УИД № 26RS0030-01-2022-004171-89
Дело № 2-119/2023 (2-3089/2022)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 января 2023 года станица Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Демина А.Н., при помощнике судьи ФИО4, с участием:
представителя истца ФИО2 – ФИО5, действующей на основании доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о продлении срока действия договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Предгорный районный суд с исковыми требованиями к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о продлении срока действия договора аренды земельного участка.
В обоснование своих требований указала, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №.
По договору истцу ФИО2, был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:29:080296:130, находящийся по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600,00 кв. м.
Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию 30.03.2010г., номер регистрации 26-26-35/019/2010-086.
Дополнительным соглашением от 12.12.2014г. к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был изменен срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено разрешение на строительство за № RU- 256521303-16, согласно которому было разрешено строительство индивидуального жилого дома площадью 205,15 кв.м., адрес строительства: <адрес>, на земельном участке, площадью 600 кв.м. кадастровый номер земельного 26:29:080296:130. Срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом собственными силами был залит фундамент.
В связи с трудным материальным положением строительство дома временно было приостановлено, так как требовались немалые денежные затраты.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и пункта 7.2 договора аренды земельного участка № от 11.12.2009г, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Со стороны Арендодателя отсутствовали какие-либо письменные либо устные возражения или претензии, в связи с чем истец продолжала пользоваться земельным участком.
Истец обратилась в Управление муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа для заключения аренды, но ей было устно сказано, что нужно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства жилой дом.
Истец обратилась в архитектуру, где ей было рекомендовано обратиться в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (ответ 13.01.2021г. №).
В связи с тем, что у нее еще действующее разрешение на строительство она оформила документы и обратилась в Управление Росреестра о регистрации своих прав на объект незавершенного строительства жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании выписки истцу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства жилой дом площадь по проекту 205,1 кв.м., процент застройки 4 %, кадастровый №.
Истец снова 30.03.2022г. обратилась в Управление муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа по вопросу предоставления земельного участка однократно для завершения строительства сроком на три года и получила отказ от 15.04.2022г. №.
В отказе пишут, что ей уже продлевали договор аренды данного земельного участка в 2014г. сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор аренды для завершения строительства не предоставляется возможным из-за отсутствия законных оснований.
Данный отказ нарушал ее права и законные интересы, препятствует ее семье в улучшении жилищных условий, нарушал конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, если срок аренды земельного участка истек, но арендатор не успел достроить объект, то он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов и без оформления права собственности на объект незавершенного строительства (определение ВС РФ от 19.09.2017г. №-ЭС17- 7338 по делу № А41-27734/2016).
Ей данный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации (кассационное определение ВС РФ от 19.01.2022г. №-КАД21-17-К5 по административному делу №а-649/2020), действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В связи с вышеизложенным, она обратилась в суд за защитой своих прав. Решением Предгорного районного суда от 25.08.2022г. №а-1991/2022 признан незаконным отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от 15.04.2022г. в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:080296:130 и ответчика Управление муниципальным имуществом обязали повторно рассмотреть ее заявление.
ДД.ММ.ГГГГ истец опять обратилась в Управление муниципальным имуществом и получила такой же отказ на тех же основаниях (которые судом установлены как необоснованными), только с новой датой.
Обратившись в суд, просила обязать Управление муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:29:080296:130, находящийся по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, площадью 600,00 кв., однократно для завершения строительства сроком на три года без проведения торгов.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, воспользовалась своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.
Представитель истца ФИО2 – ФИО5 заявленные исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Представители ответчиков управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного слушания.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды
таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).
Судом установлено, что между ФИО2 и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №.
По договору истцу, ФИО2, был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:29:080296:130, находящийся по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 600,00 кв. м.
Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 26-26-35/019/2010-086.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был изменен срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было получено разрешение на строительство за № RU- 256521303-16 согласно которому было разрешено строительство индивидуального жилого дома площадью 205,15 кв.м., адрес строительства: <адрес>, на земельном участке, площадью 600 кв.м. кадастровый номер земельного участка 26:29:080296:130. Срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ
На основании выписки ФИО2 принадлежит на праве собственности объект незавершенной строительства жилой дом площадь по проекту 205,1 кв.м., процент застройки 4 %, кадастровый №., расположенный по адресу: <адрес>, Предгорный муниципальный округ, <адрес>.
В ответ на обращение ФИО2 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:080296:130, расположенного по адресу: <адрес>, Предгорный муниципальный округ, <адрес> приведении в соответствие вида разрешенного использования и предоставлении в аренду земельного участка сроком на 3 года, дан ответ согласно которого срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 26:29:080296:130 истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. Кроме того, в связи с тем, что ей уже продлевали договор аренды земельного участка в 2014 году сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор аренды для завершения строительства не представляется возможным из-за отсутствия законных оснований.
Решением Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворен частично административный иск ФИО2 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка.
Решением суда постановлено, признать незаконным отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:080296:130, для завершения строительства.
Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального района <адрес> повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26629:080296:130, для завершения строительства без проведения торгов на три года.
В ответ на обращение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 26:29:080296:130, расположенного по адресу: <адрес>, Предгорный муниципальный округ, <адрес>, дан ответ ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 26:29:080296:130 истек ДД.ММ.ГГГГ и не был продлен. Кроме того, в связи с тем, что ей уже продлевали договор аренды земельного участка в 2014 году сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ, заключить договор аренды для завершения строительства не представляется возможным из-за отсутствия законных оснований.
В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ, вступившей силу с ДД.ММ.ГГГГ).
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.
Согласно п.1ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
-собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).
При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 имеет в собственности не завершенный строительством жилой дом, расположенные на спорном земельном участке, что не оспаривалось сторонами.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 является собственником данного строения, и земельный участок может быть предоставлен ей без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, ФИО2 по заключенному ранее договору аренды, обладает преимущественным правом на заключение нового договора аренды земельного участка.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.
В материалы дела имеется постановление администрации Предгорного муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в аренду земельного участка ФИО2 сроком на 5 лет, расположенный в границах муниципального образования Винсадский сельсовет <адрес>, общей площадью 600,00 кв.м., с кадастровым номером 26:29:080296:130. Однако, продление срока действия договора аренды в данном случае не обусловлено необходимостью завершения строительства имеющего объекта недвижимости.
Принимая во внимание, что истец являлся собственником объекта недвижимого имущества (незавершенного строительством объекта), расположенного на спорном земельном участке, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Кроме того, доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истца суду не представлено.
Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.
При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО2 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о продлении срока действия договора аренды земельного участка, подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о продлении срока действия договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером 26:29:080296:130, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
Возложить на ответчиков обязанность заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером 26:29:080296:130, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, без проведения торгов, однократно сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 26 января 2023 года.
Судья: