Дело № 2-314/2025

УИД: 21RS0003-01-2025-000434-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2025 года с. Батырево

Батыревский районный суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Чукмаевой Т.Г., с участием истца А.И., ответчика Н.А., при секретаре Якушевой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.И. к Н.А. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

установил:

А.И. обратился в суд с иском к Н.А. о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка. Истец полагая, что он заблуждался при заключении сделки в отношении стоимости продаваемого им земельного участка, продал земельный участок по заниженной цене, просил признать договор купли-продажи земельного участка недействительным, кроме того указал, что им не был извещен Кабинет Министров Чувашской Республики о намерении отчуждения земельного участка в нарушении требований ФЗ № «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в соответствии ст.7 Закона Чувашской Республики № «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Чувашской Республике», что полагает, является основанием для признания сделки недействительной.

Истец А.И. в судебном заседании поддержал исковые требования по заявленным основаниям и вновь привел их суду, также суду пояснил, что примерно в октябре 2024 года, он с целью продажи земельного участка, находящегося у него на праве собственности, обратился к ответчику помочь продать земельный участок. В марте 2025 года ответчик согласился купить сам, и он продал ему земельный участок за 40 000 рублей. Примерно через месяц он от жителей деревни узнал, что ответчик собирается продать купленный у него земельный участок уже по другой цене, намного выше чем купил. В связи с тем, что он перед продажей не интересовался стоимостью земельного участка, считает, что он продал земельный участок по заниженной цене, что является основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Также пояснил, что он извещение в администрацию Батыревского муниципального округа и в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики о намерении продать свой земельный участок не направлял.

Ответчик Н.А. иск не признал, и суду пояснил, что истец в октябре 2024 г. обратился к нему с целью помочь продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок. Он предлагал своим знакомым спорный земельный участок, однако желающих покупать не было, после чего он сам решил приобрести спорный земельный участок. С этой целью в феврале 2025 года вместе с истцом подготовили извещение, который он помог заполнить истцу для направления в Кабинет Министров Чувашской Республики о намерении продать земельный участок с указанием в извещении цены земельного участка, после получения ответа на добровольной основе с истцом заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, и в последующем в Роскадастре по Чувашской Республике-Чувашии право собственности на спорный земельный участок зарегистрировал за собой. В удовлетворении иска истца просит отказать, так как договор купли-продажи заключен на основании соглашения сторон, цена была оговорена с истцом и свои обязательства по договору он исполнил добросовестно.

Третье лицо - представитель администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики К.Н. суду пояснила, что в адрес администрации Батыревского муниципального округа от имени истца поступило извещение о намерении продать земельный участок, на указанное заявление со стороны администрации Батыревского муниципального округа в адрес истца было направлено сообщение об отказе от реализации преимущественного права покупки указанного в извещении земельного участка. Также показала, что спорный земельный участок согласно данным ЕГРН и Публичной кадастровой карты имеет ряд ограничений в использовании, что могло повлиять на стоимость земельного участка.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили.

Выслушав стороны, представителя третьего лица - администрации Батыревского муниципального округа Чувашской Республики К.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, А.И. являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 31600 кв.м. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, р-н Батыревский, с/пос Шыгырданское, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, заключил с Н.А. договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д.11).

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что данный договор заключен между А.И. и Н.А..

Согласно п.2 указанного договора отчуждаемый земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 31600 кв.м., с кадастровым номером №. Отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации 21-21/008-21/008/001/2016-4346-2 (л.д.58-59).

В п.3 указанного договора указано, отчуждаемый земельный участок оценивается по соглашению участников настоящего договора и продан за 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора (л.д.11).

В соответствии с п. 4 договора, продавец передал покупателю, а покупатель принял продаваемый земельный участок в том качественном и пригодном состоянии, как он есть на день подписания настоящего договора.

