Решение по делу № 2А-2919/2025 от 21.04.2025 - о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2024-53427478 от 04.02.2025 г., возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

УИД 39RS0001-01-2025-002001-02

Дело № 2а-2919/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года Калининград

Ленинградский районный суд Калининграда в составе:

председательствующего судьи Дорошенко О.Л.,

при помощнике судьи Барыниной Е.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО3 к Управлению Росреестра по Калининградской области, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2024-53427478 от 04.02.2025 г., возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, уточнив требования, обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что 29.11.2018 года заключил с ООО Приграничное потребительское общество договор купли- продажи недвижимого имущества, по условиям которого приобрел :

-земельный участок площадью 651 кв. м., имеющий кадастровый №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов - для размещения объектов общественного питания», расположенный по адресу: Россия, <адрес>;

-нежилое здание, площадью 470,2 кв. м., имеющее кадастровый №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>.

Вышеуказанные объекты фактически приняты в собственность и оплачены истцом путем зачета взаимных требований.

ООО Приграничное потребительское общество исключено из ЕГРЮЛ.

Управлениием Росреестра по Калининградской области по делу №КУВД-001/2024-53427478/1 от 2.11.2024 года принято решение о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что отсутствует заявление Продавца, исключенного из ЕГРЮЛ, а также в связи с тем, что у ответчика отсутствуют сведения о регистрации за Продавцом права собственности на нежилое помещение, 04 февраля 2025 г. в государственной регистрации прав отказано.

По мнению административного истца, решение об отказе в государственной регистрации принято без учета положений пункта 9 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ в силу положений которого в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Настаивая на том, что сторонами сделки условия договора исполнены в полном объёме, ФИО3 просит суд признать незаконным отказ в государственной регистрации права № КУВД-001/2024-53427478/1 от 04.02.2025 г. и обязать Управление Росреестра по Калининградской области осуществить государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости, а именно:

-земельный участок площадью 651 кв. м., имеющий кадастровый №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов - для размещения объектов общественного питания», расположенный по адресу: Россия, <адрес>;

-нежилое здание, площадью 470,2 кв. м., имеющее кадастровый №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>.

ФИО3 в судебное заседание не явился. Извещён надлежаще. Ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

Представитель ФИО1, действующая по доверенности в интересах ФИО3, в судебном заседании просила требование иска удовлетворить, настаивая на том, что отсутствие государственной регистрации права продавца на нежилое здание КН № по адресу: Россия, <адрес>; не являлось препятствием к регистрации перехода прав на земельный участок КН №. Кроме того, у государственного регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости по причине отсутствия документа-основания, поскольку в пакете документов был представлен договор купли-продажи.

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, настаивая на том, что отсутствие заявления продавца являлось не единственным препятствием к регистрации перехода права собственности, так, на государственную регистрацию не был предоставлен документ, подтверждающий регистрацию права собственности продавца на объект недвижимости – нежилое здание, в этой связи у регистрирующего органа имелись основании для приостановления государственной регистрации до устранения причин, препятствующих ее осуществлению, а впоследствии, для отказа в государственной регистрации. Основания для регистрации перехода прав на земельный участок отсутствовали, так как отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания в случае, если они принадлежат одному лицу, а по договору купли-продажи Общество указано собственником как земельного участка так и нежилого здания, не допускается. В свою очередь, указание государственным регистратором на отсутствие документа-основания объясняется тем, что копия сканированного документа – договора купли продажи от 29.11.2028 г., отраженная в описи принятых к рассмотрению документов, государственному регистратору из МФЦ в составе представленных заявителем документов не поступила.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствие такого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие нарушения прав, свобод и законных интересов заявителя, поскольку административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца с указанием на способ устранения допущенных нарушений.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. п. 3, 4 ч. 9, 10 ст. 226 КАС РФ - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).

В соответствии со статьей 27 Федерального закона N 218-ФЗ о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В материалы дела представлен договор займа от 12 мая 2018 года, заключённый между ФИО3 и ООО Приграничное потребительское общество, по условиям которого ФИО3 обязался в день подписания договора предоставить заемщику ООО Приграничное потребительское общество наличные денежные средства в сумме 2 000 000 руб. на срок до 01.11.2018 г.. 29.11.2018 г. между сторонами заключён договор купли-продажи, который отвечает признакам договора об отступном, согласно которому ООО Приграничное потребительское общество продало, а покупатель ФИО3 купил в собственность:-земельный участок площадью 651 кв. м., имеющий кадастровый №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов - для размещения объектов общественного питания», расположенный по адресу: Россия, <адрес>;

-нежилое здание, площадью 470,2 кв. м., имеющее кадастровый №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>.

