61RS0019-01-2022-004930-42
Дело № 2-3527/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Новочеркасск 14 ноября 2022 год
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе судьи Политко Ф.В., при секретаре Шабаевой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи не заключенным и взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с указанным выше иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 27 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа. В соответствии с условиями договора ответчик приняла на себя обязательство передать в собственность недвижимое имущество (комнату в доме, расположенную на 2 этаже 3-х этажного дома), находящуюся по адресу: <адрес> общей площадью 24 кв.м., а истец в свою очередь принял на себя обязательство по оплате указанного недвижимого имущества в рассрочку сроком на три года с августа 2020 года.
По состоянию на 01.08.2022 г. истец частично выполнил принятые на себя обязательства по оплате недвижимого имущества на общую сумму 740000 руб., однако ответчик свои обязательства по заключению основного договора или передаче документов, подтверждающих право собственности на приобретаемый объект недвижимого имущества или на объект незавершенного строительства, не передала, что является прямым нарушением законодательства.
На момент заключения предварительного договора купли-продажи договор не содержал в себе информации, которая бы позволяла определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Тем не менее, ответчик определённо заверяла, что продаваемый объект недвижимости является объектом долевого участия в строительстве и все необходимые документы будут представлены в скором будущем.
Ответчиком в адрес истца с момента заключения предварительного договора купли-продажи (27.07.2020 года), и до момента подписания искового заявления (01.08.2022 года) не предоставлено ни одного документа, подтверждающего наличие (право) собственности на продаваемый объект недвижимости (комнату на 2 этаже трёхэтажного дома общей площадью 24 кв.м), что дало истцу основания полагать, что какого-либо иного недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером № в собственности ответчика нет.
Изучив сведения из публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером № по состоянию на 26.07.2022 года, истец сделал вывод о том, что на указанном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (в том числе объекты незавершённого строительства), что подтверждает скриншот с официального сайта публичной кадастровой карты.
Ответчик продала несуществующий объект недвижимого имущества (комнату 24 кв.м.), тем самым нарушила права и в силу статей 554 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана возвратить оплаченную часть стоимости несуществующего объекта недвижимого имущества в размере 740 000 тысяч рублей.
Ответчик получила от истца неосновательное обогащение. Принимая во внимание, что ответчик продала несуществующий объект недвижимости то, полученную денежную сумму в размере 740 000 рублей, необходимо отнести к неосновательному обогащению ответчика, полученным незаконным образом.
14.05.2022 года в адрес истца от ответчика поступили копии документов в обоснование того, что ответчиком якобы строится некий объект недвижимости, а именно копия уведомления о соответствии планируемого индивидуального жилищного строительства или садового дома от 26.01.2021 года №С копия договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 12.08.2019 года, копия уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 14.01.2021 года, а также новый предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с задатком.
Никакого объекта недвижимого имущества, который ответчик хотела продать, в её собственности нет, а есть только земельный участок, и в представленной ответчиком копии уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 14.01.2021 года содержится подтверждение ответчика о том, что предполагаемый к строительству жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты, из чего следует, что выделение продаваемой ответчиком комнаты из общего объекта в отдельный объект недвижимости было бы просто невозможным и противозаконным действием.
При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является фиктивным с целью получения ответчиком неосновательного обогащения.
Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2022 года земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 26.07.2022 года принадлежит на праве собственности ФИО3 (стала собственником 20.06.2022 года), что определённо говорит о намерении ответчика не продавать никакого объекта недвижимости на указанном земельном участке и тем более осуществлять возврат полученных ею денежных средств.
24 мая 2022 года истец обратился в адрес ответчика с досудебной претензией с требованием возврата в течении 5-ти календарных дней в добровольном порядке денежной суммы в размере 740 000 рублей. По состоянию на 01.08.2022 года досудебная претензия получена ответчиком, но осталась без ответа, денежные средства не возвращены.
Просит суд признать подписанный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 27 июля 2020 года незаключенным. Взыскать с ответчика в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере 740 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 900 рублей.
В судебном заседании ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 настаивали на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям.
ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом. Направила в суд возражения, в которых сослалась на следующие обстоятельства. Согласно п. 4 договора срок по исполнения обязательство сторон установлен с августа 2020 года на 3 года. Это свидетельствует о том, что ответчик вправе исполнить свое обязательство по передаче комнаты в собственность до августа 2023 года, поскольку заключенный 27.07.2020 года договор был предварительным.
