РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года город Москва

Лефортовский районный суд г. Москвы в составе:

председательствующего судьи Шидлова Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Лиевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-54/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-005664-15) по иску ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности», ФИО2 о признании отчета недействительным, обязании осуществить перерасчет возмещения,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ППК «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности», ФИО2, в котором, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила признать отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5,6, 7, 8,9, 10, 11, 16, 17 недействительным; признать недостоверной величину рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, секция № 1, квартира № 7; обязать ППК «Фонд развития территории» осуществить перерасчет возмещения согласно заключению судебной экспертизы и выплатить ФИО1 возмещение в размере 5 014 083 руб. 70 коп..

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в процессе рассмотрения Лефортовским районным судом города Москвы гражданского дела по иску ФИО1 к ППК «Фонд развития территорий» о признании незаконным отказа ППК «Фонд развития территории» в предоставлении отчета независимого оценщика, ответчиком был предоставлен отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 2020 года об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 16, 17. Оценка проведена в период с 08.10.2020 года по 19.10.2020 года оценщиком ФИО2. Отчет составлен в том числе в отношении 3-комнатной квартиры, площадью 76,09 кв.м, расположенной по адресу: Московская обл., Раменский, <...>, секция № 1, квартира № 7, в отношении которой у истца возникло право требования о передаче жилых помещений на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2021 года по делу А40-253090/16-74-1007 «Б». В соответствии с оспариваемым отчетом, стоимость одного квадратного метра указанной квартиры определена в размере 63 407 руб. 00 коп., что по мнению истца не соответствует действительной рыночной стоимости одного квадратного метра жилья, сложившейся в городе Раменское Московской области. Более того, по мнению истца, отчет составлен с нарушением норм законодательства и не мог быть использован ответчиком при определении размера возмещения в пользу истца. Представленный отчет создан в форме электронного документа в формате PDF, при этом признаки, характеризующие снятие сканкопии с бумажного носителя, отсутствуют - нет характерных заломов листов и следов, свидетельствующих о прошивании листов в отчет. Отчет не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с действующим законодательством. В то же время подписью руководителя и печатью юридического лица, с которым экспертом заключен трудовой договор, подписана только часть отчета «основные факты и выводы» стр.3-стр.42, остальная часть отчета не содержит иных подписей уполномоченных лиц в том числе и в электронном виде. Согласно информации, содержащейся на стр.3 отчета, основанием для проведения оценки являются договор на проведение оценки № ФЗП-02/173-19 от 27.09.2019 года и задание на оценку от 08.10.2020 года. Срок проведения оценки с 08.10.2020 года по 19.10.2020 года. В соответствии с заданием на оценку, целью оценки является определение рыночной стоимости, а предполагаемым использованием результата оценки – принятие управленческих решений, в том числе о совершении сделок с имуществом. По мнению истца, невозможно признать достоверными расчеты оценщика рыночной стоимости 1 кв.м одно-, двух- и трехкомнатной квартиры с учетом летних помещений и без данного учета, приведенные в таблицах: 8.3; 8.4; 8.6; 8.7; 8.9; 8.10. В Приложении № 3 отчета приведены копии информационно-аналитического материала, используемого оценщиком, некоторые из которых по датам просмотра не соответствуют периоду проведения оценки с 08.10.2020 года по 19.10.2020 года. Дом истца относится к домам, у которых осуществлено частичное возведение стен: фото № 19 - дом № 16, при этом у дома № 16 возведено три этажа. При таких обстоятельствах рыночная стоимость одного квадратного метра в возведенных домах должна быть выше рыночной стоимости одного квадратного метра дома, чье возведение не начиналось и фактически очевидно существование только лишь земельного участка. Более того, согласно заданию на оценку № 16 от 08.10.2020 года целью оценки являлось определение рыночной стоимости квадратного метра объекта оценки. В соответствии с распоряжением Комитета по ценам и тарифам Московской области от 08.07.2020 года № 109-Р средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья, определяемая при осуществлении расходов бюджета в целях реализации мероприятий «Социальная ипотека» на территории муниципального образования Раменский составляла 81 171 руб. на III, IV кварталы 2020 года и I, II кварталы 2021 года. Отчет не удовлетворяет требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности. Следовательно, при расчете размера возмещения истцу, ППК «Фонд развития территорий» не вправе был руководствоваться результатами отчета, составленного экспертом, по причине утраты его актуальности ввиду истечения шестимесячного срока, чем нарушил право истца на получение возмещения, предусмотренного п. 15 ст. 204.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчиков ФИО2, ООО «Центр независимой экспертизы собственности» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, закрепленное ст. 6.1 ГПК РФ и ст. 6 Европейской конвенции «О защите прав человека и основных свобод», суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Как установлено ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании «Фонд развития территорий», основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона № 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 года № 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Деятельность ППК «Фонд развития территорий», как компенсационного фонда, направлена на защиту прав участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются обанкротившимися застройщиками.

При этом компенсационный фонд как публичный способ правовой защиты дольщиков, не зависим ни от самих дольщиков, ни от недобросовестных застройщиков. Порядок расчета размера выплаты устанавливается Правительством РФ. В данном случае возмещение в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», произведено Фондом без нарушений, следовательно, правовых оснований для признания его действий незаконными, и для взыскания с Фонда денежных средств в пользу дольщиков не имеется.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора, либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется п. 3 Приложения к Правилам. При этом при определении размера возмещения в соответствии с п. 3 Приложения к Правилам учитывается: что под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства, доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора.

В соответствии с п. 4 Правил, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Как установлено пунктом 6 Правил, при обращении о выплате возмещения гражданин представляет: а) заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом; б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию; в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очередности удовлетворения требований; г) страховой номер индивидуального лицевого счета заявителя в системе обязательного пенсионного страхования, а также в случае использования для приобретения объекта недвижимости, в отношении которого Фонд выплачивает возмещение, средств материнского (семейного) капитала - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал.

Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года № 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила).

Согласно п.8 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 года № 1233, Выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам -участникам строительства, согласно приложению.

Приложением к правилам является Методика расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства (далее - граждане), имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном объекте строительства) (далее - объект строительства), подлежащих передаче гражданам (далее соответственно - жилые помещения, договоры, возмещение).

В соответствии с п.2 Методики, выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном ч.2 ст.13 Федерального закона Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 3 Методики расчет размера возмещения осуществляется в следующем порядке: а) определяется размер возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке (В1) по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства либо по всем паям в жилищно-строительном или ином кооперативе (далее - кооператив) в отношении такого объекта строительства: В1 = (S1 х R1 х kl х ml + S2 х R2 х к2 х m2 +.. . ++ Sn х Rn х kn x mn) x z, где: 1,2,... n - жилое помещение, подлежащее передаче гражданину; S - общая площадь жилого помещения, подлежащего передаче гражданину. Если общая площадь жилого помещения превышает 120 кв. метров, указываются 120 кв. метров; R - рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", на дату, которая не может быть более чем на 3 месяца ранее даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично - правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства; к - доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором или в связи с участием в кооперативе после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби); ш - доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора или паевых взносов в кооператив, рассчитываемая по формуле: где: М - размер средств, фактически уплаченных гражданином в счет цены договора или паевых взносов в кооператив; Р - цена договора в соответствии с условиями договора или размер паевых взносов, подлежащих внесению в связи с участием в кооперативе; z - корректирующий коэффициент выплаты.

Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра учитываемого при расчете компенсационной выплаты определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, а размер рыночной стоимости квадратного метра, определяемой в целях выплаты возмещения в соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», носит обязательный характер.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2019 года должник ОАО «Земли Московии» (ОГРН <***>, ИНН <***>/526) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Определением Арбитражного суда города Москвы (резолютивная часть определения оглашена 24.06.2021 года; определение в полном объеме изготовлено 01.07.2021 года) включены в реестр требований о передаче жилых помещений, заявленных к ОАО «Земли Московии», требование ФИО1 о передаче ей жилого помещения - трехкомнатной квартиры № 7, проектной площадью 76,09 кв.м., стоимостью 3 043 600 руб., на 3 этаже в секции № 1 в многоквартирном жилом доме № 16, расположенном на земельном участке общей площадью 127.266 кв.м, с кадастровым номером № 50:23:0110224:78 в восточной части кадастровою квартала городского поселения Раменское Раменского района Московской области. Размер исполненного ФИО1 по оплате договора, предусматривающего передачу жилых помещений, составляет 2 891 420 руб. 00 коп.. Размер неисполненного ФИО1 обязательства участника строительства перед застройщиком по оплате договора, предусматривающего передачу жилых помещений, составляет 152 180 руб. 00 коп. (л.д. 17-19 том 1).

Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» 03.11.2020 года принято решение о завершении строительства жилого дома, расположенного по адресу: <...>, строительство которого осуществлялось ОАО «Земли Московии».

ФИО1 направлено уведомление от 11.07.2022 года № 08-19080-АЗ Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о размере суммы возмещения в размере 4 583 406 руб. 70 коп.. Также при расчете возмещения, подлежащего выплате, применен коэффициент доли исполненных обязательств по уплате цены договора, стоимость договора участия в долевом строительстве составляет 3 043 600 руб. 00 коп., размер фактически уплаченных средств в счет цены договора составляет 2 891 420 руб. 00 коп.. (размер средств, фактически уплаченных/цена договора) (л.д. 15-16 том 1).

