РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Муравленко 11 июля 2023 года
Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Кочневой М.Б.,
при секретаре судебного заседания Корж К.И.
с участием представителя ответчика Администрации города Муравленко ФИО1, действующей на основании доверенности от <адрес>
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-231/2023 по иску ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах ФИО4, ФИО5 к Администрации города Муравленко о возложении обязанности по производству выкупа, о возмещении за жилое помещение,
УСТАНОВИЛ
ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к Администрации города Муравленко о возложении обязанности по производству выкупа, взыскании возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ на основании заключения межведомственной комиссии, жилые помещения многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, был признан непригодными для проживания, а дом аварийным и подлежащим сносу. На основании Постановления Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный жилой <адрес>, а также жилое помещение, принадлежащее истцам, подлежало изъятию ответчиком для муниципальных нужд. В обоснование размера возмещения за жилое помещение Администрацией города Муравленко был предоставлен отчет № от ДД.ММ.ГГ об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненный ООО «Региональный экспертный центр», согласно которому размер возмещения объекта оценки составляет 1 373 000 рублей. С данным отчетом не согласны истцы. Просили установить выкупную цену в размере 1 373 000 рублей. Истцы просили возложить на Администрацию города Муравленко обязанность по выплате возмещения за жилое помещение в размере 2 959 000 рублей, по 739 975 рублей каждому собственнику, с учетом уточненных исковых требований в размере 3 246 548 рублей, по 811637 рублей каждому собственнику, взыскать расходы по проведению экспертизы и расходы в размере 65000 рублей на представителя.
Определением Муравленковского городского суда от 28 февраля 2023 года была назначена судебно-оценочная экспертиза проведение которой было поручено <данные изъяты>
Истцы в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела были извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, настаивали на оценке <данные изъяты>
Представитель истцов адвокат Лебеденко Ю.А., извещенный о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явился. Так, из рапорта младшего судебного пристава по ОУДПС ФИО9 от 11 июля 2023 года следует, что адвокат Лебеденко Ю.А. в 14.00 11 июля зарегистрировался в журнале регистрации посетителей, участвовал в судебном заседании у судьи Ракутиной Ж.К. Между тем, в 14 часов 39 минут покинул здание суда, ссылаясь на плохое самочувствие, заявление об отложении, медицинских документов, подтверждающих факт нетрудоспособности не предоставил.
Представитель истца адвокат Лебеденко Ю.А., заявлений об отложении судебного заседания, документов, подтверждающих, уважительность своей неявки в судебное заседание не предоставил. Факт извещения подтвержден извещением и сведениями о доставке электронного извещения от 26 июня 2023 года в 17.03 (т.2 л.д.204)
Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
При таких обстоятельствах располагая информацией о доставке представителю истца ФИО2 Лебеденко Ю.А. на адрес электронной почты сообщения с указанием даты, времени и места рассмотрения дела, а так же учитывая, что ДД.ММ.ГГ в предыдущем судебном заседании представитель истца принимал участие, суд пришел к выводу, считать представителя истца надлежаще извещенным о судебном заседании и рассмотреть дело без его участия, признав его неявку неуважительной.
Представитель ответчика Администрации города Муравленко возражала против удовлетворения исковых требований в части размера возмещения, в связи с изъятием земельного участка. Согласны на предоставление истцам возмещения за жилое помещение в размере 1 373 000 рублей. Свои возражения по вопросу противоречий в представленном отчете истцов изложила в письменном виде. Указав, что нарушена методика определения составных частей изымаемого имущества, просят принять отчет стороны ответчика.
Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материала дела, приходит к следующему выводу.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.
Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).
Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как установлено в ходе судебного разбирательства, истцы являются собственниками комнаты № общей площадью 22,25 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами (т.1л.д.238-240).
Распоряжением Администрации города Муравленко от ДД.ММ.ГГ № на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1л.д.144). Распоряжением № от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в распоряжение Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ в части сроков сноса до ДД.ММ.ГГ (т.1л.д.156)
В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2305 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.165).
ДД.ММ.ГГ был подготовлен проект соглашения, который был направлен истцам. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка, истцы согласия о выкупе не выразили.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.
Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».
Обосновывая заявленные требования, истцами представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ. Стороной ответчика отчет № от ДД.ММ.ГГ <данные изъяты>, согласно которому размер возмещения 1 373 000 рублей (т.1 л.д.13-57).
Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> составляет 3 209 476 рублей 55 копеек и складывается из: стоимости жилого помещения –1 567 010 рублей, стоимости вспомогательных помещений с учетом доли собственника- 66 665 рублей, стоимости общего имущества в доме- 265 633 рубля, стоимости дли в праве на земельный участок- 103 551 рубль, размер убытков- 103 158 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на ДД.ММ.ГГ 1 103 459 рублей 55 копеек.
Эксперт ФИО11, проводивший исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственников на долю в общем имуществе, на долю во вспомогательных помещениях, без использования которых, использование комнаты в доме коридорного типа невозможно, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.
При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен.
Объектом оценки являлась комната площадью 20,3 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 625,6 кв.м., площадь мест вспомогательного характера, приходящихся на комнату №, составляет 1,95 кв.м, площадь общедомового имущества с учетом доли собственников 7, 77 кв.м. Общая площадь спорного жилого помещения с учетом площади общедомового имущества составляет 22,25 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения <данные изъяты> (т.2 л.д.49).
Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее истцам в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки.
Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.
Представителем ответчика в обоснование своих доводов был представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ на сумму 1 373 000 рублей (т.1л.д.183).
Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, составляет 1 373 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 867 711 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества– 427 669 рублей, стоимость доли земельного участка – 59 620 рубля, убытки – 10 857 рублей.
Так, при расчете рыночной стоимости жилого помещения не произведен учет стоимости вспомогательных помещений, что повлекло неправильное определение размера возмещения. При определении размера выкупной стоимости оценщиком <данные изъяты> не принято во внимание, что помещение находится в здании бывшего общежития и при определении стоимости за изымаемое жилье учету подлежит так же и площадь вспомогательных помещений, как части общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в бывшем общежитии, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в таком жилом доме. С учетом применения аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений (кухни, туалета, душевых), используемых для обслуживания более одной комнаты, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас. Поскольку жилое помещение, принадлежащее истцам, находится в бывшем общежитии, то данное жилое помещение представляет часть жилого дома, предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме. Непосредственно в жилом помещении такого типа отсутствуют помещения вспомогательного использования. Вместе с тем, пользование комнатой без использования вспомогательных помещений невозможно, следовательно, сумма площади комнаты и площадей вспомогательных помещений в части пропорциональной площади комнаты, будет образовывать общую площадь помещения, занимаемую истцами. Соответственно, расчет компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа следует производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а так же с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату. В предоставленном ответчиком отчете об оценке данные требования учтены не были, расчет стоимости вспомогательных помещений, приходящихся на долю в праве собственности истцов, не произведен.
Кроме того, в силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной ответчика, составлен на ДД.ММ.ГГ. Сроки актуальности отчета истекли, заключение эксперта ФИО11 на ДД.ММ.ГГ является более актуальным. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.
В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).
Заключение эксперта ФИО11 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.
В совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу заключения <данные изъяты> при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку отчет об оценке <данные изъяты> не в полной мере отражает стоимость комнаты, подлежащей изъятию, поскольку указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости. Отчет об оценке ответчика не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитана доля в праве на общедомовое имущество, убытки, не рассчитана стоимость вспомогательных помещений, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости сторонами.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.
Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственников и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
Так, право долевой собственности на имущество в виде комнаты площадью 20, 3 кв.м. зарегистрировано за истцами в 2012 году (т.1 л.д.238-240). Из договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ следует, что спорное жилое помещение было приватизировано ФИО6.(т.3л.д.3-4). Данное жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> являются первыми приватизированными, что подтверждено договором приватизации. Из сообщений Общества с ограниченной ответственностью «Городское хозяйство 1» от ДД.ММ.ГГ капитальный ремонт в данном доме не производился (т.1 л.д.249).
Согласно техническому заключению № от ДД.ММ.ГГ многоквартирный <адрес> не соответствует по своему текущему состоянию разделу 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, физический износ составляет 71% (т.1 л.д.131-143).
Из заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГ, с учетом дополнений от ДД.ММ.ГГ следует, что допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяется в соответствии с ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социального-культурного назначения». Потребность в проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома зависит от степени износа соответствующих конструктивных элементов. Год постройки рассматриваемого жилого дома -1986, продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) составляет 10-15 лет. С учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования (материал ограждающих конструкций-деревянные, материал перекрытий-деревянные, для расчета принимается срок, который составляет 10 лет, соответственно, капитальный ремонт должен был быть произведен в 1996 году.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении капитального ремонта, а именно невыполнение ответчиками обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения капитального ремонта дома. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственникам права на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме истцам подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с чем обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение капитального ремонта дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. При определении размера компенсации суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной <данные изъяты>, поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной ответчика компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не предусмотрена.
Согласно заключению эксперта ФИО11 от 03.05. 2023, с учетом пояснительной записки от ДД.ММ.ГГ сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату приватизации на ДД.ММ.ГГ год составляет 1 103 459 рублей 55 копеек. Компенсация определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов, объемов повреждений дома, возникших в связи с не проведением капитального ремонта дома на дату первой приватизации комнаты в доме, с учетом физического износа дома на ДД.ММ.ГГ, но в текущих ценах и составляет 1 103 459 рублей 55 копеек (т.2 л.д.209-210).
Ссылки ответчика, что экспертное заключение не содержит сметного расчета, подтверждающего затраты на производство капитального ремонта, в заключении не приведены обоснования применения удельного веса конструктивных элементов здания в указанных размерах, не даны разъяснения о производстве расчета величины компенсации, определение величины физического износа здания произведено не верно, экспертом с нарушением требований Методики определен размер физического износа объекта оценки пропорционально нормативному сроку службы и возрасту здания, не принимается судом во внимание, поскольку данные утверждения не основаны на материалах дела и опровергаются заключением эксперта ФИО11
Так, в заключение эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта», «Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов», «Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».
Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта. Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания принята на основании ВСН 58-88 (р). Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется на основании соответствующей таблицы сборника УПСС.
Определение необходимого количества замен конструктивных элементов жилого дома определяется исходя из периода в течение которого капитальный ремонт не проводился и продолжительной эффективной эксплуатации элементов здания. В случае если необходимый ремонт по срокам должен быть сделан 1 раз, то остается показатель -1. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по каждому конструктивному элементу рассчитывается исходя из удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости воспроизводства многоквартирного дома и необходимого количества замен каждого вида конструктивного элемента и принимается пропорционально размеру площади жилого помещения, расчет производится как отношение произведения общей площади жилого помещения и величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего жилого дома на общую площадь жилых помещений в доме.
Таким образом, отсутствие сметного расчета не исключает принятия экспертного заключения <данные изъяты> за основу определения размера возмещения, поскольку стоимость строительства многоквартирного дома определялась экспертом как стоимость возведения аналогичного объекта в ценах на дату исследования. В качестве объекта аналога рассматривался типовой объект, что и в рассматриваемом доме со сходными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Стоимость возведения аналогичного объекта принималась по данным сборников укрупненных показателей стоимости строительства зданий и сооружений УПСС КО-ИНВЕСТ «Жилые здания». Ссылка ответчика, что не правильно рассчитан физический износ и неверно применена Методика, так же не учитывается судом, поскольку для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается стоимость воспроизводства конструктивных элементов с целью их ремонта или замены, следовательно, износ не учитывался. Следовательно, износ применялся только для расчета стоимости общедомового имущества.
Позиция ответчика, что экспертом не обоснованно произведен расчет компенсации в текущих ценах, но по состоянию жилого дома на дату первой приватизации, а так же о включении в расчет компенсации замены конструктивных элементов дома нормативный срок службы которых на дату первой приватизации не истек, является ошибочной, не основанной на нормах права, регулирующего данные отношения и опровергается заключением эксперта ФИО11
Экспертом при исчислении компенсации были учтены межремонтные сроки проведения капитального ремонта жилого дома и нормативные сроки службы конструктивных элементов дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вес каждого элемента дома в общей стоимости воспроизводства многоквартирного жилого дома в текущих ценах, принято во внимание, что капитальный ремонт в доме не проводился, что и привело его к аварийному состоянию.
Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственников, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО11 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».
В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные истцам изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места жительства, переездом, оформлением права собственности. При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет размера убытков. Между тем, судом не включаются расходы по аренде жилого помещения в размере 26 860 рублей, поскольку истцы проживают в другом жилом помещении, находящемся по адресу: <адрес> Данное обстоятельство не оспаривалось истцами и подтверждено входе дачи объяснений в судебном заседании ДД.ММ.ГГ в порядке, предусмотренном ст.55 ГПК РФ ( т.2 л.д.199)
Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцами требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственников частично в размере 3 182 616 рублей 55 копеек, в данную сумму входит: стоимость жилого помещения– 1 567 010 рублей, стоимости вспомогательных помещений с учетом доли собственника- 66 665 рублей, стоимости общего имущества в доме- 265 633 рубля, стоимости доли в праве на земельный участок- 103 551 рубль, размер убытков- 76 298 (103 158-26 860) рублей, а так же компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 103 459 рублей 55 копеек. Прекращение права собственности истцов возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.
Из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы возложены на истца ФИО2. В связи с тем, что данные расходы в размере 30 000 рублей не оплачены, представитель экспертного учреждения <данные изъяты> просит взыскать данные расходы (т. 2 л.д.38-39)
Необходимость обращения в суд с иском возникла в связи с не согласием истцов с размером возмещения, при изъятии у них жилого помещения по предложенной ответчиком выкупной цене в размере 1 373 000 рублей.
Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу ответчика, так и истцов.
По смыслу статьи 282 ГК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.
Поскольку размер возмещения определен судом в меньшем размере, чем заявлено истцами, истцами заявлено в размере (3 246 548 рублей), в связи с этим имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами.
Таким образом, учитывая положения ч.1 статьи 98 ГПК РФ, согласно которым, в случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Распределяя расходы по экспертизе, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истцов в размере 98,03%, (3 182 616,55х100: 3 246 548) исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размере возмещения, установленного судом в отношении истцов. Исходя из этого, требования истцов удовлетворены на 98,03% и отказано в удовлетворении на 1,97%. Следовательно, расходы на проведение экспертизы, подлежат взысканию следующим образом: с Администрации города Муравленко 29 409 рублей, с истца ФИО2, на которого была возложена обязанность по оплате экспертного заключения 591 рубль.
В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23 300 рублей в пользу ФИО3, В пользу ФИО2 813 рублей 08 копеек, факт оплаты госпошлины подтверждается копиями кассовых чеков.
Так же истцами заявлено о взыскании расходов на представителя в размере 65 000 рублей. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Из квитанции серия № от ДД.ММ.ГГ следует, что между ФИО2 и адвокатом Лебеденко Юрием Андреевичем заключено соглашение об оказании юридической помощи по гражданскому делу, оплата услуг в размере 65 000 рублей произведена. Размер гонорара установлен на основании порядка определения размера гонорара при заключении адвокатами Адвокатской палаты ЯНАО об оказании юридической помощи, утвержден решением Совета Адвокатской Палаты ЯНАО от ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.21)
Определяя размер подлежащих компенсации расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей, суд принял во внимание размер фактически понесенных и подтвержденных расходов на оплату услуг представителя, сложность настоящего дела, степень участия в деле представителя (судебное заседание ДД.ММ.ГГ), требования разумности и справедливости. Определенная к компенсации сумма обеспечивает баланс прав и законных интересов сторон, возмещая одной стороне в некоторой степени расходы по оплате услуг представителя и одновременно возлагая на другую сторону имущественную ответственность, определенную в соответствии с требованиями закона.
Приходя к указанному выводу, следует отметить, что определение (выбор) таких условий юридического представительства, как стоимость и объем оказываемых услуг является правом доверителя (статьи 1, 421, 432, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, при определении объема и стоимости юридических услуг в рамках гражданских правоотношений доверитель и поверенный законодательным пределом не ограничены. Однако ни материально-правовой статус юридического представителя, ни согласованный доверителем и поверенным размер вознаграждения, определяющего значения при решении вопроса о возмещении понесенных участником процесса судебных расходов не имеют. Закрепляя правило о возмещении стороне понесенных расходов на оплату услуг представителя, процессуальный закон исходит из разумности таких расходов. В рассматриваемом правовом контексте разумность является оценочной категорией, определение пределов которой является исключительной прерогативой суда. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов на услуги представителя в размере 40 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах ФИО4, ФИО5 к Администрации города Муравленко о возложении обязанности по производству выкупа, установлению выкупной цены за жилое помещение, удовлетворить частично.
Изъять у ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты № расположенной по адресу: <адрес>.
Установить возмещение за жилое помещение, принадлежащее ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в виде комнаты №, общей площадью 22, 25 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> размере 3 182 616 (три миллиона сто восемьдесят две тысячи шестьсот шестнадцать) рублей 55 копеек, с выплатой 795 654 (семьсот девяносто пять тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рубля каждому собственнику.
Прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.
Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, до № комната №.
Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО3 в счет возмещения судебных расходов государственную пошлину в размере 23 300 (двадцать три тысячи триста) рублей, в пользу ФИО2 813 (восемьсот тринадцать) рублей 08 копеек.
Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки Арус» 29 409 (двадцать девять тысяч четыреста девять) рублей, с ФИО2 в счет оплаты судебных расходов по проведению судебной экспертизы 591 (пятьсот девяносто один) рубль, оплату услуг представителя в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА