Решение по делу № 02-3929/2023~М-2212/2023 от 11.07.2023 - о признании сделки по отчуждению доли в праве собственности на квартиру недействительной, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 июля 2023 года Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Борониной Е.В.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3929/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделки по отчуждению доли в праве собственности на квартиру недействительной, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, согласно уточнению, обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительной сделку по отчуждению ½ доли в праве собственности на квартиру по адресу: адрес, заключенную 08.06.2022 г. между ФИО2 и ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве собственности на указанную квартиру с ФИО4, ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7 на истца, обосновывая требования нарушением его прав и законных интересов.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, его интересы в судебном заседании представляли представители фио и фио, которые иск поддержали.

Ответчик фио в судебное заседание не явилась, ее интересы в судебном заседании представлял представитель фио, который иск не признал.

Ответчики фио, ФИО4, фио, фио, фио в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено следующее.

Спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Из полученной по запросу суда копии регистрационного дела следует, что фио являлась собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 19.11.1998 г., заключенного с фио, которая являлась собственником квартиры на основании договора передачи от 06.06.1996 г.

12.11.2003 г. фио подарила спорную квартиру фио.

фио умер 13.05.2020 г.; наследникам фио – матери ФИО2 и сыну ФИО1 нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону – каждому на ½ долю спорной квартиры.

08.06.2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО4, ФИО7, ФИО3, действующей от себя и как законный представитель детей ФИО6, паспортные данные и ФИО5, паспортные данные (покупатели) заключен договор купли-продажи доли спорной квартиры, согласно которому фио передала в собственность фио принадлежащую ей ½ долю в праве собственности на спорную квартиру (п.1), стороны оценили указанную долю квартиры в сумма (п.4), фио приобрели указанную долю: в общую совместную собственность ФИО4 и ФИО3 – 2/5 доли (2/10 в праве собственности на квартиру), фио, фио и фио – по 1/5 доли (по 1/10 в праве собственности на квартиру) (п.4.2.).

Из п.10 указанного договора усматривается, что свидетельство о передаче документов сособственнику – ФИО1 заявления продавца о праве преимущественной покупки, выданное фио, нотариусом адрес 17.02.2022 г., зарегистрированное в реестре за № 50/633-н/77-2022-1-396, имеется.

В исковом заявлении истец указывает, что между матерью истца – фио и ФИО2 отношения после смерти наследодателя (фио) не сложились, фио отказывалась идти на контакт как с внуком, так и с его матерью, фио знала, что ее внук – ФИО1 по достижении совершеннолетия планировал переехать в спорную квартиру, часто там бывает, у него хранится в указанной квартире часть личных вещей. Однако в середине декабря 2021 г. истец получает от своей бабушки – ФИО2 заявление о продаже принадлежащей ей ½ доли в праве собственности на спорную квартиру, где указано, что ответ необходимо дать в течение месяца, стоимость – сумма, продажа в рассрочку не рассматривается. Мать истца обращалась к ФИО2 с разъяснением, что денежных средств на тот момент не имелось, оформить кредит или займ в новогодние праздники практически невозможно, кроме того, просила дать время для сбора денежных средств, обращала внимание на то, что внуку только 16 лет и все финансовые вопросы необходимо решать ей, что в срочном порядке сделать крайне тяжело. фио, как сложилось впечатление, поняла ситуацию, далее о продаже не говорила. Однако в сентябре 2022 г. матери истца поступил телефонный звонок и мужчина, представившийся фио, сообщил, что он новый собственник квартиры и предложил сдавать ее в аренду. 26.09.2022 г. истец получил на руки выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги, откуда узнал, что ½ доля его бабушки была продана в июне 2022 г. и в квартире на данный момент 6 собственников, в квартире зарегистрировано 5 человек.

Истец полагает, что сделка по продаже ФИО2 ½ доли спорной квартиры должна быть признана недействительной, поскольку ФИО4 является профессиональным риэлтором, до 2020 г. было зарегистрировано ИП, где основным видом деятельности указано: деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, в собственности ответчиков находятся иные квартиры, в том числе в адрес (МО), адрес, являясь профессиональным участником рынка, ФИО4 заведомо знал, что дробление долей создает для долевого собственника значительную преграду в реализации своего права как на проживание, так и на распоряжение долей, фактически создаются условия, когда единственным выходом такого сособственника как фио станет продажа доли самому фио на его условиях, т.к. реализовать однокомнатную квартиру с 6 собственниками при наличии двух несовершеннолетних практически нереально, ФИО4 приобретал долю в квартире не для проживания, а для сдачи в аренду и последующей продажи, у ФИО1 иного жилья нет, в указанной квартире он зарегистрирован и планировал жить по достижению совершеннолетия, урегулировав финансовые вопросы с бабушкой.

Однако указанные доводы стороны истца не основаны на законе и не могут быть приняты судом.

Доводы стороны истца о том, что с сентября 2022 г. дробление долей запрещено в силу положений ст.30 ЖК РФ и о том, что данный закон будет принят также знали все участники рынка недвижимости, не могут быть приняты судом, поскольку ч.1.1 ст.30 (в ред. ФЗ от 14.07.2022 № 310-ФЗ) применяется к отношениям, возникшим после 01.09.2022.

Доводы стороны истца о том, что истец являлся несовершеннолетним, отказ подопечного от покупки, относится с сделкам, на совершение которых в силу п.2 ст.37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности, не могут быть приняты судом, поскольку отказ истца от реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на спорную квартиру не оформлялся.

В возражениях на иск представитель ФИО2 указывает, что истец зарегистрировался в спорной квартире только после того, как узнал о намерении совершить ФИО2 оспариваемую сделку, при этом на момент продажи истец в квартиру фактически не вселялся, квартирой не пользовался, не проживал в ней, личных вещей не хранил, направленное истцу уведомление о продаже доли содержит все необходимые условия, отправлено истцу нотариусом, является составленным в соответствии с законом, а также Методическими рекомендациями, на которых ссылается истец, т.к. указанные акты говорят о необходимости указания объекта продажи и его цены, остальные же условия должны быть указаны лишь «с учетом сложившейся практики оборота недвижимости», которая в подобных случаях не подразумевает указания в извещении иных условий. Тем более, при желании истца купить спорную долю, фио, за исключением рассрочки, была готова продать долю истцу на любых условиях, в том числе, при использовании способа расчетов по желанию истца, без залога продавца до осуществления расчетов (т.к. рассрочка исключалась), а правами третьих лиц, сохраняющими права пользования после приобретения доли покупателем, данная доля была не обременена, передача имущества истцу тоже была возможна на его условиях, т.к. фио квартирой не пользовалась.

Из единого жилищного документа следует, что в спорной квартире постоянно зарегистрированы:

ФИО1 с 30.12.2021 г., прибыл с адреса: адрес,

фио, фио, фио – с 22.06.2022 г.,

фио – с 24.06.2022 г.

Также в возражениях указано, что извещение было получено истцом 20.12.2021 г., что подтверждается свидетельством о передаче документов, выданным 17.02.2022 г. нотариусом адрес фио (л.д.110-111), при этом истцом не совершено никаких действий, свидетельствующих о намерении использовать право преимущественной покупки, хотя ничто не мешало ему в соответствующий 30-дневный срок после получения уведомления, а также и по истечении данного срока направить нотариусу, указанному в уведомлении, или ФИО2 письмо с согласием на покупку на указанных условиях, или хотя бы с предложением иных условий по усмотрению истца, либо совершить любые иные действия, говорящие о желании реализовать право преимущественной покупки, тем более, сделка была совершена не сразу по истечении 30-дневного срока извещения, а спустя несколько месяцев, в течение которых также никаких действий со стороны истца предпринято не было. Также у нотариуса фио в деле с оспариваемым договором купли-продажи имеется письмо из органов опеки и попечительства о том, что истец либо его законный представитель по вопросу, связанному со спорной сделкой, не обращался. Продажа доли ФИО2 была обусловлена тем, что ½ доли спорной квартиры досталась ей по наследству, намерений вселяться и пользоваться ей она не имела, при этом фио является инвалидом II группы (л.д.112), не имеет доходов кроме пенсии, ей приходилось нести бремя содержания спорной квартиры (причем в течение первого года владения – по содержанию всей квартиры, и только потом лицевые счета были разделены по соглашению сторон), что ухудшало ее материальное положение и уровень жизни.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования необоснованны, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа ½ доли спорной квартиры фио ФИО8 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ответчиком ФИО2 о намерении продать долю спорной квартиры исполнена, истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривалось получение указанного уведомления, между тем истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца, направленные на приобретение у ответчика ФИО2 доли спорной квартиры, истец, достоверно зная о возможности приобретения доли спорной квартиры в течение продолжительного периода никаких действий по приобретению указанного недвижимого имущества не предпринял, доказательств, свидетельствующих о недобросовестности ответчиков при заключении оспариваемой сделки, вопреки ст.56 ГПК РФ, не представлено, оснований полагать, что ответчики при заключении оспариваемой сделки злоупотребили своими правами, у суда не имеется, при таких обстоятельствах, суд оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по указанным основаниям для усматривает и в удовлетворении иска отказывает.

Учитывая, что суд не нашел оснований для удовлетворения иска, суд полагает возвратить фио (мать ФИО1) денежные средства в размере сумма, депонированные фио 17.04.2023 г. в Управление Судебного департамента адрес (л/с <***>) (л.д.46-47) с целью обеспечения требований ФИО1 по настоящему иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, фио, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании сделки по отчуждению доли в праве собственности на квартиру недействительной, переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру – отказать.

Решение является основанием для получения (возврата) фио (мать ФИО1) денежных средств в размере сумма, депонированных фио 17.04.2023 г. в Управление Судебного департамента адрес (л/с <***>) с целью обеспечения требований по иску ФИО1 м2212/2023 (гражданское дело № 2-3929/2023).

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:фио