В соответствии с договором участия в долевом строительстве цена договора составляет 3 043 600 руб. 00 коп., площадь квартиры 76,09 кв.м. (стоимость квадратного метра составляла 40 000 руб.).

Для определения размера выплаты по заданию Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» «Центром независимой экспертизы собственности» подготовлен отчет №ФЗП-02/173-19/16-1 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 16, 17, согласно выводом которого строительно-техническое описание объекта оценки составлено на основании документов, предоставленных заказчиком, визуальному осмотру, а также согласно данным из открытых источников. Проведенное строительно-техническое описание позволило сделать следующие заключения: так как рассматриваемые помещения расположены в незавершенных жилых домах, физический износ принят равным 0%; объекты в целом соответствуют современным объемно-планировочным и конструктивным решениям, применяемым в строительстве. На основании вышеизложенного, функциональный износ оценщиком был определен на уровни 0%; так как местоположение объекта оценки характеризует его как ликвидный и отсутствуют какие-либо факторы внешнего экономического устаревания, оценщик принял величину экономического устаревания на уровне 0%. Рыночная стоимость квадратного метра в объекте недвижимости составляет 63 407 руб. 00 коп. (л.д. 28-226 том 1; л.д. 1-117 том 2; л.д. 132-181 том 2).

Требования истца мотивированны тем, что отчет №ФЗП-02/173-19/16-1 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 16, 17, составлен с нарушением норм законодательства и не мог быть использован Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» при определении размера возмещения в пользу истца.

Не согласившись с доводами стороны истца, ответчиком ФИО2, являющимся экспертом, составившим экспертное заключение №ФЗП-02/173-19/16-1, представлены возражения на исковое заявление, согласно которым отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> дом 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,16,17, подготовлен ООО «Центр независимой экспертизы собственности» на основании договора оказания услуг № ФЗП-02/173-19 (задание на оценку № 16 от 08.10.2020 года), заключенного с Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий». Услуги по оценке приняты без замечаний со стороны ППК «Фонд развития территорий» по акту сдачи-приемки услуг от 16.11.2021 года. Всего оценщиком ЦНЭС были оценены более 1300 объектов (квартир). Истец требует признания недействительным отчета ЦНЭС в целом, а не только в отношении принадлежащим ему прав. Следовательно, решение суда повлияет на права и интересы иных дольщиков, которым могут быть в результате уменьшены или увеличены выплаты. Истец в обоснование своих доводов не предоставил ни альтернативного отчета об оценке, ни рецензии на оспариваемый отчет ЦНЭС, подписанный специалистом. Отчет об оценке ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года прошел экспертизу в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», членом которой я являюсь и в настоящее время. Отчет был предоставлен заказчику в бумажном виде с соблюдением всех требований законодательства касательно содержания отчета, его оформления, приложений. Замечание не имеет правового значения. Дата оценки, порядок применения результатов оценки определяет заказчик оценки. Логичным является и тот факт, что оценка проведена на дату 08.10ю.2020 года, возражения истца относительно стоимости квадратного метра заявлены в 2024 году, соответственно, за прошедшее время ссылки на какие – либо сайты перестают работать, для корректности к отчету приложены копии страниц в распечатанном виде. Более того, истцом пропущен срок исковой давности (л.д. 220-237 том 2).

Согласно экспертному заключению СО «Региональная ассоциация оценщиков» № 77/191023/394 на отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объектов оценки), соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства (л.д. 1-35 том 3).

Рассматривая заявление ФИО2 о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГПК РФ).

В силу п. 1 ст. 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.

Отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 составлен 19.10.2020 года, истец обратилась в Арбитражный суд г. Москвы 15.01.2021 года, определением Арбитражного суда города Москвы (резолютивная часть определения оглашена 24.06.2021 года; определение в полном объеме изготовлено 01.07.2021 года) в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Земли Московии» включены требования ФИО1; 11.07.2022 года ФИО1 направлено уведомление № 08-19080-АЗ Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о размере суммы возмещения в размере 4 583 406 руб. 70 коп., с исковыми требованиями об оспаривании отчета истец обратилась в суд 13.03.2024 года.

Таким образом, исходя из того, что уведомление с расчетом суммы возмещения, основанное на отчете № ФЗП-02/173-19/16-1, направлено в адрес истца 11.07.2022 года, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, требования подлежат рассмотрению по существу.

В ходе судебного разбирательства стороной истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения стоимости одного квадратного метра жилого помещения - 3-комнатной квартиры, площадью 76,09 кв.м, расположенной по адресу: Московская обл., Раменский, <...>, секция № 1, квартира № 7 (л.д. 41-42 том 3).

Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 02.07.2024 года по гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс» (л.д. 46-47 том 3).

