РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 28 января 2025 года

Черемушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ивакиной Н.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-228/25 по иску ФИО2 * к ИП ФИО1 * о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и возврате денежных средств,

установил:

фио А.Т. обратился в суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 27.11.2023, заключенного между сторонами, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование исковых требований истец указал, что 27.11.2023 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Согласно п. 1 договора ответчик ИП ФИО1 обязалась передать в собственность истца принадлежащее ей на праве собственности помещение № 460, этаж №4, назначение: нежилое, общей площадью 17,1 кв.м, находящееся по адресу: адрес, кадастровый номер:*. Нежилое помещение расположено в нежилом здании, общей площадью 10121,4 кв.м, с кадастровым номером*, находящемся на земельном участке с кадастровым номером: * по адресу: адрес, площадью 10 817 кв.м. В силу п. 3 договора стоимость отчуждаемого по договору нежилого помещения составила сумму сумма 29.11.2023 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение к истцу. Расчеты по договору произведены в порядке, предусмотренном п. 4.2.1 договора. 04.12.2023 нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи. Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения полностью исполнен. Вместе с тем, в конце декабря 2022 года часть собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером:*, по адресу: адрес, стали получать письма от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес, в которых указано, что земельный участок используется с нарушением требований к оформлению документов, являющихся основанием для использования земельных участков, и с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами адрес, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами. Инициативной группой собственников нежилых помещений, с целью урегулирования земельных отношений и приведения в соответствие с действующим законодательством, на протяжении года предпринимались всевозможные меры, направлено несколько обращений в Департамент городского имущества адрес и Комитет по архитектуре и градостроительству адрес. Между тем, до настоящего времени земельные отношения не урегулированы. Департаментом городского имущества адрес собственникам в заключении договора аренды земельного участка отказано. Таким образом, истец в настоящий момент не может реализовать свое право пользования земельным участком. Исходя из изложенных выше обстоятельств, ответчик допустил нарушение условий договора (назначение или разрешенное использование нежилого помещения не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено), которое лишает истца возможности использования приобретенного нежилого помещения и земельного участка. При этом при заключении договора указанные обстоятельства истцу известны не были.

Истец фио и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя, который просил в удовлетворении требований истца отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск с учетом письменных пояснений.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения по заявленным требованиям.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные объяснения, в которых оставил вопрос по разрешению спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ДГИ адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что 27.11.2023 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно п. 1 которого ИП ФИО1 обязалась передать в собственность истца принадлежащее ей на праве собственности помещение № 460, этаж №4, назначение: нежилое, общей площадью 17,1 кв.м, находящееся по адресу: адрес, кадастровый номер:*. Нежилое помещение расположено в нежилом здании, общей площадью 10121,4 кв.м, с кадастровым номером*, находящемся на земельном участке с кадастровым номером: * по адресу: адрес, площадью 10 817 кв.м.

Согласно п. 3 договора стоимость отчуждаемого по договору нежилого помещения составила сумму сумма

В соответствии с п. 4.1 договора часть стоимости нежилого помещения в сумме сумма оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя.

Часть стоимости нежилого помещения в сумме сумма оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю (заемщику) в соответствии с кредитным договором <***> от 27 ноября 2023 года, заключенным в ПАО СБЕРБАНК (п. 4.1.1 договора).

Согласно п. 4.2.1 договора расчеты по настоящему договору производятся с использованием номинального счета*, *, открытого в операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк адрессчет*, БИК*. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты нежилого помещения осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки нежилого помещения в силу закона в пользу Банка.

Расчеты по договору произведены в порядке, предусмотренном п. 4.2.1 договора.

Переход права собственности на нежилое помещение к истцу зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 29.11.2023, что следует из выписки из ЕГРН.

04.12.2023 нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на нарушение условий договора купли-продажи ответчиком, которое лишает его возможности использования приобретенного помещения.

Согласно п. 15 договора купли-продажи в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимое имущество покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым недвижимым имуществом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Как следует из материалов дела, в конце декабря 2022 года часть собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером: *по адресу: адрес, стали получать письма от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес, в которых указано, что земельный участок используется с нарушением требований к оформлению документов, являющихся основанием для использования земельных участков, и с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами адрес, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

Инициативной группой собственников нежилых помещений, с целью урегулирования земельных отношений и приведения в соответствие с действующим законодательством, на протяжении года предпринимались всевозможные меры, направлено несколько обращений в Департамент городского имущества адрес и Комитет по архитектуре и градостроительству адрес.

18.06.2024 фио обратился в Департамент городского имущества Москвы с запросом на предоставление государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке» в отношении земельного участка с адресным ориентиром: адрес (кадастровый номер 77:06:0004009:9).

В ответ на указанный запрос Департамент городского имущества адрес письмом исх. № 33-5-74254/24-(0)-1 от 03.07.2024 года сообщил об отказе в предоставлении данной государственной услуги, поскольку согласно правил землепользования и застройки, земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004009:9 расположен в зоне с индексами 1.14 - Научное обеспечение сельского хозяйства, F 1.15 - Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, 1.17 - Питомники, 1.18 - Обеспечение сельскохозяйственного производства, 2.7.1 - Хранение автотранспорта, 3.1 - Коммунальное обслуживание, 3.1.1 - Предоставление коммунальных услуг, 3.1.2 - Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, 3.2.2 - Оказание социальной помощи населению, 3.2.3 - Оказание услуг связи, 3.3 - Бытовое обслуживание, 3.4 - Здравоохранение, 3.4.1 – Амбулаторно-поликлиническое обслуживание, 3.4.2 - Стационарное медицинское обслуживание, 3.4.3 - Медицинские организации особого назначения, 3.5 - Образование и просвещение, 3.5.1 - Дошкольное, начальное и среднее общее образование, 3.5.2 - Среднее и высшее профессиональное образование, 3.6 - Культурное развитие, 3.6.1 - Объекты культурно-досуговой деятельности, 3.6.2 - Парки культуры и отдыха, 3.6.3 - Цирки и зверинцы, 3.7 - Религиозное использование, 3.7.1 - Осуществление религиозных обрядов, 3.7.2 – Религиозное управление и образование, 3.8 - Общественное управление, 3.8.1 Государственное управление, 3.8.2 - Представительская деятельность, 3.9 - Обеспечение научной деятельности, 3.9.1 - Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, 3.9.2 - Проведение научных исследований, 3.9.3 - Проведение научных испытаний, 3.10.1 - Амбулаторное ветеринарное обслуживание, 4.1 - Деловое управление, 4.2 - Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), 4.3 - Рынки, 4.4 - Магазины, 4.5 - Банковская и страховая деятельность, 4.6 - Общественное питание, 4.8.1 - Развлекательные мероприятия. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004009:9 - для эксплуатации комплекса зданий и сооружений учебно-производственного комбината. В соответствии с Актом Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес от 07.04.2023 № 91232929/ОФИ в границах испрашиваемого земельного участка расположены апартаменты - 82,04 %, офисы - 0,32 %, технические помещения - 4,08 %, склады (не связанные с торговлей) - 3,03 %, что подтверждается письмом Госинспекции по недвижимости от 10.05.2023 № ГИН-ИСХ-18718/23, в котором указано, что на земельном участке размещается пятиэтажное нежилое здание 1970 года постройки с адресным ориентиром: адрес (кадастровый номер*), общей площадью 10121,4 кв.м, помещения в котором переоборудованы под апартаменты и поставлены на государственный кадастровый учет. Вышеуказанный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером земельного участка * не предусматривает использование земельного участка для эксплуатации здания в соответствии с его функциональным назначением.

Оценив представленные сторонами доказательства, принимая во внимание отказ Департамента городского имущества адрес в заключении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером земельного участка * не предусматривает использование земельного участка для эксплуатации здания в соответствии с его функциональным назначением, отсутствие у истца возможности использования объекта недвижимого имущества без использования указанного земельного участка, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 27.11.2023 и взыскании с ИП ФИО1 переданных ей в счет исполнения договора денежных средств в размере сумма, ввиду наличия со стороны ответчика существенных нарушений заключенного с истцом договора купли-продажи нежилого помещения

Доводы стороны ответчика на недоказанность обстоятельств, связанных с нарушением ИП ФИО1 условий договора и нарушением разрешенного вида использования, являются необоснованными, поскольку факт использования земельного участка земельного участка с адресным ориентиром: адрес (кадастровый номер*) с нарушением цели, для которой он был предоставлен, подтверждается материалами дела.

Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером*, площадью 17,1кв.м, расположенного по адресу: адрес, заключенный 27 ноября 2023 года между ИП ФИО1 * и ФИО2 *

Взыскать с ИП ФИО1 *в пользу ФИО2 *денежные средства, уплаченные по договору, в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО2 *и регистрации права собственности * на нежилое помещение с кадастровым номером*, площадью 17,1кв.м, расположенное по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Черемушкинский районный суд адрес в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.И. Ивакина

Мотивированное решение изготовлено 25.04.2025