Вместе с тем, согласно п. 4 указанного договора покупатель обязуется производить оплату цены комнаты в рассрочку от 40 до 50 тысяч рублей в месяц путем перевода денег на счет продавцу по реквизитам №. Однако ФИО1 нарушил условия, изложенные в п. 4 договора, чем нарушил права и законные интересы ФИО2 Изложенное обстоятельство подтверждается выписками банковской карты ответчицы на сумму: 16.08.2020 года - 45000 руб.; 15.09.2020 года- 41000 руб.; 15.10.2020 года - 40000 руб.; 15.11.2020 г. – 40000 руб., 15.02.2021 г. -41000 руб.; 16.03.2021 года-41000 руб.; 15.04.2021 года-42000 руб.; 18.05.2021 года-40000 руб.; 15.06.2021 года-41000 руб.; 15.07.2021 года-44000 руб. Итого: 454 000 руб.
Просит применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности на том основании, что в соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Представленные истцом чеки денежных переводов на имя иного лица от А.А.Б., не являются доказательством исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа от 27.07.2020 г. Указанное лицо не является стороной по оспариваемому договору, никаких дополнительных соглашений относительно замены способа исполнения обязательств истец и ответчик не заключали.
Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.
Суд, выслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Суд установил, что 27 июля 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи комнаты с рассрочкой платежа. В соответствии с условиями договора ответчик приняла на себя обязательство передать в собственность недвижимое имущество (комнату в доме, расположенную на 2 этаже 3-х этажного дома), находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 24 кв.м., а истец в свою очередь принял на себя обязательство по оплате указанного недвижимого имущества в рассрочку сроком на три года с августа 2020 года.
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из изложенного следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора, что и предусмотрено спорными договорами. На момент заключения договора, объект недвижимости еще не был создан, технической инвентаризации и государственной регистрации не прошел, то есть не мог являться предметом купли-продажи, в связи с чем не может быть признан объектом, отвечающим признакам конкретного товара, в стороны предусмотрели заключение в будущем договора купли-продажи в отношении строящегося объекта, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).
Если предмет договора купли-продажи здания (строения, сооружения) максимально подробно описан в соответствии с назначением объекта недвижимости, условие о предмете такого договора признается согласованным.
Вопреки доводам истца, в оспариваемых договорах подробно описаны объекты недвижимости, в отношении которых заключены предварительные договора купли-продажи.
Кроме того, истец, направляя ответчику требование о расторжении договоров, признал, что спорные договора являются заключенными.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании предварительных договор незаключенными.
Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании 740000 руб., оплаченных им в счет исполнения указанного выше договора, суд исходит из следующего.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п. 3).
Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 4).
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 1, 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
То есть, конечной целью предварительного договора купли-продажи от 27.07.2020 г., заключенного между сторонами, является выполнения продавцом обязанности передать товар. На момент обращения в суд ФИО1 исполнил свои обязательства на 70%, в связи с чем его озабоченность добросовестностью поведения другой стороны сделки, и ее способностью исполнить свои обязательства суд расценивает как надлежащий способ защиты права.
Довод истца о том, что на момент его обращения в суд предмет договора комната в доме по адресу: <адрес> отсутствует, работы по его созданию не ведутся, подтверждаются материалами дела. Доказательств обратного ФИО5 суду не предоставила. В своих возражениях она даже не отрицала данное обстоятельство. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что получение ФИО5 денежных средств по договору, заведомо зная, что она не сможет исполнить свои обязательства, является с ее стороны злоупотребление правом.
Получение ФИО5 денежных средств в размере 740000 руб., в том числе перечисленных на карту А.А. Б подтверждается, подписанным ФИО5 предварительным договором от 25 апреля 2022 года. Согласно п.2.2. данного договора расчеты по основному договору будут проводится с учетом задатка в размере 740000 руб., оплаченного стороной – 2 ( ФИО1).
При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 10600 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Удовлетворить частично исковое заявление ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №) о признании предварительного договора купли-продажи не заключенным и взыскании неосновательного обогащения.
Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи не заключенным.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 740000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 10600 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 18 ноября 2022 года.