31.01.2019 года ООО Приграничное потребительское общество прекратило деятельность.

28 октября 2024 года в орган регистрации поступило заявление ФИО3, действующего через представителя ФИО1, на государственную регистрацию права собственности на здание площадью 470,2 кв. м., КН №, расположенное по адресу: Россия, <адрес> земельный участок площадью 651 кв. м. кадастровый № по адресу: Россия, <адрес>.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, к заявлению были приложены :

-заявление о государственном кадастровом учете от 28.10.2-024 г.,

-доверенность от 06.03.2023 г.

-протокол внеочередного собрания участников ООО Приграничное потребительское общество от 05.10.2018 г.,

- договор займа купли-продажи недвижимого имущества от 12.05.2018 г.,

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2018 г., акт зачета взаимных требований от 29.11.2018 г.

02 ноября 2024 года государственная регистрация прав приостановлена до 03 февраля 2024 г. по причине:

1. непредставления документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав; в нарушение ч.2 ст. 14 Закона «О государственной регистрации» отсутствует документ, являющийся основанием для проведения государственной регистрации.

2. отсутствия заявления правообладателя ООО Приграничное потребительское общество,

3. согласно сведениям ЕГРН в отношении нежилого здания регистрация права собственности ООО Приграничное потребительское общество не производилась.

04 февраля 2025 г. уведомлением № КУВД-001/2024-53427478/1 представитель административного истца ФИО1 уведомлена об отказе в государственной регистрации прав в связи не устранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 9 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).

Таким образом, регистрация права в случае ликвидации юридического лица - продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в качестве надлежащего способа защиты покупателя при отсутствии (ликвидации) продавца по договору купли-продажи может быть обжалование отказа в регистрации перехода права собственности в тех случаях, когда единственным основанием для отказа в регистрации перехода права собственности является отсутствие необходимого заявления от ликвидированного юридического лица.

Поскольку данное условие административным истцом не соблюдено, документ, подтверждающий регистрацию права продавца на объект недвижимости – нежилое здание площадью 470,2 кв. м., КН №, расположенное по адресу: Россия, <адрес> не представлен, таких сведений в ЕГРН не содержится, что свидетельствует о наличии иных препятствий для государственной регистрации истца помимо отсутствия заявления продавца в связи с прекращением деятельности 31.01.2029г., у регистрирующего органа имелись основании для приостановления государственной регистрации до устранения причин, препятствующих ее осуществлению, а впоследствии, для отказа в государственной регистрации.

В рассматриваемом деле причиной отказа совершения регистрационных действий послужило не только отсутствие заявления продавца ООО Приграничное потребительское общество, но и то обстоятельство, что в Едином государственном реестре недвижимости права указанного юридического лица на нежилое здание КН № не зарегистрированы, в связи с чем применить положения части 9 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ не представляется возможным.

При таком положении суд приходит к выводу о законности оспариваемого отказа государственной регистрации перехода прав собственности на спорные объекты.

Право собственности ООО Приграничное потребительское общество на нежилое здание КН №, расположенное на спорном земельном участке, не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем, данное строение кроме прочего не могло быть объектом сделки.

Доводы представителя административного истца об отсутствии препятствий к регистрации перехода права собственности к ФИО3 на земельный участок площадью 651 кв. м. кадастровый № по адресу: Россия, <адрес> противоречат положениями пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, в силу которых не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При заключении сделки ООО Приграничное потребительское общество полагало себя собственником как земельного участка, так и строения на нем расположенного.

В тоже время, как установил суд, договор купли-продажи 09.11.2018 года, был представлен заявителем на государственную регистрацию, однако государственному регистратору в составе документов, принятых для оказания государственных услуг, не поступил. Отсутствие документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации также послужило основанием для приостановления государственной регистрации и последующего отказа, однако нарушения прав административного истца не повлекло, поскольку не являлось единственным основанием для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в государственной регистрации прав.

Принимая во внимание, что по делу не установлено нарушения прав административного истца, подлежащих судебной защите, в удовлетворении иска ФИО3 надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 к Управлению Росреестра по Калининградской области, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2024-53427478 от 04.02.2025 г., возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 23 апреля 2025г.

Судья: Дорошенко О.Л.