приватизации квартиры, истица ни в одном законе РФ или РТ не смогла найти требований о том, что, имея ордер на квартиру, приравненный в 1995г. к договору социального найма, помимо него должна заключить еще и договор социального найма, который с ней уже фактически заключен выдачей ордера на квартиру, который в 1995г. был приравнен к договору социального найма.
С момента въезда их семьи в квартиру в 1995г. из-за брошенных с верхних этажей ее и второго подъездов у них на лоджии (днем) и на балконе соседней квартиры ... (ночью) возникли два возгорания, которые они потушили сами еще до приезда пожарного расчета (в квартиру ... Если бы это произошло в их отсутствие - квартиры могли бы сгореть.
Именно из-за этого, желая обеспечить пожарную безопасность квартиры, находящегося в ней имущества, а также заботясь о личной безопасности, во исполнение требований федерального законодательства о пожарной безопасности и, зная об ответственности, возлагаемой на граждан ст. 1064 ГК, истица предприняла меры по недопущению впредь таких возгораний. Для этого, они в 1997г. на лоджии поставили деревянную двухслойную трехстворчатую раму, сделанную по индивидуальному заказу.
Эти действия в 1997г. не были запрещены ни федеральным законодательством, ни муниципальными нормативными актами, не противоречили требованиям ни противопожарного, ни жилищного законодательства, действующими в то время.
В 2002г. они сделали ремонт в комнате, граничащей с уже застекленной лоджией. Во время этого ремонта они сняли дверь и окно, разделяющую комнату и лоджию (помещения №1 и №9 по прилагаемому техническому плану). В народе такая лоджия называется "ласточкин хвост".
При строительстве их дома, завершенного в 1993г., в этой комнате были установлены две батареи центрального отопления - "прямая" и "обратка", которые расположены на двух сторонах комнаты. Причина установки в этой комнате именно двух батарей на тот момент была оправдана - соседство комнаты с открытой лоджией. В отопительный сезон температура воздуха в этой комнате иногда доходила до +32 градусов, которая не является благоприятной для проживания. Для понижения температуры они были вынуждены трубы закрывать утеплителем и весь отопительный сезон дверь и окно между спальней и лоджией держать открытыми. Из-за постоянного открытого состояния, из-за воздействия повышенной температуры в течении 5-6 месяцев в году крепления петель двери и окна, а также сами дверь и окно рассохлись, шурупы в петлях не держались, что могло привести к падению стекол, рам и двери и нанесению травмы. Именно из-за перечисленного выше, делая ремонт в комнате в 2002г., в целях сохранения здоровья, в целях обеспечения безопасности проживания и повышения комфортности условий проживания они сняли дверь и окно между лоджией и спальней, которые были установлены в комнате при строительстве дома только из-за того, что лоджия не была застеклена.
Установленная на лоджии двойная застекленная рама стала выполнять те же самые функции утепления квартиры, что и дверь с окном между спальней и лоджией, в наличии которых после застекления лоджии уже не было никакой необходимости. В результате снятия двери и окна между комнатой и лоджией никоим образом не были ухудшены эксплуатационные свойства ни комнаты, ни квартиры в целом, ни всего дома.
В 1997г., когда они на лоджии поставили двухслойную раму, и в 2002г., когда сделали ремонт в комнате, действовал Жилищный кодекс РСФСР 1983г.
Он не возлагал на них обязанность по получению у кого-либо разрешений и согласований ни для установки рамы на лоджии, ни для снятия двери и окна между комнатой и лоджией при наличии застекленной лоджии.
Жилищный кодекс РФ в следующей редакции был принят только в 2004г., т.е. спустя два года после ремонта в комнате.
И т.к. в РФ никакой закон обратной силы не имеет, то положения ЖК РФ 2004г., а также нормативные и подзаконные акты, которые были приняты в соответствии с ним, к действиям, совершенным ею в 1997 и в 2002 годах, не могут быть применены и она в 2002г. не имела возможности выполнить требований закона, принятого только в 2004г., в т.ч. и в части, каким-либо образом ограничивающими ее права по пользованию муниципальным жильем, даже если таковые появились в ЖК в редакции 2004г.
Органом, который сейчас занимается вопросами эксплуатации муниципального жилищного фонда, является Комитет жилищного хозяйства исполкома Казани. На приеме в Комитете ЖКХ истице дали на руки список документов, который должна была подготовить для того, чтобы получить на руки договор социального найма квартиры. Этот список ни кем не был подписан. За его достоверность, за законность требований, предполагаемых этим документом, никто из Комитета ЖКХ не отвечает.
В этом списке среди прочих документов был указан технический паспорт на квартиру, который истица должна была заказать и предъявить.
Для подготовки технического паспорта она на возмездной основе обратилась в АО БТИ РТ, в котором после осмотра квартиры составили -заведомо недействительный технический паспорт, в который внесли заведомо недостоверные сведения, противоречащие тому, что было занесено в акт осмотра.
За исправление ошибок, допущенных сотрудником АО БТИ РТ, истица была вынуждена повторно заказать другой технический паспорт и повторно оплатить работу, за которую должна была платить только один раз.