Согласно заключению эксперта АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс» от 09.09.2024 года рыночная стоимость жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 по договору участия в долевом строительстве от 21.01.2014 года № 16/7-БР, заключенному с ОАО «Земли Московии» в объекте, расположенном по адресу: <...>, секция № 1, в соответствии с правилами ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, по состоянию на дату проведения исследования (на 09.09.2024 года), составляет (округленно): 6 907 000 руб. 00 коп.; на 08.10.2020 года составляла (округленно): 5 278 000 руб. 00 коп. (л.д. 50-133 том 3).

При расчете рыночной стоимости жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 эксперт исходил из стоимости одного квадратного метра на 08.10.2020 – 69 367,69 руб.

В ходе судебного разбирательства допрошен эксперт ФИО7, который доводы, изложенные в экспертном заключении АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс», поддержал в полном объеме.

Ответчиком ООО «Центр независимой экспертизы собственности» в материалы дела представлены письменные пояснения на заключение судебного эксперта, согласно которым в судебном экспертном заключении не содержится выводов о недостоверности отчета об оценки, подготовленного ФИО2 Расхождения в итоговой стоимости являются минимальными и допустимыми.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, подготовленной АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс».

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В материалы дела представлен отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> дом 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,16,17 подготовлен ООО «Центр независимой экспертизы собственности», а также заключение судебной экспертизы АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс» от 09.09.2024 года.

Оценив оспариваемый отчет, сопоставляя выводы специалиста, отраженные в отчете № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года, и выводы эксперта АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс» от 09.09.2024 года, суд приходит к выводу о том, что отчет ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года соответствует требованиям Закона №135-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также методике, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года №1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений».

Разрешая спор по существу, суд, оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь ч.1 и 2 ст. 13 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2020 года № 202-ФЗ, ч.1 ст.2, ч.1 и 2 ст. 13, п. 6 ст. 13.3. Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Правилами принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года № 1233 «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» (Правила), исходит из того, что расчет размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании Единой методики определения размера, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 года № 1233, и не может быть определена на основании средней рыночной стоимости и учитывая, что Фондом определена рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства, приходит к выводу, что Фондом принято решение с соблюдением требований, предусмотренных Законом № 218-ФЗ, Правилами выплаты.

В соответствии с отчетом № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года ООО «Центр независимой экспертизы собственности» стоимость одного квадратного метра жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 определена в размере 63 407 руб., рыночная стоимость объекта – 4 824 627 руб.

В соответствии с заключением судебной экспертизы АНО «Центр независимых экспертиз «Юридэкс» от 09.09.2024 стоимость одного квадратного метра жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 определена в размере 69 367,69 руб., рыночная стоимость объекта (округленно) – 5 278 000 руб.

Суд учитывает, что использованный Фондом отчет не может быть признан не соответствующим ч.2 ст.13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика, в том числе выполненном на основании определения суда.

Между тем следует учесть, что разница между стоимостью стоимость одного квадратного метра жилого помещения, равнозначного жилому помещению, подлежащему передаче ФИО1 по договору участия в долевом строительстве в отчете ООО «Центр независимой экспертизы собственности» и в заключении эксперта АНО «Центр независимых экспертиз «ЮРИДЭКС» является незначительной, в связи с чем суд признает имеющееся расхождение находящимся в пределах статистической достоверности и при определении разрешении исковых требований, исходит из того, что отчет Фонда не может быть признан не законным и не достоверным только на основании того, что по результатам судебной экспертизы имеются расхождения в размере 5 960,69 руб.

Иная стоимость при оценке не означает недостоверность отчета ФИО2, поскольку при расчете для анализа учитываются средние значения стоимости кв.м. равнозначных жилых помещений, находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. При проведении оценки должна быть учтена погрешность ввиду разной стоимости равнозначных помещений, в связи с чем средние показатели могут колебаться.

Поскольку отчет № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года и величина рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5,6, 7, 8,9, 10, 11, 16, 17 судом не признаны недействительными, оснований для перерасчета произведенной истцу выплаты у суда не имеется.

ППК «Фонд развития территорий» исполнил возложенную на него обязанность по выплате компенсации, размер которой определен в установленном законом порядке на основании заключения привлеченного Фондом оценщика ООО «Центр независимой экспертизы собственности», в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 о признании отчета № ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, 5,6, 7, 8,9, 10, 11, 16, 17 недействительным; признании недостоверной величины рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, секция № 1, квартира № 7; о возложении обязанности на ППК «Фонд развития территории» осуществить перерасчет возмещения согласно заключению судебной экспертизы и выплатить ФИО1 возмещение в размере 5 014 083 руб. 70 коп., подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ООО «Центр независимой экспертизы собственности», ФИО2 о признании отчета недействительным, обязании осуществить перерасчет возмещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.Н. Шидлов

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2025 года.

Судья: Н.Н. Шидлов