Копия
Дело № 2-550/2025
УИД 56RS0033-01-2025-000349-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 марта 2025 года г. Орск
Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Васильева А.И.,
при секретаре Стройкине В.Ю.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя истцов-Кушаева Р.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г. Орска об изменении статуса объекта недвижимости и признании права собственности на реконструированный жилой дом,
установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеназванным иском указав, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство является собственником <адрес> многоквартирном <адрес> в <адрес>. На основании договора купли-продажи истцы являются долевыми собственниками <адрес> многоквартирном <адрес> в <адрес>. Фактически многоквартирный дом имеет характеристики индивидуального жилого дома, так как он объединен из двух квартир, и произведена реконструкция жилого помещения, общая площадь которого составила 129,7 кв.м. Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций одноэтажного с подвалом жилого дома конструкции жилого строения находятся в работоспособном техническом состоянии, эксплуатация строения в качестве индивидуального жилого дома возможна. В соответствии с заключением о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки <адрес>, размещение одноэтажного жилого дома на земельном участке в <адрес> территориальной зоне Ж.1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) возможно. Просят суд изменить назначение многоквартирного дома на индивидуальный жилой дом. Сохранить в реконструированном виде индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, общей площадью 129,7 кв.м. Прекратить право собственности ФИО1 на <адрес> в <адрес>. Прекратить право собственности ФИО1 и ФИО2 на <адрес> в <адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на 2/3 доли жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м. Признать за ФИО2 право собственности на 1/3 доли жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.
Определением суда от 19 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, ФИО4
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали, пояснили, что в настоящее время помещение представляет собой индивидуальный жилой дом в результате произведенной реконструкции (объединения двух квартир). Общая площадь жилого дома с подвалом составляет 129,7 кв.м. Просили иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель истцов ФИО5, действующий на основании устного ходатайства, исковое заявление поддержал по доводам, в нем изложенным, просил удовлетворить.
Представитель ответчика администрации г. Орска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представили.
Третьи лица ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменном заявлении не возражала против удовлетворения требований истцов, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Представленными в материалы дела правоустанавливающими документами подтверждается, что ФИО1 является собственником <адрес> в <адрес>, общей площадью 29 кв.м.
Собственником 1/3 доли в <адрес> в <адрес> является ФИО1 на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 29.03.1993 (свидетельство о государственной регистрации права от 09.08.2011).
Кроме того, ФИО1 и ФИО2 являются долевыми собственниками в указанной <адрес> на основании договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым за последними зарегистрировано право собственности на 1/3 доли квартиры за каждым.
В представленном техническом паспорте на жилой <адрес> с кадастровым номером № указаны следующие сведения: назначение помещения – жилое <данные изъяты>, фактическое пользование – жилой дом, год постройки – 1917-2013 г.г., общая площадь дома 129,7 кв.м., жилая площадь жилого дома – 52,5 кв.м., число этажей надземной части – 1, число этажей подземной части – подвал.
Указанные обстоятельства администрацией г. Орска не оспорены.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Согласно заключению ООО «ГеоСтар» от 24.01.2025 о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций одноэтажного с подвалом жилого дома по адресу: <адрес>, после проведенной реконструкции и смены назначения здания, в результате проведенных строительных работ по реконструкции здания многоквартирного дома изменилось назначение здания на индивидуальный жилой дом, так как квартиры прекратили свое существование, а стало одно единое жилое помещение. Конструкции жилого строения находятся в работоспособном техническом состоянии. Эксплуатация строения в качестве индивидуального жилого дома возможна. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Одноэтажное жилое здание (лит. <данные изъяты>) находится на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 439,0 кв.м., правообладателем которого является ФИО1
В соответствии с Правила землепользования и застройки муниципального образования «Городской округ «Город Орск», утверждённым постановлением администрации г. Орска от 25.08.2023, указанный земельный участок находится в территориальной зоне Ж.1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из материалов дела следует, что без получения необходимой разрешительной документации истцы реконструировали принадлежащие им квартиры путем их объединения. В результате реконструкции назначение многоквартирного жилого дома изменилось на индивидуальный жилой дом, что подтверждается техническим паспортом на объект.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Вместе с тем частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу положений части 1 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В «Ведомственных строительных нормах (ВСН61-89(р)). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 года №250, дано понятие реконструкции жилого дома. Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания.
Проведение реконструкции истцами в квартир спорного дома путем объединения подпадает под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, частичную разборку, а значит, регулируются нормами не Жилищного кодекса Российской Федерации, а Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Истцами в подтверждение соблюдения требований закона представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> от 9 февраля 2025 года, согласно которому собственники квартир №, № ФИО1 и ФИО2 рассмотрели следующие вопросы повестки дня:
- изменение назначение многоквартирного дома на индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №;
- сохранение в реконструированном виде индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.;
- прекращение права собственности ФИО1 на <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №;
- прекращение права собственности ФИО1 и ФИО2 на <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №;
- признание за ФИО1 право собственности на 2/3 доли жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.;
- признание за ФИО2 право собственности на 1/3 доли жилого дома с подвалом, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.
По всем указанным вопросам решения приняты большинством голосов, по каждому из вопросов голосовали «ЗА» - 100% собственников.
Также юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора являются отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, и нарушения прав и законных интересов граждан произведенной реконструкцией жилого помещения.
Согласно заключению ООО «ГеоСтар» от 24 января 2025 года «О техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций одноэтажного с подвалом жилого <адрес> в <адрес>, после проведенной реконструкции и смены назначения здания» конструкции жилого строения находятся в работоспособном техническом состоянии. Эксплуатация строения в качестве индивидуального жилого дома возможна. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с заключением ООО «ГеоСтар» от 24 января 2025 года «О соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки <адрес>», размещение одноэтажного жилого дома на земельном участке в <адрес>. в территориальной зоне Ж.1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки) возможно.
Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 ("Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию") Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Анализ имеющихся в материалах дела документов позволяет прийти к выводу, что индивидуальный жилой <адрес> в <адрес> в реконструированном состоянии соответствует градостроительным нормам и правилам, регламентам, правилам землепользования и застройки <адрес>.
Доказательств того, что использование истцами жилого помещения опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, ответчиком суду также не представлено.
Удовлетворяя исковые требования истцов о признании многоквартирного жилого дома индивидуальным жилым домом и признании за истцами право собственности на данное жилое помещение, как на жилой дом в долевом соотношении, суд, руководствуясь ст. 16 ЖК РФ, исходит из того, что истцам на праве собственности принадлежит объект недвижимости, который по своим характеристикам является индивидуальным жилым домом. Каких-либо иных помещений, кроме принадлежащих истцам, в составе указанного объекта не имеется.
Согласно ст. 14 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Поскольку спорное помещение по техническому состоянию конструкций пригодно для дальнейшей эксплуатации, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит исковые требования ФИО1, ФИО2 подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.
Изменить статус жилого помещения – многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Сохранить в реконструированном виде индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.
Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №.
Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на <адрес> в <адрес> с кадастровым номером №.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 2/3 доли в праве собственности на жилой дом с подвалом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 1/3 долю в праве собственности на жилой дом с подвалом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 129,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г.Орска Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: подпись Васильев А.И.
Мотивированное решение составлено 18 марта 2025 года.
Судья: подпись Васильев А.И.