После получения второго технического паспорта и подготовки всех остальных документов, указанных в списке, полученном в Комитете ЖКХ, истица повторно записалась на прием в Комитете ЖКХ, во время которого ей отказали в принятии документов для оформления с ней договора социального найма квартиры.
Причиной отказа они назвали запись, сделанную в разделе "Примечание" технического паспорта: "В квартире выявлен демонтаж оконной рамы и дверной рамы в пом. №1. В результате объединения лоджии и жилой комнаты образована жилая комната площадью 16,9 м2. Проектно разрешительная документация не предоставлена".
Но ни одно из перечисленного в разделе "Примечания" технического паспорта не может быть основанием для отказа в подписании с ней договора социального найма на квартиру.
Истица приводить обоснование незаконности каждого из замечаний, указанных в "Примечаниях" и, соответственно, незаконности предъявления к ней претензий со стороны Комитета ЖКХ.
Замечание №1: "В квартире выявлен демонтаж оконного и дверного проема между помещениями №1 и №9".
Это замечание является ошибочным. В результате ремонта в комнате он ни дверной, ни оконный проёмы не демонтировали. Из этих проемов они убрали дверь и окно, что уже описано ранее. Как они могли убрать то, куда были вставлены дверь и окно - проёмы, сделанные в капитальной стене дома при его строительстве? Если бы они их убрали (демонтировали), то все находящиеся над квартирой 8 этажей давным-давно оказались бы в их квартире...
Хоть это и не указано в техническом паспорте: нижнюю часть капитальной стены, на которой ранее стояло окно, они тоже не трогали. Она осталась в том же самом состоянии, но только с двух сторон была обшита деревянной вагонкой, как и вся лоджия в целом, под который был положен слой утеплителя.
Просит суд обратить внимание на следующее: замечание сделано только в отношении того, что они демонтировали только рамы (лутки) двери и окна, а тому, что они сняли дверь и окно, ни у АО БТИ РТ, ни у Комитета ЖКХ к ним замечаний нет.
После установки в 1997г. рамы на лоджии она, лоджия, фактически стала комнатой для ее сына (при наличии двери и окна между комнатой и лоджией).
После снятия двери и окна в 2002г. она таковой и осталась.
Истица проведения перерасчета платы в связи с законным увеличением фактической жилой площади обратилась в расчетный центр, но им в перерасчете платежей отказали, сославшись на то, что им нужно только решения суда.
Если бы они просто сняли рассохшиеся дверь и окно с выпадающими стеклами, если бы их поставили вдоль стены в комнате и в таком виде пригласили бы специалиста АО БТИ РТ для составления акта осмотра – к ней наверняка не было бы никаких претензий со стороны АО БТИ РТ и в техпаспорт на квартиру не были бы внесены никакие замечания. Соответственно, и со стороны Комитета ЖКХ к ней не было бы никаких претензий.
Если претензии в "снятии рам двери и окна" со стороны Комитета ЖКХ законны, то получается следующее: если они восстановят только "демонтированные рамы двери и окна" (т.е. лутки двери и окна), но в эти восстановленные рамы они не вставят ни дверь, ни окно – с ней договор социального найма подпишут. Считает, что ни отсутствие рам окна и двери, ни отсутствие двери и окна никак не влияет на факт их проживания в квартире именно по договору социального найма в течение 27 лет и не должны быть препятствием для подписания договора социального найма.
В части наличия либо отсутствия рам (луток) двери и окна между комнатой и застекленной лоджией ни в Жилищном кодексе РСФСР, ни в Жилищном кодексе РФ нет никакой регламентации, нет никаких запретов, нет никакой детализации.
Расширение трактовки норм права из этих кодексов не предусмотрено ни этими кодексами, ни нормативными актами, вынесенными в соответствии с ними.
И т.к. в силу отсутствия в Жилищном кодексе РСФСР прямого запрета на снятие рам (луток) двери и окна на момент проведения ремонта в 2002г., то истица имела право это сделать, имела право снять рамы двери и окна.
В Жилищном кодексе РСФСР нет также прямого запрета и на снятие двери и окна как при установленных, так и при снятых рамах (лутках) двери и окна.
Ни в одном подзаконном акте, вынесенном в соответствии с ЖК РСФСР, также нет запретов.
Считает, раз претензии со стороны Комитете ЖКХ незаконны, то у Комитета ЖКХ нет законных оснований для отказа в подписании с истцом договора социального найма квартиры.
Снятие двери и окна, снятие рам (луток) двери и окна никоим образом не изменило свойств капитальных (несущих) стен их квартиры,не создало никакой угрозы для кого-либо, не привело и не может привести к каким-либо негативным последствиям ни для нее, ни для ее детей, ни для соседей, ни для всего дома в целом.
Претензии, которые Комитет ЖКХ предъявляет к ним и к техническому паспорту на квартиру, никак не влияют на сам факт их проживания в этой квартире именно как в квартире, в которую въехали в 1995г. по обменному ордеру, который в то время был приравнен к договору социального найма.
Подписание с ней, как ответственным квартиросъемщиком, договора социального найма и вопрос о наличии либо отсутствии перепланировки - это разные основания, разные предметы, их нельзя увязывать друг с другом.
