РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023 года г. Пыть-Ях

Пыть-Яхский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего

ФИО1,

при секретаре

ФИО2,

с участием:

истца

ФИО3,

представителя истца

ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к акционерному обществу «Ипотечный агент Элбинг Столица», акционерному обществу «БМ-Банк» о признании обременения в виде ипотеки недвижимого имущества прекратившимся,

установил:

ФИО3 обратился в суд к АО «Ипотечный агент Элбинг Столица», АО «БМ-Банк» с иском, в котором просил о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по адресу: "адрес", кадастровый №, жилого дома по адресу: "адрес", кадастровый №.

Требования мотивировал тем, что "дата" по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств банка он приобрел в собственность обозначенные земельный участок и жилой дом. Для этих целей он заключил с ОАО «З» (правопредшественником АО «БМ-Банк», АО «Ипотечный агент Элбинг Столица») договор ипотечного кредитования № на сумму 2 500 000 рублей. "дата" в отношении объектов недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодержателя ПАО «З» сроком по "дата".

Ввиду нарушения заемщиком обязательств по кредитному договору, банк обратился в суд, и решением Пыть-Яхского городского суда от "дата" по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, с него (нынешнего истца) и поручителей солидарно взыскана кредитная задолженность на сумму 2 360 413 рублей 56 копеек, а на предмет ипотеки обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

Взыскателем получены и предъявлены к исполнению исполнительные документы.

В связи с отказом взыскателя оставить за собой имущество должника, не реализованное при исполнении исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем "дата" окончены исполнительные производства, и исполнительные документы возвращены взыскателю.

Определением Пыть-Яхского городского суда от "дата" изменен порядок и способ исполнения решения суда путем взыскания денежных средств.

Поскольку более банк (его правопреемники) в органы принудительного исполнения исполнительные документы не подавал, сроки их предъявления истекли, определением Пыть-Яхского городского суда от "дата", вступившим в законную силу, АО «Ипотечный агент Элбинг Столица» отказано в замене стороны взыскателя правопреемником.

В связи с тем, что ответчики-залогодержатели утратили возможность обратить взыскание на спорное имущество и обращение взыскания на него в настоящее время невозможно, он (истец) обратился за снятием обременения в виде ипотеки в силу закона, в чем уполномоченным органом (Росреестром) ему отказано, АО «БМ-Банк», за которым значится обременение, сообщило ему об уступке своих прав требований АО «Ипотечный агент Элбинг Столица», а последнее никаким образом не отреагировало.

Ссылаясь на положения статей 334, 348, 352, 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, залог является прекращенным, но значится в реестре, как существующий для всех третьих лиц, что нарушает его права, как залогодателя и собственника объектов недвижимости.

Поскольку во внесудебном порядке устранить нарушения его прав не представилось возможным, просит восстановить его права в судебном порядке.

В судебном заседании Ш.Ш. и его представитель ФИО4 на иске настаивали по его доводам. Истец дополнил, что за 10 предшествующих лет он не менял своего места жительства, не выезжал из города, однако никто не обращался к нему по вопросу взыскания долга. В настоящее время взыскатель утратил такую возможность, в связи с чем ипотека должна быть погашена.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены как почтовой корреспонденцией, так и путем публичного размещения информации на официальном сайте суда. Какой-либо правовой позиции не представили, ходатайств не заявили. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что "дата" между ОАО «Запсибкомбанк» и ФИО3 заклюен договор ипотечного кредитования №, предметом которого обозначены денежные средства в размере 2 500 000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка.

По условиям кредитного договора, в целях надлежащего исполнения обязательств заемщик предоставил банку обеспечение в виде поручительства физических лиц, а также ипотеки в силу закона, приобретаемой недвижимости по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием кредитных средств банка от "дата".

В обозначенную дату ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств банка в отношении недвижимого имущества: земельного участка по адресу: "адрес", кадастровый №, жилого дома по адресу: "адрес", кадастровый №.

