Дело № 2-2870/2025 г.
УИД 23RS0058-01-2025-002645-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 сентября 2025 г. г.Сочи
Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :
Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.
при помощнике судьи Ивкиной М.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Кислород» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ООО «Специализированный застройщик «Кислород» о защите прав потребителя.
Истец просит суд признать незаконным требование ООО «Специализированный застройщик «Кислород» о дополнительной оплате за увеличение площади жилого помещения по Договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Обязать ООО «Специализированный застройщик «Кислород» передать ФИО1 жилое помещение по Договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи с указанием площади жилого помещения в размере 22,28 кв.м.. Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 102 800 руб..
В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ФИО1 (далее - Истец), который выступал Участником долевого строительства, и ООО «Специализированный застройщик «Кислород» (далее - Ответчик), являвшимся Застройщиком, был заключен Договор № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор). ДД.ММ.ГГГГ Истцом было получено смс-сообщение о завершении строительства Объекта и возможности осуществить его приемку. В сообщении Ответчиком было указано, что, согласно проведенным замерам БТИ общая площадь Объекта составила 22,35 кв.м., что превышает площадь Объекта, предусмотренную в Договоре (21,80 кв.м.), и влечет необходимость дополнительной оплаты в размере 248 252,26 руб.
ДД.ММ.ГГГГ Истцом от Ответчика было получено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), а также Акт сверки по Договору, в соответствии с которым задолженность Истца перед Ответчиком по оплате Объекта составила 248 252,26 руб.
ДД.ММ.ГГГГ Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о несогласии с произведением дополнительной выплаты в связи с неправильным определением площади жилого помещения.
В ответ на уведомление Истца Ответчиком было направлено письмо исх. № ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Ответчик ссылался на условия Договора о доплате за увеличение площади жилого объекта, а также на отказ в удовлетворении требований Истца.
Истцом от Ответчика были получены план и экспликация Объекта, в которой площадь жилого помещения увеличилась более чем на 0,5 кв.м.
Поскольку досудебном порядке урегулировать спор Ответчик отказался, Истец обратился с исковым заявлением в суд.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, он участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО2, которая в судебное заседание не явилась, направила заявление (л.д. 103-104), просила о рассмотрении дела в отсутствии истца. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание истца.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Кислород» в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания ( л.д.121), причину неявки суду не сообщил, о переносе судебного заседания не ходатайствовал. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.113,117,167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика.
Представитель ответчика направил в суд возражения, в которых с иском не согласился, просил в удовлетворении отказать ( л.д.64-67).
Суд, изучив исковое заявление, объяснения участвующих по делу лиц данные в письменной форме, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению.
К таким выводам суд пришел по следующим основаниям.
Судом установлено и следует из материалов дела, что Между ФИО1 (далее - Истец), который выступал Участником долевого строительства, и ООО «Специализированный застройщик «Кислород» (далее - Ответчик), являвшимся Застройщиком, был заключен Договор № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор). Согласно условиям Договора, Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный Договором срок построить Жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику по передаточному акту расположенный в Жилом доме Объект, а Участник обязуется принять Объект и уплатить обусловленную настоящим Договором цену.
В силу п. 1.1. Договора Объект расположен в жилом комплексе по адресу: <адрес>
Согласно п. 3.2. Договора, Объектом долевого строительства являлось жилое помещение, имеющее следующие характеристики:
Корпус
2
Этап
5
Назначение
жилое
Условный номер
215
Этаж
19
Количество комнат
1
Проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии (с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно, в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), кв.м.
21,80
Проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий)? кв.м.
20,86
Проектная площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом 0,3/0,5 соответственно, в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ), кв.м.
0,94
Проектная площадь балкона/лоджии (без понижающего коэффициента 0,3/0,5 соответственно), кв.м.
1,87
Наличие балкона/лоджии
лоджия
Проектная общая жилая площадь объекта, кв.м.
12,30
Проектная площадь жилых комнат, кв.м.
12,30
Площадь помещений вспомогательного назначения, кв.м.