Считает, что у администрации Казани в лице Комитета ЖКХ нет никаких законных основания для отказа в подписании с ней договора социального найма на квартиру.
После подписания такого договора истица квартиру буду приватизировать, выполняя рекомендации Правительством РФ.
Если Комитету ЖКХ недостаточно имеющегося у нее ордера на квартиру и необходимо наличие именно договора социального найма – истица его просто надо подать на подпись, т.к. все условия этого договора ими уже согласованы, ими обоюдно выполняются в течение 27 лет.
Фактически заключенный с ними в 1995г. договор социального найма просто надо облечь в другую форму либо в дополнение к обменному ордеру подписать такой договор как дополнительный документ, если такие требования действительно появились в жилищном законодательстве РФ.
В связи с фактическим заключения с истцом договора социального найма на квартиру ... еще в 1995г. выдачей ей обменного ордера на квартиру, приравненного в 1995г. к договору социального найма, в связи с фактическим исполнением ею и муниципальной властью, которой в настоящее время представляет Комитет ЖКХ исполкома МО г.Казань, на протяжении 27 лет всех условий, предполагаемых договором социального найма, просит обязать Комитет ЖКХ исполкома МО г.Казань подписать с истцом договор социального найма на указанную квартиру.
Истец в суд не явилась.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представители ответчиков МКУ «Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани в судебное заседание не явились, извещены.
Заслушав пояснения участника процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Частью 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
В соответствии с частью 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно части 1 статьи 61 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
Частью 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании.
Из материалов дела следует, что 30.09.1995г. Администрацией г.Казани Бюро обмена жилой площадью ФИО3 выдан обменный ордер ... на проживание в квартиру по адресу: ..., состоящей из трех комнат, площадью 41,1 кв.м. Въехавшие по ордеоу ФИО3 основной наниматель, ФИО4 муж, ФИО5 сын, ФИО6 дочь.
На обращение ФИО2 о заключении договора социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ..., МКУ «Комитетом Жилищно-коммунального хозяйства» ИК МО г.Казани ответом от 04.08.2022г. сообщило, что в соответствии с представленным техническим паспортом от 08.12.2021 в квартире ... вышеуказанного дома выявлено самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения. Необходимо осуществить мероприятия по узаконению переустройства и переоборудования вышеуказанного жилого помещения.
Из технического паспорта, составленного АО БТИ РТ 08.12.2021г., на квартиру ... следует, что в квартире выявлен демонтаж оконной рамы и дверной рамы в пом.№1. В результате объединения лоджии и жилой комнаты образована жилая комната площадью 16,9 кв.м. Проектно-разрешительная документация не предоставлена. Самовольно перепланированная комнат составила 16,9 кв.м.
В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта перепланировки и (или) переустройства, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
В судебном заседании представитель истца не отрицал факта объединения лоджии и жилой комнаты, в связи с чем площадь жилой комнаты увеличилась.
Как следует площадь квартиры после перепланировки составило 69,7 кв.м., жилая площадь 42,4 к.м. Жилая комната после объединения с лоджией составило 16,9 кв.м. в результате проведенных комплекса строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, изменение планировки помещений), работы по демонтажу оконного и дверного блока между лоджией и жилой комнатой, привели к изменению параметров квартиры, в результате объединения лоджии и жилой комнатой изменилась не только общая площадь квартиры, но и общая площадь многоквартирного жилого дома в целом, при реконструкции в квартире был нарушен тепловой контур здания, так как ограждения и перекрытия лоджий стали наружными элементами квартиры, при этом утепление конструкций выполнено внутри помещения, в связи с чем, точка росы была смещена на внутреннюю поверхность наружных конструкцией, что приведет к их преждевременному разрушению.
Таким образом, увеличение площади отапливаемых помещений в квартире, произошедшее в результате демонтажа оконного блока и объединения жилой комнаты и лоджии, повлияет на температурный режим в квартире, так как лоджии должны быть утеплены в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий", что приводит к изменениям параметров внутреннего микроклимата.
При указанных обстоятельствах, поскольку вследствие самовольно выполненных истцом работ была осуществлена реконструкция спорной квартиры, в результате которой лоджия была объединена с жилой комнатой с полной ликвидацией помещений лоджий, в результате демонтажа перегородки между указанными помещениями была увеличена площадь жилой комнаты №1, суд находит требования истца незаконными и необоснованными.
Пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Следует указать, что на проведение таких работ, повлекших уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем демонтажа ограждающих конструкций в виде части наружных стен спорной квартиры и балконных плит, необходимо согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которое истицей не было получено.
Доводы истцовой стороны, что перепланировка была произведена до введения в действия нового ЖК РФ, существа принято решения не меняет, поскольку порядок разрешения реконструкции/перепланировки должен был быть с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Руководствуясь ст.ст.12,56,196-198, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска ФИО1 ФИО10 к Муниципальному казенному учреждению «Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», Исполнительному комитету муниципального образования г.Казани о понуждении к подписанию договора социального найма отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Вахитовский районный суд г.Казани в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья: Зыбунова Е.В.