В соответствии п.12 договора, участники настоящего договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор (л.д. 11 оборотная сторона).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок за ответчиком Н.А., из выписки из ЕГРН следует, что ответчик Н.А. является правообладателем земельного участка кадастровым номером 21:08:340101-272, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика-Чувашия, р-н Батыревский, с/пос Шыгырданское, площадь 31600+/-1555, кадастровая стоимость 222 464 руб., земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства (л.д. 16-20).

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствие с п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным по основаниям ст.ст. 168, 178, 179 Гражданского кодека Российской Федерации.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

По обстоятельству истца о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к следующему.

В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

-при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия, которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение в гражданском праве - это неправильное представление одной из сторон сделки о фактах, важных для ее заключения.

Заблуждение может касаться как содержание сделки, так и ее сторон, условий исполнения и других существенных обстоятельств.

Для признания сделки недействительной по мотивам заблуждения необходимо доказать, что заблуждение было существенным.

Под существенным заблуждением понимается такое неправильное представление, которое непосредственно повлияло на волеизъявление стороны и могло изменить ее решение о заключении сделки.

К существенным заблуждениям относятся:

-заблуждение относительно предмета сделки, его свойств, количества, качества;

-заблуждение относительно личности другой стороны, если личность имеет значение для сделки;

- заблуждение относительно обстоятельств, без которых сделка не была бы заключена.

Бремя доказывания лежит на стороне истца, истец должен предоставить убедительные доказательства, что заблуждение имело место, было существенным и повлияло на волю при заключении сделки.

При этом не каждое заблуждение ведет к признанию сделки недействительной.

Истец, ссылаясь на заблуждение, указывает, что он до продажи не интересовался о стоимости своего земельного участка, не провел независимую оценку рыночной стоимости.

Доводы истца о том, что он не интересовался стоимостью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка и не провел оценку не доказывает о совершении сделки под влиянием существенного заблуждения и, не может быть принят судом для признания сделки недействительной. Истцу было известно о кадастровой стоимости продаваемого им земельного участка, вместе с тем истец реализовал свое право на продажу принадлежащего ему на праве собственности земельного участка по цене, договоренной сторонами. Каких-либо кабальных обстоятельств, вынуждавших истцу заключить сделку, продавать принадлежащий ему земельный участок ниже кадастровой стоимости со стороны истца не представлено.

По обстоятельству требования истца о признании договора купли-продажи по основаниям ст. 179 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. В силу ч.2 названной статьи сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. В силу части 3 названной статьи сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Истец ссылаясь на указанную норму закона как на основания признания сделки недействительной, не привел суду обоснования и доказательства, что со стороны ответчика были совершены действия или бездействия свидетельствующие об обмане, что привело совершению сделки в виде купли-продажи земельного участка. Суд не может признать поведение ответчика при заключении сделки недобросовестным, поскольку определение стоимости продаваемого имущества исходит не от покупателя, а от продавца. Истец, заключая договор купли-продажи, принадлежащего ему земельного участка установил стоимость в размере 40 000 рублей, с чем согласился ответчик, заключая данный договор, то есть стоимость земельного участка была установлена соглашением сторон. Обстоятельств о том, что цена земельного участка была установлена не соглашением сторон, сторонами суду не представлено. Также со стороны истца не представлено доказательств того, что он был вынужден совершить сделку на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Доводы истца, что сделка является ничтожной на основании ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при заключении договора купли-продажи между сторонами в отношении вышеуказанного земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для ведения сельскохозяйственного производства была совершена с нарушением преимущественного права покупки, поскольку в нарушение положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Батыревский муниципальный округ, а также Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики не уведомлялись о намерении продавца продать данный земельный участок, с предложением муниципальному образованию приобрести продаваемый земельный участок, суд полагает необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п.1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (п.2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п.3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п.4).

В силу ч.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

По смыслу данной нормы под заинтересованностью лица понимается лишь тот интерес, который в рамках закона влечет для него возникновение, изменение или прекращение каких-либо прав или обязанностей в отношении предмета сделки.

В возникших отношениях по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения таковым лицом является субъект Российской Федерации - в лице его органа Комитета по управлению имуществом, поскольку в силу ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Батыревский муниципальный округ Чувашской Республики, поскольку они имели право на преимущественную покупку данного земельного участка.

Истец в данном споре не может быть отнесен к числу таковых лиц, поскольку он как участник сделки вправе оспорить ее по иным основаниям, предусмотренным законом для сторон договора, но не в порядке взаимосвязи п.4 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.166 ГК РФ.

В связи с чем, суд полагает, что признание сделки по основаниям несоблюдения самим истцом порядка продажи земельного участка в отсутствии притязания иных лиц, не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной.

Кроме того, в материалах дела имеется извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, адресованное в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики, от имени истца А.И. (л.д. 68).

Имеются ответы на извещения истца от заместителя министра Чувашской Республики и заместителя главы Батыревского муниципального округа - начальника отдела экономики, сельского хозяйства и инвестиционной деятельности С.Ю., адресованные в адрес А.И. об отказе от реализации преимущественного права покупки на спорный земельный участок (л.д.63 – оборотная сторона).

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено допустимых и достаточных доказательств, что сделка была совершена под влиянием заблуждения или обмана, поскольку доказательств преднамеренного создания у истца несоответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее решение, не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что заключая оспариваемый договор, стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, для договора купли-продажи недвижимости. Текст договора содержит указание, как на предмет договора, так и на его цену. Сторонами подписан указанный договор и договор сторонами исполнен.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи земельного участка по основаниям статей 168, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку намерения и волеизъявления сторон в сделке, полностью соответствовали условиям договора, а совершенными действиями стороны подтвердили свои намерения заключить в реальности оспариваемый договор и создать соответствующие ему правовые последствия.

Доказательств обратного, а именно, доказательств, подтверждающих наличие оснований для признания договора купли-продажи недействительным, как не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) стороной истца не представлено.

Как следует из материалов дела, Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Чувашской Республике-Чувашии произведена государственная регистрация права собственности Н.А. на спорный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Н.А. сделана запись регистрации. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами, действующими каждая в своем интересе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которые обе стороны устроили. Договор был исполнен прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован компетентным органом в установленном порядке. Доказательств, подтверждающих иную волю сторон относительно предмета сделки, суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд принимая волеизъявление сторон при заключении сделки не находит оснований для признания ответчика недобросовестным приобретателем, в виду того, как установлено в судебном заседании и не оспаривается истцом, последний сам обратился к ответчику помочь продать земельный участок еще в октябре 2024 года, а из представленных документов следует, что договор купли-продажи состоялся в марте 2025 года, то есть через пять месяцев, и суд полагает, у истца, имеющего высшее юридическое образование и работающего начальником Шыгырданского территориального отдела Батыревского муниципального округа Чувашской Республики, было достаточно времени для выяснения стоимости земельных участков на указанной территории сельского поселения.

Кроме того, в ходе судебного заседания ответчик заявил, что рыночная стоимость земельного участка на территории Шыгырданского сельского поселения составляет 40 000 рублей, доказательств обратного истцом суду не представлено.

По смыслу приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статьей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для признания сделки на основании статей 178, 179 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно.

Доводы истца, что он продал земельный участок по цене ниже кадастровой стоимости, не может рассматриваться как отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что Н.А. является добросовестным приобретателем спорного имущества.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, суд считает, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой не имеется, в связи с чем иск подлежит отказу в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования А.И. к Н.А. о признании договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 31600 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный между А.И. и Н.А. недействительным и взыскании с Н.А. в пользу А.И. судебных расходов в виде услуг юриста в размере 20000 руб. и суммы государственной пошлины в размере 7674 руб. в удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Батыревский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Г. Чукмаева

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2025 года.