Санузел
2,50
Кухня
2,90
Прихожая
2,90
Согласно п. 5.1. Договора, Застройщик обязан ввести Жилой дом в эксплуатацию в 2-м квартале 2025 года и передать Участнику долевого строительства Объект с техническими характеристиками, указанными в Приложении № к настоящему Договору, по акту приема-передачи не позднее 3-го (третьего) квартала 2025 года.
В силу п. 4.1. Договора, цена Договора составляет 9 839 817,00 (Девять миллионов восемьсот тридцать девять тысяч восемьсот семнадцать) рублей 00 копеек, НДС не облагается.
Согласно п. 4.5.1 Договора, цена Договора подлежит дополнительному уточнению Сторонами и рассчитывается посредством умножения фактической общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, в случае если по результатам обмеров органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, разница между фактической и проектной площадью Объекта составит более 0,5 кв.м., но в любом случае не более 5% (пяти процентов) от площади Объекта. Стоимость одного квадратного метра рассчитывается посредством деления стоимости настоящего Договора, указанной в п. 4.1. на Проектную общую площадь объекта, указанную в п. 1.8. настоящего Договора.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования городской округ город - курорт Сочи Краснодарского края ООО «СЗ «Кислород» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.
ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес ФИО1 направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче №
Дополнительно Истцу направлено смс-уведомление о завершении строительства, выдаче ключей и информирование об изменении площади объекта после итоговых замеров БТИ, в связи с чем необходимо произвести доплату стоимости объекта в соответствии с п.4.5.3. Договора.
ДД.ММ.ГГГГ Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о несогласии с произведением дополнительной выплаты в связи с неправильным определением площади жилого помещения.
В ответ на уведомление Истца Ответчиком было направлено письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Ответчик ссылался на условия Договора о доплате за увеличение площади жилого объекта, а также на отказ в удовлетворении требований Истца.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Судом установлено, что условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №№ цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 0,5 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей.
Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 указанного договора.
С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Судом установлено, что по результатам обмеров специализированным органом осуществляющим техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта, подлежащего передаче по договору долевого участия истцу составляет 22,35 (общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии, кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3/0,5 кв.м.), в связи с чем у Участника долевого строительства образовалась задолженность 248 252,26 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждаются Техническим паспортом на многоквартирный дом и техническим паспортном жилого помещения (квартиры) №, выданный Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризации - Краевое БТИ» по г. Сочи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.( л.д.77-81)
Истец ссылается на приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», которым установлены правила, применяемые для измерения площади жилых помещений для постановки на кадастровый учет.
Согласно п. 1 Приложения № 2 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом истец технический паспорт на многоквартирный дом и технический паспорт жилого помещения (квартиры) №, выданный Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризации - Краевое БТИ» по г. Сочи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не оспорил, указанный техпаспорт не признан недействительным, следовательно, застройщик имеет право полагаться на него как на верный.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения, Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Условие об обязанности Участника произвести оплату суммы, определенной Сторонами как произведение разницы площадей на цену одного квадратного метра, установленной в пункте 4.5.3. Договора при превышении фактической площади Объекта над проектной общей площадью Объекта сторонами согласовано, следовательно, основания для освобождения Истца от указанной обязанности отсутствуют, требование о взыскании 248 252,26 руб. не противоречит нормам действующего законодательства и условиям заключенного договора.
По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.
Из совокупного анализа представленных в дело доказательств суд пришел к выводу, что доводы истца о нарушении его прав ответчиком не нашли своего подтверждения.
При таких обстоятельствах заявленные исковые требования в полном их объеме не подлежат удовлетворению, поскольку их законность и обоснованность не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.
Истец просит суд взыскать в его пользу с ответчика судебные расходы в размере 102 800 рублей.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В данном случае судом отказано в удовлетворении иска полностью, соответственно в пользу истца с ответчика не подлежат взысканию понесенные им судебные расходы ни в какой части.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Кислород» о защите прав потребителя – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 08.10.2025 г.
Председательствующий судья Тимченко Ю.М.