"дата" уполномоченным органом зарегистрированы ограничения прав и обременение объектов недвижимости: ипотека в силу, номер государственной регистрации №, сроком по "дата", в пользу ПАО «З».

На основании договора об уступке прав (требований) № от "дата" и дополнительного соглашения к нему № от "дата", уполномоченным органом "дата" произведена новая регистрационная запись в отношении жилого дома, которой зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу, номер государственной регистрации № сроком по "дата", в пользу правопреемника ПАО «З» - АО «Ипотечный агент Элбинг Столица».

Вместе с тем, из материалов дела следует что "дата" решением Пыть-Яхского городского суда частично удовлетворены исковые требования ОАО «З» к ФИО6 и П.О.Д. о взыскании кредитной задолженности по договору ипотечного кредитования от "дата", а также договоров поручительства от той же даты в размере 2 360 413 рублей 56 копеек. Одновременно обращено взыскание на предмет ипотеки - жилой дом с земельным участком по указанному адресу, путем продажи с публичных торгов.

В ходе принудительного исполнения судебным приставом-исполнителем осуществлялись меры к обращению взыскания на заложенное имущество, по итогам которых "дата" судебным приставом-исполнителем ОСП по "адрес" составлен исполнительный документ «Предложение имущества взыскателю (ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве»)», которым взыскателю предложено оставить за собой нереализованное имущество, в виде жилого дома и земельного участка. В связи с отказом взыскателя оставить за собой имущество должника, не реализованное при исполнении исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем "дата" вынесены постановления об окончании исполнительных производств и возвращении исполнительных документов взыскателю.

Более в орган принудительного исполнения исполнительные документы о взыскании задолженности взыскателем не предъявлялся, а такая процессуальная возможность взыскателем утрачена.

Эти обстоятельства установлены определением Пыть-Яхского городского суда от "дата", вступившим в законную силу, которым АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» отказано в замене истца-взыскателя правопреемником. Для разрешения данного спора они имеют преюдициальное значение в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 сослался на названные обстоятельства невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, и утрату обеспечительной функции залога недвижимого имущества, что и является предметом настоящего судебного разбирательства.

Разрешая требование по существу, суд принимает во внимание следующее.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи и возникновения ипотеки), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен в статье 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество и порядок такого обращения в отношении недвижимого имущества закреплены в статьях 50 и 51 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и повторяют порядок, установленный Гражданским кодексом.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Как установлено выше, залогодержатель реализовал свое право на обращение взыскания на заложенное имущество по неисполненным обязательствам должника, обратившись в суд и получив соответствующее судебное решение. В последующем отказался от реализации этого права, и к настоящему времени утратил такую возможность.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, такое основание для прекращения залога, как истечение срока предъявления исполнительного листа об обращении взыскания на предмет залога к исполнению, прямо не предусмотрено.

Основания и порядок погашения ипотеки, отраженные в статье 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», также не содержат такого основания.

Вместе с тем, названные перечни оснований прекращения залога (ипотеки) являются открытыми.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 № 18-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Т.С.В.», механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

Исходя из назначения залога и необходимости обеспечения баланса прав и интересов, как кредитора, так и собственника заложенного имущества, в случае невозможности принудительного обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя залог утрачивает обеспечительную функцию, следовательно, подлежит прекращению.

Требования истца, обусловленные именно истечением срока предъявления исполнительных документов о взыскании денежных средств по кредитным обязательствам, а также об обращении взыскания на предмет залога к исполнению, что установлено судом, подлежат удовлетворению (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.04.2022 № 16-КГ22-4-К4, от 27.12.2022 № 5-КГ22-87-К2).

Поскольку регистрационная запись в ЕГРН об обременении спорного имущества нарушает права истца как собственника недвижимого имущества, она подлежит погашению на основании данного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать обременение - ипотека в силу закона, основанное на договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств банка от 20 марта 2008 года, в отношении земельного участка по адресу: "адрес", кадастровый №, жилого дома по адресу: "адрес", кадастровый №, прекращенным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Пыть-Яхский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись ФИО1